上海浦东御桥融资担保公司(北蔡御桥)

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“定金罚则”适用于交易中的例外情况

押金是指合同当事人为了保证合同的履行，根据法律规定或当事人双方的约定，当事人一方在签订合同时，或者签订合同后或者履行合同前，按照合同标的金额的一定比例，提前向对方支付金钱或者其他替代品。一方不履行债务的，可以申请定金罚款，没收定金或者要求双倍返还定金。双倍定金确实很吸引人，但在实际交易的复杂情况下，适用定金罚款也有例外。

一、定金罚则相关法律规定

《合同法》

一百一十五条

当事人可以按照《中华人民共和国担保法》的规定，向对方支付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵消或者收回。支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求退还定金；收到定金的一方不履行约定债务的，应当双倍退还定金。

《担保法》

第八十九条

当事人可以同意一方向另一方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵消或者收回。支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求退还定金；收到定金的一方不履行约定债务的，应当双倍退还定金。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第一百二十条

因当事人一方延迟履行或者其他违约行为，不能实现合同目的的，可以适用定金罚款。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方未完全履行合同的，应当按照未履行部分合同约定内容的比例申请定金罚款。

第一百二十二条

主合同因不可抗力或事故不能履行的，不适用定金罚款。因合同关系以外第三人的过错，主合同不能履行的，适用定金罚款。受定金处罚的一方可以依法向第三方追偿。

二、定金罚款适用于例外情况

1.不能归咎于双方当事人

余某诉陈某1等定金合同纠纷一案二审民事判决书(2014)沪一中民二(民)终字第30号

基本案情：

据中介介绍，俞作为买方(乙方)、陈某1、2013年7月26日，陈某2作为卖方(甲方)签署了《上海市房地产买卖中介协议》(以下简称《中介协议》)，同意甲方将上海市浦东新区玉桥路X房(以下简称争议房)出售给乙方，房价292万元。定金为8万元，当乙方支付首期房价时，转为部分首期房价；首付房价（含已付定金）88万元（甲方应在收到首付房价后完成房地产抵押权的注销登记）。甲乙双方同意在签订本协议后14天在中介或中介安排的地点签订网上签订合同；甲方未履行本条所述事项的，应双倍返还定金。乙方未履行本条所述事项的，支付甲方的定金不予返还。签约当天，俞某向陈某1支付8万元，陈某1出具“购房款收据”。2013年8月9日，双方在中介网上签订房屋买卖合同。由于陈某1要求余某当天支付首期房款80万元，余某认为首期房款的支付时间有待商椎，导致双方未能在网上签订合同。

法院观点：

虽然双方按照中介协议的约定在中介机构签订销售合同，但由于中介协议没有约定首付80万元的支付时间，支付时间应由双方协商确定。陈某1、陈某2坚持要求余某在签约当天支付符合房地产交易习惯的款项。鉴于当时余某未能出示即日支付80万元的凭证，双方最终未能签订本合同，应属于双方未能就首付时间达成协议，不能归咎于任何一方。陈某1、陈某2收取的8万元定金应退还。

案例点评：

虽然案件是二手房屋销售合同，但判决结果实际上应参照最高人民法院审理商品房销售合同纠纷案件适用法律解释第二十三条“因不能归咎于双方未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房销售合同不能继续履行，双方可以要求终止合同，卖方应将收到的购房款本金及其利息或定金返还给买方。

2.合同不能履行的，双方都有过错

崔某与刘某、翟某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2018)辽0381民初5248号

基本案情：

2018年6月28日，原告崔某(乙方)与被告刘某(甲方)签订《二手房买卖定金协议》，内容为:甲方转让位于海城市的房屋，总价1000元。甲方向乙方收取5000元定金。甲方承诺乙方一个月后将房屋产权转让给乙方，不得转让给甲乙双方以外的第三方。如甲方违约支付乙方违约金1万元，口说无证，以此为证据。甲方:刘；担保人:翟某；乙方:崔某。

法院认为：

依法成立的合同受法律保护。原告崔某与被告刘某签订的《二手房买卖定金协议》对付款期限及如何偿还剩余贷款没有约定。虽然原告为此提供了证人袁某的证词，但没有其他证据可以证明。现在双方各执一词，无法达成补充协议。在审判过程中，中原和被告明确表示不能继续履行合同，导致双方都有过错，因此不能适用定金罚款，因此被告刘只需返还原告崔5000元定金。

案例点评：

根据《合同法》第一百二十条：“双方都违反合同的，应当承担相应的责任”。本案房屋销售合同不能履行，是由双方的违约造成的，双方都有过错，不能完全归咎于任何一方。根据法律规定，双方违反合同的，应当承担相应的责任，因此不适用定金罚款。

3.延迟履行但不能导致合同目的的实现

(2016)浙02民终567号，陈某与胡某买卖合同纠纷二审民事判决书。

基本案情：

在签订买卖合同的第二天，陈某向胡某购买坯布，并交付胡某3万元定金。由于胡某未能在合同约定的时间准备坯布，比合同约定的时间晚了10天，只准备了一小部分坯布。收到这部分坯布后，陈拒绝继续履行合同，并要求胡双倍返还，理由是胡延迟履行交货义务，导致陈的合同目的无法实现。

法院认为：

在合同履行过程中，虽然胡在支付3万元定金后15天内未按约向陈交付全部货物，但应承担延迟履行的违约责任，但不直接导致合同目的失败，即构成根本违约。陈可以给胡一个合理的宽限期。如果胡在宽限期内仍未履行全部交付义务，陈有权终止合同。现在，陈某在约定交货期限后从胡某提取部分坯布时，明确表示不想要剩余货物，但没有明确给予胡某合理的宽限期，这是合同无法继续履行的根本原因。陈拒绝继续履行合同，直接导致合同目的无法实现，过错严重，应承担违约责任。虽然双方在二审中明确定金3万元应在最后一次提货时扣除，但双方在原审中明确定金可以按比例提货，因此原审判决将陈于2013年9月20日从11646.60元支付定金，剩余18353.40元仍为担保合同履行定金，不当，法院确认。

案例点评：

《担保法司法解释》第一百二十条规定：“因一方延迟履行或者其他违约行为，不能实现合同目的的，可以适用定金罚款。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着只有当一方延迟履行或其他违约行为导致合同目的无法实现时，才能适用定金罚款。正是因为定金罚款以违约导致合同目的无法实现为暗示的有效条件，当事人未能实现合同目的的延迟履行时，不适用定金罚款。

最后，郭律师还提醒大家，定价罚则的适用需要满足四个条件，即：

1、合法成立定金合同

2、违约需要存在

3、需要有事实导致合同目的无法实现

4、违约与合同目的之间存在因果关系

面对不断变化的实践，定金罚则并非“包治百病”，其适用仍需根据实际情况综合认定。v

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