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上海农村商业银行更新招股书 房地产抵押贷款连续三年占比远高于平均水平
近日，上海农村商业银行有限公司（以下简称“上海农村商业银行”）在中国证监会官方网站上更新了招股说明书。拟发行的新股数量不得超过28.93亿股，不得少于9.64亿股。所有净募集资金均用于补充核心一级资本。
蓝鲸金融注意到，近三年来，上海农村商业银行房地产抵押贷款逐年增加。截至2019年底，银行房地产抵押贷款占个人贷款和垫款总额的75.11%，远远超过可比银行的平均水平。值得一提的是，中国证监会在今年4月17日对上海农村商业银行IPO的公开反馈中也进行了询问，上海农村商业银行在更新的招股说明书中给出了相应的补充说明。
房地产抵押贷款逐年增加
房地产抵押贷款主要包括个人住房贷款和个人商业住房贷款。根据上海农村商业银行的招股说明书，房地产抵押贷款是银行个人贷款和预付款的最大组成部分。
截至2017年底、2018年底、2019年底，银行房地产抵押贷款总额分别为837.59亿元、907.92亿元和985.09亿元，占个人贷款和垫款总额的85.02%、84.80%和75.11%。
上海农村商业银行补充说，报告期内，本行房地产抵押贷款逐年增加的主要原因是上海市住房贷款需求量大，行业整体趋势稳定。本行房地产抵押贷款总额的增长符合上海房地产市场的发展特点。
值得注意的是，今年4月17日，中国证监会在对上海农村商业银行IPO的公开反馈中指出，要求银行补充个人贷款产品类型的结构是否与行业一致，并提到如有差异，应披露差异的具体原因。
在本次更新的招股说明书中，上海农村商业银行比较了上海银行、青农村商业银行（002958、股票吧）和渝农村商业银行的个人贷款产品类型。数据显示，截至2019年底，上海银行、青农村商业银行和渝农村商业银行的房地产抵押贷款占40.32%，而上海农村商业银行远远超过平均水平，高达75.11%。
（图：上海农村商业银行个人贷款产品类型结构与可比银行的比较）
上海农村商业银行在新的招股说明书中提到，在报告期内，银行个人贷款产品的结构与可比银行有一定的差异。具体来说，上海农村商业银行的个人贷款主要是房地产抵押贷款，上海银行主要是房地产抵押贷款和个人消费贷款，青年农村商业银行和重庆农村商业银行主要是房地产抵押贷款和个人生产经营贷款。
对于房地产抵押贷款比例相对较高的问题，上海农村商业银行解释说，主要原因包括两个方面：一方面，由于上海经济形势良好，房地产市场相对稳定，房地产抵押贷款综合收益较高，风险相对较低，银行在个人贷款中加强了房地产抵押贷款资源的配置。
另一方面，上海农村商业银行作为上海公积金贷款的主要委托银行，需要满足存款人的购房公积金贷款需求，推动了部分房地产抵押贷款业务。同时，该行为配合旧城改造，满足居民的合理购房需求，发放了更多的住房抵押贷款。
华东某银行从业人员告诉蓝鲸金融，房地产抵押贷款比例过高对银行影响较大，房地产实现能力相对较差。对于一线城市来说，房价将相对强劲，房地产资产质量相对稳定，但一旦政策或房地产市场发生变化，风险仍然很大。
“现在也说明整体社会实体经济比较普遍，有钱没地方投资，所以房地产投资比例很大。”上述业内人士表示，如果每个企业都在蓬勃发展，需要大量资金，企业资产质量好，回收能力高，一般资金会投资于实体经济。“目前好的项目似乎不多。”他说。
上海农村商业银行也表示，如果未来中国宏观经济形势、国家法律法规、相关政策发生变化，或其他因素导致房地产行业不利变化、房地产市场调整或变化，或房地产信贷管理问题，可能对房地产相关贷款质量产生不利影响，然后对银行的资产质量、财务状况和经营业绩产生不利影响。
金融业务重视产品净值转化
近年来，银行金融市场发展迅速。随着2019年银行金融子公司的进入，银行金融产品的净值转型也在逐步推进。
根据本次更新的招股说明书，上海农村商业银行的金融业务也发展迅速。截至2017年底、2018年底、2019年底，银行金融产品规模分别为883.45亿元、1094.93亿元和1302.42亿元。为满足监管要求，上海农村商业银行推动产品净值转型，截至2019年底，银行净值产品余额为529.58亿元。
据了解，新的资产管理规定发布后，上海农村商业银行按计划推出了封闭、现金管理、定期开放等符合监管要求的净值金融产品。同时，银行通过发行预期收益产品，继续股票产品投资的未到期资产，保持必要的流动性和稳定性，严格控制预期收益产品规模，逐步实现有序压缩。
值得一提的是，上海银行业保险监督管理局去年发布了关于上海农村商业银行影子银行和交叉金融业务现场检查的意见（上海银行业保险监督管理局〔2019〕171号)指出，本行存在27个问题，如实施“新资产管理规定”和“新财务管理规定”不到位；目前，上海农村商业银行已发布整改报告，未按规定报告新财务管理规定过渡期整改计划。逐一制定整改措施，落实监管意见中提出的问题和工作要求。
此外，在新招股说明书中，上海农村商业银行在披露财务会计信息时增加了“资产负债表未来事项”一栏，承认今年新冠肺炎疫情将对全国大部分省市和行业的整体经济运行和企业运营产生一定影响，从而在一定程度上影响银行信贷资产和投资资产的资产质量或收益水平，影响程度将取决于疫情防控、持续时间和各项调控政策的实施。
根据公开信息，上海农村商业银行成立于2005年8月25日，是上海国有资产控股和总部设在上海的法人银行，也是中国第一家在农村信贷基础上重组的省级股份制商业银行。截至2019年底，银行资产总额为9302.87亿元，贷款和垫款净额为4497.82亿元，吸收存款总额为
3.49亿元。
根据银行2020年第一季度的业绩，截至今年第一季度末，上海农村商业银行总资产达到9439.91亿元，同期净利润达到30.41亿元；截至今年3月底，银行资本充足率达到15.10%，核心一级资本充足率和一级资本充足率均为12.24%。
整理股权关系
本周，上海银行业和保险监督管理局批准上海农村商业银行股权变更，同意上海久事集团转让上海国际集团持有上海农村商业银行4.13亿股，转让上海国际集团资产管理银行3.20亿股，共7.34亿股。转让后，上海久事集团持有上海农村商业银行7.34亿股，占总股份的8.45%。
据了解，上海农村商业银行的股权结构在首次提交招股说明书后不久就被监管部门要求进行整改。该行此前的招股说明书显示，截至去年5月31日，上海农村商业银行前五名股东及其持股情况分别为上海国有资产经营(9.22%)、中国远洋海运集团(9.22%)、宝山钢铁(9.22%)、人寿保险(6.45%)和上海国际集团(5.55%)太平洋(601099，股吧)。
去年6月25日，上海银行业和保险监督管理局在批准上海农村商业银行在中国公开募集股份并上市交易股份时指出，要求银行在正式发行a股上市前完成相关股权问题的整改，将单一非银行股东及其关联方的持股比例降至10%（含）以下。
在本次更新的招股说明书中，上海农村商业银行也披露了相关股权结构的变化。截至今年3月31日，上海国有资产管理有限公司、中国远洋航运集团、宝山钢铁在本行确认的法定股东中排名第一，持股比例均为9.216%。
据悉，原银监会2014年3月发布的《农村中小金融机构行政许可实施办法》明确要求农村商业银行，境内非金融机构及其关联方总投资比例不得超过农村商业银行总股本的10%。
去年6月，中国证监会先后收到并受理了上海农村商业银行《首次公开发行股票并上市》的相关信息，然后作出书面反馈。今年4月17日，中国证监会官方网站披露了对上海农村商业银行IPO的反馈，涉及53个相关问题，包括标准化、信息披露和财务会计数据。
本文起源于蓝鲸金融
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