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国瑞地产11月份的销售额接近 净负债率147%超过行业平均水平

国瑞地产11月份销售额近腰斩净负债率147%超过行业平均水平

12月11日，国瑞置业(02329).HK）公布了2019年11月未经审核的运营数据。今年前11个月，国瑞地产签约总销售额约193.39亿元，建筑面积签约销售额约98.55万平方米，平均售价约19623元。

值得注意的是，11月份，国瑞地产签约销售额约17.9亿元，同比下降49.1%；签约建筑面积销量约9.09万平方米，同比下降62.19%；平均签约价格约为每平方米19706元。

事实上，经过2018年收入和利润下降的暗淡，国瑞房地产成绩单在今年上半年表现出色。今年上半年，国瑞收入37.75亿元，同比增长68.6%；净利润为5.70亿元，其中公司所有人应占4.29亿元，同比增长4.4%。

此外，汕头国瑞地产对北京的依赖程度很高。从城市贡献的角度来看，北京上半年以超过一半的销售额遥遥领先，远远超过第二苏州的52.74亿元。此外，国瑞目前拥有的12个投资物业中，北京项目占5个，租金收入90%以上来自北京。

截至2019年6月30日，国瑞地产总负债为619.82亿元，净资本负债比例为147%。据有关部门统计，2019年上半年上市房地产企业平均水平为117.7%。

针对相关财务问题，《长江商业日报》记者联系了国瑞房地产，并发布了采访大纲，直到新闻发布前才得到回复。

11月份的月销售额下降49.1%

据国瑞房地产公布，2019年11月，集团签约销售额约17.9亿元，建筑面积签约销售额约90859平方米，平均售价约19706元。11月前，集团签约总销售额约193.39亿元，建筑面积签约销售额约98543平方米，平均售价约19623元。

在投资物业租赁方面，2019年11月，集团实现投资物业租赁合同签订金额约1100万元，租赁面积约2065平方米。这些投资物业的租赁期限从一年到七年不等。2019年11月，集团实现投资物业租赁合同签订金额约7.41亿元，租赁面积约87694平方米。

2019年下半年，在监管政策的影响下，行业整体增长明显放缓，国瑞地产位于北京、苏州、崇明、佛山等地的项目销售稳定。7月至11月，集团分别签署了月销售合同：

7.68亿、10.88亿、11.83亿、16.81亿、17.90亿，连续五个月稳步增长。随着海南万宁国瑞城、铜仁项目、沈阳国瑞·西悦等项目的新产品进入市场，近几个月签约销量持续上升。

自2015年上市以来，国瑞地产的销售规模不断扩大。数据显示，2014-2018年，国瑞地产的销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元和219.13亿元。

然而，根据克而瑞最近披露的名单，国瑞房地产今年上半年在全国房地产企业中排名第84位。数据显示，国瑞房地产成立于1994年，富力房地产年销售额已超过1000亿元，2018年禹州房地产销售额也超过500亿元。

北京的销售额超过50%

汕头发芽的国瑞地产严重依赖北京。2019年上半年，北京在国瑞地产128.28亿元的销售额中贡献66.87亿元，占52.1%；苏州和崇明岛分别排名第二和第三，销售额分别为14.13亿元和7.31亿元，分别占11%和5.7%。

从土地储备的角度来看，国瑞地产在京津冀地区的土地储备似乎不多。根据2019年中期报告，截至6月30日，国瑞房地产总土地储备面积1608万平方米，相应价值超过1200亿元，平均土地成本为2878元/平方米。从城市群分布来看，京津冀、粤港湾、长三角分别占23%、21%和9%。国瑞地产在2019年中报中未披露报告期内新增土储情况。

从北京已签约销售的项目细分来看，丰台小瓦窑以一半以上的贡献占据第一位。据了解，丰台小瓦窑是2018年国瑞和世茂房地产以31.25亿元获得的住宅用地，国瑞拥有该项目51%的权益。

与此同时，债务也在上升。截至2019年6月30日，国瑞地产总负债619.82亿元，比2014年同期177.37亿元增长2.49倍；净资本负债比例为147%，据有关部门统计，2019年上半年上市房地产企业平均水平为117.7%。

数据显示，截至6月30日，国瑞尚未偿还的贷款为304.62亿元，包括银行贷款164.39亿元，其他贷款82.40亿元，公司债券10.96亿元，优先票据46.88亿元。

自今年年初以来，国瑞地产还开展了高成本债券发行融资。2019年2月和3月，国瑞地产发行了4.55亿美元的优先票据，票面利率为13.5%。融资的主要目的是“借新还旧”。

去年9月10日，标普将国瑞地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-同年12月24日，标普将国瑞地产的长期主体信用评级“B-“长期债务评级及其未到期优先无担保债券”CCC 列入负面信用观察名单。

国瑞房地产董事长张章笋在展望下半年时表示，下半年的关键努力之一是继续加强去库存、提取资金、减少债务和减少债务，并在规模、利润和风险之间找到平衡。

此外，该公司的项目也受到了投诉。今年4月，国瑞地产旗下的国瑞紫金台项目也遭遇了业主的权利保护。一些业主报告说，他们购买的国瑞紫金台项目之前注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店公寓，在房屋交易和使用过程中，一直按照普通住宅管理。但今年1月，业主在出售房屋时被告知，该房屋属于商业办公项目，上市交易受北京商业办公326新政的限制。

江楚雅，长江商报记者

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