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许多地方放松了抵押贷款，降低了利率 楼市可能会迎来“春天”
本报记者盛兰张家振上海报道
进入2022年后，银行住房贷款明显松动，不仅贷款速度加快，利率也频繁下降。与此同时，随着信贷环境的改善，上海等热门城市的房地产市场活动也在逐渐恢复。
近日，《中国商业日报》记者联系了中国银行、交通银行、中国建设银行、招商银行、上海银行、浙江银行、上海浦东发展银行、苏州银行等上海、金华、杭州、苏州、合肥分行贷款中心咨询抵押贷款处理情况。许多银行的工作人员回答说，与2021年下半年相比，当前的贷款审批和贷款速度已经加快。
此外，自2021年10月以来，全国重点城市首套房贷利率和二套房贷利率持续下降，呈现出不同程度的下降趋势。2022年1月20日，全国贷款市场迎来“降息”
4.6%，比上期下调5个基点。这也是自2020年4月以来，5年以上LPR近两年后首次下调。
随着抵押贷款的“放松”和利率的下降，上海、杭州等地二手房交易市场的交易量逐渐停止下降和复苏。以上海为例。2021年12月，上海市二手房交易量为1.8万套，环比增长19%；总成交量环比增长25%，达到574亿元；平均成交价格为3.89万元/平方米，环比增长3%。
中指研究院指数事业部研究副主任陈文静告诉记者：“2022年，为了稳定经济，房地产市场需要继续发挥‘稳定器’的作用，需要提高购房者和房地产企业等相关参与者的市场信心。对于房地产行业来说，降低贷款利率将在缓解企业融资成本和购房者房地产成本方面发挥重要作用。”
加快贷款速度
“现在，二手房贷款的贷款时间已经缩短到一周左右，客户提交材料后的审批时间只有2周～三天。”交通银行苏州分行贷款中心客户经理吴忠（笔名）最近向记者表示，与前几个月相比，目前的住房贷款贷款速度有了很大的提高。
事实上，抵押贷款“放松管制”的迹象已经逐渐出现。上述大多数银行贷款中心都给出了“审批和贷款速度加快”的答复。
2021年9月，记者联系上述银行时，大部分工作人员表示“个人住房贷款业务已暂停”，“受住房贷款余额不足影响，贷款周期延长”。此外，吴忠还向记者透露，“至少需要1个～2个月。”
上海某区域负责人张峰(化名)向记者确认:“2021年下半年，上海至少需要4笔住房贷款～5个月来，速度一直提高到1～两个月了。然而，具体的贷款时间也取决于银行的贷款金额是否足够。最近，我们帮助几位客户匹配了金额充足的银行，贷款时间为1～1.5个月。”
中信银行上海分行贷款中心的客户经理也向记者证实：“1～贷款将在1.5个月内发放。”2021年9月，其通知记者的贷款时间约为半年。招商银行杭州分行工作人员表示：“目前，客户可以在办理转让手续后一周左右发放贷款。”中国银行上海分行的抵押贷款贷款时间也从之前的“至少半年”缩短到“3”～4个月”。
然而，记者在采访中也注意到，仍有一些银行的贷款速度没有显著提高。交通银行上海分行贷款中心的客户经理坦言：“仍有大量积压的股票贷款。一些2021年9月成功批准的客户尚未贷款。现在新申请的贷款还需要很长时间才能贷款。”
此外，徽商银行金华分行的工作人员回复说：“目前，我们仍然不做二手住房贷款业务，只做一手住房贷款和抵押贷款。”徽商银行合肥分行的工作人员此前也表示，已暂停二手住房贷款业务，也表示：“虽然二手住房贷款已经自由化，但2021年客户积压较多，金额尚未完全自由化。现在申请仍需等待5～六个月左右。"
降低抵押贷款利率
“除了加快贷款速度外，住房贷款利率也有所下降。”吴忠坦言，“目前，本行二手房贷款首贷利率约为5%，较前6%以上的贷款利率大幅下降。”
事实上，自2021年10月以来，中国重点城市第一套房贷利率和第二套房贷利率持续下降。在各地因城施策的情况下，房贷利率也呈现出不同程度的下调趋势。数据显示，从2021年8月到2022年初，大多数银行降低了第一套房贷利率30个基点，第二套房贷降低了20个基点。
例如，2021年5月以后，杭州、宁波、苏州等地的多家银行提高了抵押贷款利率。其中，苏州大幅上调。5月，首套房贷利率上调60BP至5.65%，第二套房贷利率上调40BP至6.0%。自2021年7月底以来，苏州首套房贷利率“突破”6%，第二套房贷利率接近7%。
然而，记者最近在采访中了解到，苏州目前的抵押贷款利率已经下降到5%左右。
2022年1月20日，贷款市场再次“降息”。同日，全国银行间同业贷款中心最新数据显示，一年期LPR(贷款市场报价利率)为3.7%，较上期下调10个基点；5年以上LPR为
4.6%，比上期下调5个基点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对个人住房贷款的影响指出：“在LPR利率中，5年期利率下调了5个基点，为4.6%。在住房贷款市场，以100万元贷款金额和30年期等额本息还款的抵押贷款为例。在利率调整之前，LPR为4.65%，此时每月供应5156元。利率调整后，LPR为4.6%，月供5126元，减少约30元。”
中指研究院指数事业部研究副主任陈文静承认：“随着LPR的下调，抵押贷款利率的减少并不明显，对市场预期的影响可能更加突出。随着市场预期的逐步恢复，一、二线热点城市的市场预计将率先稳定，销售端的改善预计将改善企业的资本水平，促进行业的良性循环。”
“降息将进一步降低企业的融资成本，有利于提高企业的发展信心。”陈文静表示，2022年上半年，经济面临巨大的下行压力，房地产投资也面临巨大的下行压力。预计LPR今年仍有下调空间，LPR是否继续下调超过5年，仍取决于房地产市场的恢复节奏和政策实施效果。
楼市逐渐回暖
随着信贷环境的不断改善，房地产市场逐渐回暖。
2021年下半年，张峰曾告诉记者：“银行收紧住房贷款对房地产市场，特别是二手住房市场产生了巨大影响。由于资金有限，许多买家对买房的热情开始下降，二手房东担心他们不能得到最终付款，他们也希望找到能够全额支付的买家。”
张峰透露：“贷款速度的加快，加上当前一些积极政策的影响，虽然目前的房地产市场仍处于稳定阶段，但已经慢慢回升。在过去的一个多月里，我们已经推广了几个交易案例。”
位于上海徐汇区的房地产中介工作人员刘明（笔名）告诉记者：“目前，房屋的验证价格也有了很大的提高。例如，徐汇区一个社区的房屋验证价格约为700万元，现在同一区域的房屋验证价格已上升至750万元甚至800万元。”
据了解，2021年7月，上海市对二手房市场出台了新政策，上海市房地产交易管理部门将根据市场实际价格对每套房屋的上市价格进行核实。随后，针对二手房贷款，上海市公布了“三价取其低”政策
在这方面，刘明说：“在此之前，一些客户无法向银行申请预期的贷款金额，因为验证价格太低。此外，由于缺乏自己的资金，他们只能放弃购买。随着验证价格的上涨，买方可以向银行申请更多的贷款金额，从而减轻财务压力，有助于促进交易。”
根据上海链家研究院提供的数据，2021年12月，上海共售出1.8万套二手房，环比增长19%；总成交额方面，环比增长25%，达到574亿元；平均成交价格为3.89万元/平方米，环比增长3%。
虽然2021年12月上海二手房市场的成交量和总成交量分别比2020年同期下降了54%和58%，但与2021年9月成交量下降到低谷的1.2万套相比，上海二手房市场已经恢复到常规水平。
根据上海市统计局近日发布的最新统计数据，2021年1月至12月，上海市房地产开发投资较2020年同期增长7.2%。商品房建筑面积16627.90万平方米，增长5.6%，其中住宅建筑面积7603.14万平方米，减少1.4%；商品房销售面积1880.45万平方米，增长5.1%，其中住宅销售面积1489.95万平方米，增长3.9%。
与此同时，长三角许多热点城市的二手房市场也逐渐停止下跌和复苏。以杭州为例。根据克而瑞发布的信息，2021年杭州二手房市场波动较大。上半年，杭州二手房月成交量频频超过1万套，下半年月成交量大幅下降。其中，信贷端关闭导致各银行二手房停贷是主要原因之一。
然而，自2021年11月以来，杭州的二手房交易量已经结束了“七连跌”。当月，杭州共售出3516套二手房，环比增长34.5%；成交额达到115亿元，环比增长45.6%。当年12月，杭州市二手房签约3600多套，环比增长5.9%。
对于杭州二手房交易量停止下降和反弹的原因，克而瑞分析说：“一方面，由于政策放松，贷款利率降至6%以下，接近2021年6月的市场水平；另一方面，由于房东的预期下降，上市价格明显下降，这符合买家的心理预期。”
(编辑:张家振校对:翟军)
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