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这些条件是根据买方的需要与业主沟通的。假如业主同意转为购房定金，然后约双方签订上海市房地产买卖合同，买方支付首付。若无贷款，可直接过户。银行批付大约需要3到4周的周期。获得银行批付贷款合同后，双方可同意到房地产交易中心办理交易转让。交易转让后7天，再到交易中心缴纳税款，领取新产证。新的产权证书可以由银行领取。银行贷款给房主后，会快递给买家。一般情况下，银行会看到新产证，7-15天内贷款到业主账户。几天后就可以办理交房手续了。房屋交接主要是结清水、电煤、有线电视，签署房屋交接书，结束整个交易过程。

还有一些异常交易的交易流程。徐经理会在工作室回答家人。虽然交易过程相对简单，但交易过程的细节在每笔交易中都非常重要。我希望每个家庭都能在买房的过程中快乐地度过。

储蓄合同纠纷的裁判规则

作者｜张嘉军等

来源｜人民法院出版社

1、金融机构只向存款人收取较高的存款利息，声称存款人对存款损失有过错，人民法院不予支持

[案例来源]

案例名称：沈阳农村商业银行有限公司与大连市西岗区科力水产品经销部等储蓄存款合同纠纷案件

最高人民法院：最高人民法院

案例号:(2021)最高法民申1928号

【争议点】沈阳农村商业银行有限公司和大连市西岗区科力水产品分销部（以下简称科力水产品分销部）因储蓄存款合同纠纷引发诉讼。本案经历了辽宁省沈阳市中级人民法院一审、辽宁省高级人民法院二审、最高人民法院再审等阶段。在再审过程中，双方就科力分销部是否存在储蓄存款损失存在争议。

【裁判推理】本案中，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行员工谢某以拉存款为由，向科力水产经销部实际经营者刘某支付360万元利息后，在谢某的带领下，前往支行某分行开户。分行负责人私自加盖了科力经销部印章的7份结算业务申请，称分行不能开户。谢某带科力水产经销部工作人员到沈阳农村商业银行于洪支行开户，存款2001万元。之后，谢某利用结算业务申请将所有存款转移。首先，高利息只是存款人存款的原因。科力水产品经销部将涉及的资金存入沈阳农村商业银行于洪支行，双方建立了储蓄合同关系。其次，科力水产品经销部提前从谢某处收取高额利息，但谢某不是本案涉及储蓄合同的当事人。科力水产品经销部提前收取高额利息本身并不意味着其在储蓄合同项下存在过错。科力水产品经销部按柜台工作人员要求开户。虽然被虚构的高额报酬诱惑去于洪支行开户，但其存款目的与存款被骗之间没有直接的因果关系。最后，存款人与银行之间存款合同的法律关系不能因存款被他人欺骗而改变。银行在办理具体结算业务时，应当按照有关法律法规的规定审核客户身份信息，确保客户资金安全。沈阳农村商业银行也应对其忽视履行审核客户身份信息的义务承担责任，更不用说确定存款人在存款合同项下存在过错了。

2、金融机构和存款人均有违约行为，第三人挂失存单后提取存款的，应当根据双方的过错大小分别对存款损失承担相应责任

[案例来源]

案例名称：谢与中国农业银行股份有限公司高州分行储蓄存款合同纠纷

法院：广东省高级人民法院

案例号:粤民申3025号(2020)

[争议点]由于储蓄存款合同纠纷，谢某与中国农业银行有限公司高州分行（以下简称中国农业银行高州分行）提起诉讼。本案经广东省高州市人民法院一审、广东省茂名市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审三个阶段。在再审过程中，双方就中国农业银行高州分行是否应对存款损失承担全部责任提出了争议。

【判决】根据《商业银行法》第六条的规定，商业银行应当保护存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯，中国农业银行高州分行应当保护谢的存款不受侵犯。如果中国农业银行高州分行在存单挂失后提取过程中违约，中国农业银行高州分行应当对谢的损失承担赔偿责任。从以往刑事判决查明的内容来看，黄某某以挂失后提前提取的方式提取谢某某等人的存款。中国农业银行高州支行为谢某某的存单办理了从挂失到提取的一系列业务，未向谢某某核实。因此，中国农业银行高州支行在管理上存在过错，未履行保护客户权益的义务。中国农业银行高州支行对谢某某的损失承担主要赔偿责任。然而，在这种情况下，黄作为中国农业银行的前工作人员，谢没有核实黄已经离开，很容易相信和身份证给黄，没有妥善保管身份证，所以根据原合同法第107条（现民法典第577条）“一方不履行合同义务或履行合同义务不符合协议，继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”和第十二十条（现民法典第五百九十二条）“双方违反合同的，应当承担相应的责任”，农业银行高州分行和谢应当对谢存款的损失负责。根据双方的过错规模，中国农业银行高州支行与谢某某对谢某某的损失承担责任的比例为6︰4。

3、存款人与金融机构之间的贷款债务已超过诉讼时效，金融机构仍可行使存款人存款抵销权

[案例来源]

案例名称：胡某与山东临沭农村商业银行股份有限公司储蓄存款合同纠纷

审理法院：山东省高级人民法院

案号:(2020)鲁民再35号

【争议点】由于储蓄存款合同纠纷，胡与山东临沭农村商业银行有限公司（以下简称临沭农村商业银行）提起诉讼。本案经山东省临沭县人民法院一审、山东省临沂市中级人民法院二审、山东省高级人民法院再审三个阶段。在再审过程中，当事人就存款人的贷款债务是否超过诉讼时效以及银行是否可以行使存款人的存款抵销权发生争议。

【判断】2009年6月5日，胡某在临沭农村商业银行办理贷款合同，期限自2009年6月8日至2011年6月8日止，其中贷款合同第四条第三款约定:“借款人有权不通知借款人，直接从借款人的任何账户中收取或提前收回贷款本金、利息、罚息、复利等应付费用。“贷款逾期后，胡某未履行合同约定的还款义务。2015年11月5日至2016年3月21日，原告将存款转入账户后，信用社多次自动从上述账户中扣除贷款。《合同法》第四十条（现民法典第四百九十七条）规定，格式条款有本法第五十二条、第五十三条规定的，或者一方免除责任、增加责任、排除主要权利的，无效。《贷款通则》第二十二条规定，贷款人有权按照合同规定从借款人账户转移贷款本息。在这种情况下，临沭农村商业银行和胡在贷款合同中约定“按照本合同规定收回或提前收回贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复利等借款人应付费用时，贷款人可以直接从借款人的任何账户中扣除”。本条明确规定，临沭农村商业银行按照贷款通则向借款人追索欠款的方式，是双方的真实意图。虽然本案涉及的债权已经过了诉讼时效，不能通过诉讼程序强制债务人履行，但双方的债权债务仍然存在。通过抵销消除双方的债权债务关系符合利益平衡和公平正义的原则。此外，合同法没有禁止超过诉讼时效的债权行使抵销权，因此，只要符合法律规定的行使抵销权的条件，任何一方都可以行使抵销权。因此，本案涉及的贷款合同约定的抵销方式不同于通过诉讼手段行使债权请求权，前者不受诉讼时效的限制。本案中，胡某欠临沭农村商业银行贷款本息，胡某在临沭农村商业银行账户存款。两者类型相同，无法律规定或合同约定不得抵销的情形。胡某在农村商业银行的存款为活期存款。为了随时行使债权，满足相互承担到期债务的条件，临沭农村商业银行从胡某开立的账户中扣款也符合双方的合同。因此，不应支持胡某要求临沭农村商业银行返还存款本金和占用期间的利息请求。

四、存折损失后，存款人应当及时报告损失，存款人忽视及时报告损失的义务，导致存款被第三方取走，金融机构履行合理审查义务的，存款损失由存款人承担

【案例来源】

案例名称：唐某与交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行储蓄存款合同纠纷

法院：辽宁省大连市中级人民法院

(2021)辽02民终10191号

【争议点】唐某与交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行因储蓄存款合同纠纷提起诉讼，经大连经济技术开发区人民法院一审、辽宁省大连市中级人民法院二审两个阶段。二审中，交通银行是否应当承担赔偿责任存在争议。

【裁判推理】1999年11月30日，唐某在交通银行办理活期存款2万元，交通银行向被告出具存款凭证(非实名制)，秘密提取。2000年10月，唐某某发现涉案存折丢失，但没有选择第一时间报警。直到2019年，唐想起此事后，他才向交通银行大连经济技术开发区分行申请挂失。交通银行回复说，上述存款已通过密码和存折提取。本案中，根据《储蓄管理条例》第三十一条的规定，存款人遗失存单、存折或者保留印章、印章的，必须立即向开户的金融机构申请挂失。储蓄机构在接受挂失前已被他人提取的，不承担赔偿责任。在这种情况下，唐某某在2000年10月发现存折丢失，但交通银行直到2019年唐某某才收到挂失。他忽视了履行及时挂失义务，存在过错。此外，1999年11月30日开立存款账户时，实名制尚未实施。根据《中国人民银行关于大额现金支付管理的通知》，5万元以上的现金支付要求取款人提供有效身份证件，5万元以下的取款可以凭存折和密码办理取款交易，无需出示身份证明。因此，本案涉及的存款提取过程也符合有关规定。交通银行已履行合理审查义务，无过错，不承担赔偿责任。

5、在网上盗窃案件中，金融机构不仅可以免除用户名、登录密码、附加码、取款密码和验证码的违约责任

[案例来源]

案例名称：丁与招商银行股份有限公司上海淮中支行储蓄存款合同纠纷

审理法院：上海金融法院

案号:(2019)沪74民终200号

【争议点】丁某与招商银行股份有限公司上海淮中支行因储蓄存款合同纠纷提起诉讼，经上海市黄浦区人民法院一审、上海市金融法院二审两个阶段。二审中，当事人就招商银行淮中支行是否应对被盗资金承担支付责任提出争议。

《商业银行法》第六条规定，商业银行应当保护存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯。《电子银行业务管理办法》第三十八条还规定，金融机构应当采取适当的加密技术和措施，识别和验证电子银行服务客户的真实性和有效身份。在储蓄存款合同关系中，银行有义务向存款人提供安全的信用卡环境。招商银行淮中支行作为一家专业的金融机构，有保障账户资金安全的法律义务，为客户提供任何在线交易模式。在这种情况下，丁将货币存入招商银行淮河分行，不再享有所有权，而是根据合同要求招商银行淮河分行支付本息，根据事实，涉及银行卡在线交易必须输入正确的用户名、登录密码、附加码、取款密码和验证码，才能完成网上银行转账交易。《个人银行证书申请表》背面的功能描述和责任条款还规定，客户对网上交易指令和结果承担一切经济和法律责任。然而，在上述网上银行交易中，债务履行适当性的认定本质上属于事实推定，即在相关验证信息的隐私的前提下，推定争议交易由存款人或其授权。然而，网上银行交易系统的安全性低，银行对网上银行交易环境的管理不善，可能导致存款人信息泄露。作为电子交易系统的开发者、设计师和维护者，商业银行也是从电子交易的风险中获得经济利益的一方。与存款人相比，他们也应该更有能力采取更严格的技术保障措施，以提高预防银行卡违法犯罪的能力。此外，招商银行淮中支行未提供相应的证据证明丁未履行适当的注意义务，导致银行卡信息泄露，存款人已提供证据证明相关交易是他人以存款人名义使用存款人在线交易身份认证信息。根据《商业银行法》第三十三条的规定，银行应当按时向存款人全额支付本息，银行应当无条件地向存款人承担到期责任。丁与招商银行淮中分行仍存在被盗部分债权债务关系。债务人必须向正确的债权人履行债务，否则无偿还效果。丁可以要求招商银行淮中分行承担继续履行的违约责任。

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这些条件是根据买方的需要与业主沟通的。如果业主同意转入购房押金，然后约双方签订上海房地产销售合同，买方应支付首付款。无贷款可直接转让所有权。银行批付大约需要3到4周的周期，拿到银行批付的贷款合同后，可以约定双方到房地产交易中心办理交易转让。交易转让后7天，再到交易中心缴纳税款，领取新产证。新的产权证书可以由银行领取。银行贷款给房主后，会快递给买家。银行通常会见新的产权证书，并在7-15天内贷款给业主的账户。过几天就可以办理交房手续了。房屋交付主要是结清水、电煤、有线电视，签署房屋交接书，然后结束整个交易过程。

还有一些异常交易的交易流程。徐经理会在工作室回答家人。虽然交易过程相对简单，但交易过程的细节在每笔交易中都非常重要。我希望每个家庭都能在买房的过程中快乐地度过。

储蓄合同纠纷的裁判规则

作者｜张嘉军等

来源｜人民法院出版社

1、金融机构只向存款人收取较高的存款利息，声称存款人对存款损失有过错，人民法院不予支持

[案例来源]

案例名称：沈阳农村商业银行有限公司与大连市西岗区科力水产品经销部等储蓄存款合同纠纷案件

最高人民法院：最高人民法院

案例号:(2021)最高法民申1928号

【争议点】沈阳农村商业银行有限公司、大连市西岗区科力水产品经销部等。(以下简称科力水产品经销部)因储蓄存款合同纠纷引发诉讼，经过辽宁省沈阳市中级人民法院一审、辽宁省高级人民法院二审、最高人民法院再审等阶段。在再审中，当事人就科力经销部是否存在储蓄存款损失过错存在争议。

【裁判推理】本案中，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行员工谢某以拉存款为由，向科力水产经销部实际经营者刘某支付360万元利息后，在谢某的带领下，前往支行某分行开户。分行负责人私自加盖了科力经销部印章的7份结算业务申请，称分行不能开户。谢某带科力水产经销部工作人员到沈阳农村商业银行于洪支行开户，存款2001万元。之后，谢某利用结算业务申请将所有存款转移。首先，高利息只是存款人存款的原因。科力水产品经销部将涉及的资金存入沈阳农村商业银行于洪支行，双方建立了储蓄合同关系。其次，科力水产品经销部提前从谢某处收取高额利息，但谢某不是本案涉及储蓄合同的当事人。科力水产品经销部提前收取高额利息本身并不意味着其在储蓄合同项下存在过错。科力水产品经销部按柜台工作人员要求开户。虽然被虚构的高额报酬诱惑去于洪支行开户，但其存款目的与存款被骗之间没有直接的因果关系。最后，存款人与银行之间存款合同的法律关系性质不能因存款被他人骗取而改变。银行在办理具体结算业务时，应当按照有关法律、法规的规定对客户身份信息进行审核，确保客户资金安全。沈阳农村商业银行还应对其懒于履行审计客户身份信息的义务承担责任，更不用说确定存款人在存款合同下的过错了。

2、金融机构和存款人均有违约行为，第三人挂失存单后提取存款的，应当根据双方的过错大小分别对存款损失承担相应责任

[案例来源]

案例名称：谢与中国农业银行股份有限公司高州分行储蓄存款合同纠纷

法院：广东省高级人民法院

案例号:粤民申3025号(2020)

[争议点]由于储蓄存款合同纠纷，谢某与中国农业银行有限公司高州分行（以下简称中国农业银行高州分行）提起诉讼。本案经广东省高州市人民法院一审、广东省茂名市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审三个阶段。在再审过程中，双方就中国农业银行高州分行是否应对存款损失承担全部责任提出了争议。

【判决】根据《商业银行法》第六条的规定，商业银行应当保护存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯，中国农业银行高州分行应当保护谢的存款不受侵犯。如果中国农业银行高州分行在存单挂失后提取过程中违约，中国农业银行高州分行应当对谢的损失承担赔偿责任。从以往刑事判决查明的内容来看，黄某某以挂失后提前提取的方式提取谢某某等人的存款。中国农业银行高州支行为谢某某的存单办理了从挂失到提取的一系列业务，未向谢某某核实。因此，中国农业银行高州支行在管理上存在过错，未履行保护客户权益的义务。中国农业银行高州支行对谢某某的损失承担主要赔偿责任。然而，在这种情况下，黄作为中国农业银行的前工作人员，谢没有核实黄已经离开，很容易相信和身份证给黄，没有妥善保管身份证，所以根据原合同法第107条（现民法典第577条）“一方不履行合同义务或履行合同义务不符合协议，继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”和第十二十条（现民法典第五百九十二条）“双方违反合同的，应当承担相应的责任”，农业银行高州分行和谢应当对谢存款的损失负责。根据双方的过错规模，中国农业银行高州支行与谢某某对谢某某的损失承担责任的比例为6︰4。

3、存款人与金融机构之间的贷款债务已超过诉讼时效，金融机构仍可行使存款人存款抵销权

[案例来源]

案例名称：胡某与山东临沭农村商业银行股份有限公司储蓄存款合同纠纷

审理法院：山东省高级人民法院

案号:(2020)鲁民再35号

【争议点】由于储蓄存款合同纠纷，胡与山东临沭农村商业银行有限公司（以下简称临沭农村商业银行）提起诉讼。本案经山东省临沭县人民法院一审、山东省临沂市中级人民法院二审、山东省高级人民法院再审三个阶段。在再审过程中，当事人就存款人的贷款债务是否超过诉讼时效以及银行是否可以行使存款人的存款抵销权发生争议。

【判断】2009年6月5日，胡某在临沭农村商业银行办理贷款合同，期限自2009年6月8日至2011年6月8日止，其中贷款合同第四条第三款约定:“借款人有权不通知借款人，直接从借款人的任何账户中收取或提前收回贷款本金、利息、罚息、复利等应付费用。“贷款逾期后，胡某未履行合同约定的还款义务。2015年11月5日至2016年3月21日，原告将存款转入账户后，信用社多次自动从上述账户中扣除贷款。《合同法》第四十条（现民法典第四百九十七条）规定，格式条款有本法第五十二条、第五十三条规定的，或者一方免除责任、增加责任、排除主要权利的，无效。《贷款通则》第二十二条规定，贷款人有权按照合同规定从借款人账户转移贷款本息。在这种情况下，临沭农村商业银行和胡在贷款合同中约定“按照本合同规定收回或提前收回贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复利等借款人应付费用时，贷款人可以直接从借款人的任何账户中扣除”。本条明确规定，临沭农村商业银行按照贷款通则向借款人追索欠款的方式，是双方的真实意图。虽然本案涉及的债权已经过了诉讼时效，不能通过诉讼程序强制债务人履行，但双方的债权债务仍然存在。通过抵销消除双方的债权债务关系符合利益平衡和公平正义的原则。此外，合同法没有禁止超过诉讼时效的债权行使抵销权，因此，只要符合法律规定的行使抵销权的条件，任何一方都可以行使抵销权。因此，本案涉及的贷款合同约定的抵销方式不同于通过诉讼手段行使债权请求权，前者不受诉讼时效的限制。本案中，胡某欠临沭农村商业银行贷款本息，胡某在临沭农村商业银行账户存款。两者类型相同，无法律规定或合同约定不得抵销的情形。胡某在农村商业银行的存款为活期存款。为了随时行使债权，满足相互承担到期债务的条件，临沭农村商业银行从胡某开立的账户中扣款也符合双方的合同。因此，不应支持胡某要求临沭农村商业银行返还存款本金和占用期间的利息请求。

四、存折损失后，存款人应当及时报告损失，存款人忽视及时报告损失的义务，导致存款被第三方取走，金融机构履行合理审查义务的，存款损失由存款人承担

[案例来源]

案例名称：唐某与交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行储蓄存款合同纠纷

法院：辽宁省大连市中级人民法院

(2021)辽02民终10191号

【争议点】唐某与交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行因储蓄存款合同纠纷提起诉讼，经大连经济技术开发区人民法院一审、辽宁省大连市中级人民法院二审两个阶段。二审中，交通银行是否应当承担赔偿责任存在争议。

【裁判推理】1999年11月30日，唐某在交通银行办理活期存款2万元，交通银行向被告出具存款凭证(非实名制)，秘密提取。2000年10月，唐某某发现涉案存折丢失，但没有选择第一时间报警。直到2019年，唐某某才想起此事，于是向交通银行大连经济技术开发区分行申请挂失。交通银行回复称，上述存款已通过密码和存折提取。本案中，根据《储蓄管理条例》第三十一条的规定，存款人遗失存单、存折或者保留印章、印章的，必须立即向开户的金融机构申请挂失。储蓄机构在接受挂失前已被他人提取的，不承担赔偿责任。在这种情况下，唐某某在2000年10月发现存折丢失，但交通银行直到2019年唐某某才收到挂失。他忽视了履行及时挂失义务，存在过错。此外，1999年11月30日开立存款账户时，实名制尚未实施。根据《中国人民银行关于大额现金支付管理的通知》，5万元以上的现金支付要求取款人提供有效身份证件，5万元以下的取款可以凭存折和密码办理取款交易，无需出示身份证明。因此，本案涉及的存款提取过程也符合有关规定。交通银行已履行合理审查义务，无过错，不承担赔偿责任。

5、在网上盗窃案件中，金融机构不仅可以免除用户名、登录密码、附加码、取款密码和验证码的违约责任

[案例来源]

案例名称：丁与招商银行股份有限公司上海淮中支行储蓄存款合同纠纷

审理法院：上海金融法院

案号:(2019)沪74民终200号

【争议点】丁某与招商银行股份有限公司上海淮中支行因储蓄存款合同纠纷提起诉讼，经上海市黄浦区人民法院一审、上海市金融法院二审两个阶段。二审中，当事人就招商银行淮中支行是否应对被盗资金承担支付责任提出争议。

《商业银行法》第六条规定，商业银行应当保护存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯。《电子银行业务管理办法》第三十八条还规定，金融机构应当采取适当的加密技术和措施，识别和验证电子银行服务客户的真实性和有效身份。在储蓄存款合同关系中，银行有义务向存款人提供安全的信用卡环境。招商银行淮中支行作为一家专业的金融机构，有保障账户资金安全的法律义务，为客户提供任何在线交易模式。在这种情况下，丁将货币存入招商银行淮河分行，不再享有所有权，而是根据合同要求招商银行淮河分行支付本息，根据事实，涉及银行卡在线交易必须输入正确的用户名、登录密码、附加码、取款密码和验证码，才能完成网上银行转账交易。《个人银行证书申请表》背面的功能描述和责任条款还规定，客户对网上交易指令和结果承担一切经济和法律责任。然而，在上述网上银行交易中，债务履行适当性的认定本质上属于事实推定，即在相关验证信息的隐私的前提下，推定争议交易由存款人或其授权。然而，网上银行交易系统的安全性低，银行对网上银行交易环境的管理不善，可能导致存款人信息泄露。作为电子交易系统的开发者、设计师和维护者，商业银行也是从电子交易的风险中获得经济利益的一方。与存款人相比，他们也应该更有能力采取更严格的技术保障措施，以提高预防银行卡违法犯罪的能力。此外，招商银行淮中支行未提供相应的证据证明丁未履行适当的注意义务，导致银行卡信息泄露，存款人已提供证据证明相关交易是他人以存款人名义使用存款人在线交易身份认证信息。根据《商业银行法》第三十三条的规定，银行应当按时向存款人全额支付本息，银行应当无条件地向存款人承担到期责任。丁与招商银行淮中分行仍存在被盗部分债权债务关系。债务人必须向正确的债权人履行债务，否则无偿还效果。丁可以要求招商银行淮中分行承担继续履行的违约责任。

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