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再扩容！从此，浦发银行、兴业银行“商转公”贷款业务试运行

半岛全媒体记者余洪亮

4日，半岛全媒体记者从市住房公积金管理中心获悉，为进一步满足岛员工“商业转移”贷款需求，继续扩大“商业转移”贷款业务合作范围，中心与上海浦东发展银行、工业银行签订业务合作协议，定于12月4日在市试运行“商业转移”贷款业务。根据《青岛市住房公积金管理中心关于印发的具体申请条件和办理流程》<青岛市商业住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法>通知(青住金字〔2022〕80号）执行。

目前，工商银行、中国银行、交通银行、光大银行、青岛农村商业银行(市南支行)已开展“商转公”贷款业务。、中国建设银行、青岛银行、招商银行、农业银行、上海浦东发展银行、工业银行。

上市银行房贷业务8家“踩红线”，浦发招行压降，多家银行房地产行业负增长

据南方财经全媒体记者统计，截至4月11日，共有21家a股上市银行披露年报。其中，8家上市银行的房地产贷款或个人住房贷款超标。

具体来说，中国建设银行、邮政储蓄银行、中信银行、重庆农村商业银行的个人住房贷款比例超过标准，郑州银行的房地产贷款比例超过标准；招商银行、工业银行、青岛银行均踩上“红线”。房地产贷款是今年监管的重点，超过“红线”的银行需要2～整改将在4年内完成。

光大银行金融部宏观分析师周茂华告诉记者，“目前降低房地产贷款的难点主要是因为‘诱惑’大。对于银行来说，房地产贷款金额大，期限长，抵押品稳定，不良率低。然而，随着监管环境的变化，银行也将调整资产负债结构，改变与房地产企业的合作模式，逐步增加制造业、小微企业、新创新产业、绿色信贷等领域的比例。”

超过监管上限的8家银行超过了监管上限

最近，上市银行发布了年度报告。截至4月11日，a股共有21家上市银行披露年度报告，其中6家大银行、8家股份制银行、3家城市商业银行和4家农村商业银行。总体而言，21家银行的个人住房贷款超过29.5万亿元，8家银行“踩线”，占近40%。

根据新的房地产贷款集中度规定，中国大型银行（第一档）房地产贷款的比例分别为40%、27.5%；中资中型银行(二档)个人住房贷款的上限分别为32.5%、20%；中国小型银行和非县级农村合作医疗机构(第三档)个人住房贷款的比例分别为22.5%、17.5%。

数据显示，建行和邮政储蓄银行在第一家银行都有一个指标。其中，建行个人住房抵押贷款为34.82%、邮政储蓄银行为33.61%，超过监管上限(32.5%)2个百分点左右。此外，中国建设银行的房地产贷款占39.24%，也非常接近监管上限(40%)。

在二级银行中，招商银行和兴业银行均超线，中信银行踩线。其中，招商银行房地产贷款和个人住房抵押贷款的比例分别为32.16%、25.35%；工业银行的两个指标分别是34.56%、26.55%。两家银行的上述指标均超过监管红线的4个百分点。中信银行个人按揭贷款占20.48%，超过监管红线0.48%。

值得一提的是，2020年6月底，浦发银行整体抵押贷款占27.9%，微超监管红线0.4%；但2020年底，浦发银行整体抵押比例下降至26.37%，已达到监管要求。

梳理数据可以发现，上海浦东发展银行在过去一年中大幅减少了房地产行业的贷款。当贷款总额同比增长14.15%时，整体抵押贷款增长率仅为3.67%。

此外，在股份制银行中，平安银行和浙商银行的房地产贷款仍有一定的增长空间。

在第三家银行中，青岛银行的两个指标都超线了，郑州银行和渝农银行的一个指标也超线了。其中，青岛银行和郑州银行的房地产贷款比例分别为29.77%、27.95%超过监管红线(22.5%)4个百分点以上。此外，青岛银行和渝农银行的个人抵押贷款占19.53%、17.98%也超过了监管红线(17.5%)。

“长期以来，房地产开发贷款占整个贷款的比例一直在7%左右的较低水平。近年来，抵押贷款变化不大，增长迅速。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平指出，从上市银行和公共市场信息来看，需要调整住房贷款的银行规模相对有限，房地产贷款余额约占整个金融机构住房贷款余额的四分之一，主要集中在建设银行、邮政储蓄、招商银行、上海浦东发展、工业等中国大中型银行，据估计，2021年，上述银行的住房贷款可能会减少1000亿至1500亿，而更多的银行没有踩到红线，因此客观上有可能填补空缺。

监督给予的整改过渡期为2～在过去的四年里，尽管一些银行的住房相关贷款指标超过了红线，但银行表示将继续根据政策要求调整和优化信贷结构，无论是银行年度报告的声明还是银行高管在绩效新闻发布会上的声明。

CCB是房地产贷款规模最大的银行，也是个人住房贷款比例最高的银行，CCB副行长吕嘉金表示，CCB将在满足监管要求的前提下，采取各种措施，稳步促进公共房地产业务的稳定发展，保持个人住房抵押贷款的合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各种贷款中的比例。

房地产行业贷款增速放缓

在过去的一年里，为了对冲疫情的影响，银行贷款规模迅速扩大。央行数据显示，2020年人民币贷款增加19.63万亿元，同比增加2.82万亿元。具体来说，大部分商业银行的贷款总额都保持了10%以上的增长率。

以宁波银行为例，2020年资产规模保持高速扩张，总资产增速达到23.5%，其中贷款规模全年超高速增长30%，大幅领先同行，这也是2010年以来贷款增速最高的一年。

记者注意到，在整体贷款规模大幅上升的同时，房地产行业贷款总额增速相对放缓，其中中中信银行、民生银行、重庆农村商业银行、常熟银行、江阴银行、无锡银行6家出现负增长。

具体来说，民生银行贷款总额同比增长5.47%，而房地产行业贷款下降7.81%，个人住房抵押贷款大幅增长22.72%；渝农村商业银行贷款总额同比增长16.20%，但房地产行业贷款下降30.32%，个人抵押贷款增长24.96%。

中国社会科学院金融研究所银行研究办公室主任李广子指出：“房地产贷款集中制度启动后，银行有两种解决方案，一种是减少分子，减少房地产贷款规模，减少新的房地产贷款；二是扩大分母，增加其他信贷，稀释房地产贷款集中。“他指出，由于个人住房抵押贷款的一般期限较长，单笔金额较小，从操作的角度来看，房地产企业的贷款将更容易在短期内实现快速压降的目的。

据记者梳理，与贷款总额增长率相比，21家上市银行个人住房抵押贷款增长率并不逊色，甚至有的明显超过。例如，江阴银行对房地产企业的贷款同比减少10.24%，但个人住房贷款同比增长40.88%。

为什么房地产行业贷款和个人住房抵押贷款分化？周茂华向记者分析，“两者的分化主要是近年来，中国加强了对银行房地产信贷的监管，引导资金更多地流向小微民营企业等实体经济薄弱环节。同时，2020年推出了房地产企业的“三条红线”，引导房地产企业加强债务管理；个人抵押住房贷款的上涨主要与去年一、二线等热点城市房价的快速上涨和房地产市场的活跃销售有关。”

3月22日，浙江省发布的《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》（以下简称《通知》）要求金融机构对个人住房贷款、消费和商业贷款进行全面自查。此前，深圳、上海、北京、广州等地下通知要求银行检查商业贷款和消费贷款，严格防止非法资金挪用房地产。

与北京、上海、广州、深圳不同，浙江发布的通知还指出，有效加强房地产开发贷款管理。要求金融机构严格审查房地产开发项目的合规性，落实房地产开发贷款资金的封闭管理要求，根据项目进度发放贷款，防止贷款资金挪用。

一位大型国有银行的信贷人士指出，开发贷款的监管一直相对严格，浙江再次强调，规范向不合格企业项目发放贷款。

吕家金指出，建设银行将继续实施严格的房地产开发贷款名单制度管理，重点支持一、二线城市的优质客户，进行项目合规审查，严格检查贷款投资和项目使用情况。对于个人住房贷款，优先支持刚性需求群体，满足人民合理的一般住房需求和住房改善需求。

近年来，广州、深圳等银行个人住房抵押贷款金额紧张，排队贷款已成为一种普遍现象。除了大型国有银行外，许多中小型银行的信贷经理还直接通知中介机构，短期内没有住房贷款金额，利率可能会逐渐上升。

“银行个人抵押贷款上限的实施不可避免地导致一些银行个人抵押贷款金额超过标准或接近红线。抵押贷款利率有一定的上升压力，但预计影响有限。“周茂华认为，首先，银行个人抵押贷款的比例是一个动态比例。如果贷款作为分母扩张，个人抵押贷款的规模也可以扩大；第二，红线的初衷不是抑制刚性需求。对于少数紧张的银行来说，利率有一定的上升压力。对于金额充裕的银行，特别是房地产市场库存仍然很高的地区，个人抵押贷款利率将保持利率稳定，甚至可能降低；第三，作为抵押贷款利率定价的“锚”，LPR报价利率的趋势仍然非常稳定。

抵押贷款规模将进一步下降

3月22日，中国人民银行在北京召开24家主要银行信贷结构优化调整研讨会，总结交流经验和实践，分析研究信贷形势，部署和推进下一阶段信贷结构优化。在研讨会上，进出口银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、工业银行等金融机构就重点领域信贷结构优化调整的主要实践发表了交流演讲。

会议指出，目前我国实体经济复苏不稳定，重点领域和薄弱环节的信贷结构仍需调整优化。

从今年会议部署的信贷重点领域来看，小微企业、制造业、绿色低碳产业、科技创新将成为今年银行业信贷的热点领域，同时，房地产金融将继续加强严格控制，分析指出，预计今年新房地产贷款规模将进一步降低。

连平指出，房价的涨跌与住房相关贷款的增长率有很强的相关性。未来，住房金融监管将更加关注重点城市，突出结构特征，而不是“一刀切”。在中央政府“不投机住房”的政策下，房地产市场监管政策将继续严格和标准化。特别是在结构上，合理调整热点城市大中型商业银行的住房相关贷款将在缓解当地住房金融风险方面发挥关键作用。

周茂华认为，随着监管环境的变化，银行也将调整资产负债结构。银行可以改变与房地产企业的合作和资产证券化，在满足监管规定的同时最大限度地盈利。毕竟，抵押贷款仍然很有吸引力；但从中长期来看，银行将逐步调整经营战略，多元化资产负债结构，促进银行转型发展，银行在制造业、中小企业、新创新产业、绿色信贷等领域的比例将逐步增加；更加注重特色、优质金融服务供应，提高市场竞争力，增加中间业务收入。

从长远来看，特别是在碳中和和和碳高峰的目标下，监管机构将引导商业银行按照市场化原则增加对碳减排投融资活动的支持，并利用更多的金融资源向绿色低碳产业倾斜。此外，银行可以更好地支持战略性新兴产业、绿色金融、民生工程、租赁住房、消费等符合国家战略的领域的实体经济发展。

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