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刻在骨子里的逐利性使资本自然具有捕食弱者的残酷一面，就像荒野中的凶狼一样。当你看到奄奄一息的麋鹿时，你会毫不犹豫地冲上去吃。从国有资产背景下的远洋集团债务票据违约，到“宇宙房地产企业”碧桂园成立以来最大的困难”，许多房地产企业仍处于黑暗时刻。这一轮房地产企业出险始于2021年下半年，一旦形势开始，嗅到有利可图的气味，一批外资闻风而动。根据诸葛房地产数据研究中心的报告，近两年来，贝莱德、高盛等外资瞄准了中国房地产企业的股票债券，危险房地产企业是他们的主要目标。2021年底，高盛投资组合管理团队表示，他们正在购买中国房地产企业债券；前几个月，贝莱德两次增持融创股份，价格分别为19.22港元/股和13.92港元/股；2021年9月，马拉松资本购买恒大债券，“并坚信有绝对机会”，瑞银资产管理和汇丰资产管理也加仓。出险企业的股票或债券投资风险高，但优势在于便宜。为了实现“低价买入、高价卖出”的精彩戏码，外资机构频频改变手中的股票、债券。然而，在这个阶段，外资并不局限于低价购买房地产企业的股票和债券。他们想要的，还有更多。买地买债买房，外资大“捡漏”

除了购买房地产公司的股票债券、购买房地产和拍卖土地外，这些都是近年来外资和香港资本布局中国房地产的一种方式。今年上半年，久违的海外资本重返深圳房地产市场。5月23日，铁狮门和辉盛国际联合收购了深润大厦的长期租赁公寓。深润大厦位于深圳深南东路1001号，是华润置地开发的超级甲级写字楼。根据公开信息，铁狮门和辉盛国际预计总投资7.27亿元，项目进入高端长期租赁公寓铁狮门是世界著名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，辉盛国际是服务公寓和高端租赁公寓投资者和运营商，投资转型，可以说是“对应”。

诸葛亮数据研究中心高级分析师陈晓告诉盐金融，几年前，长期租赁公寓机构，现在重新获得外资青睐，一方面，国内租赁行业政策支持，另一方面，从投资角度来看，长期租赁公寓收入稳定，周期性强，是投资者的好选择。

今年上半年，新加坡房地产投资管理公司Silkroad以15.4亿元的价格购买了深南68万科里，这也是一个商业房地产项目。

业内一些投资者在接受采访时表示，与传统理解的深圳物业价格相比，这两个项目的交易价格“差距很大”。

克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉盐财经：“这一轮房地产调整叠加了疫情冲击、经济转型等多种因素，部分地区的资产价格已回到几年前的水平。”。

资产价格下跌，自然导致资产回报率上升，吸引了一波外资和港资“捡漏”。

为了寻找机会，许多机构甚至设立了专项基金。

据《时代周刊》报道，不良资产管理公司联博嘉沃计划在中国推出不良贷款基金，以寻求及时的机会。2022年8月，新世界集团表示，中国房地产已见底，计划2023年在上海、杭州等地投资100亿元。

2023年2月，凯德集团成立了凯德中国特殊机会合作伙伴计划(以下简称“CCOP计划”)。根据凯德集团官方网站，该计划总承诺投资中国特殊机会项目11亿新元。

所谓特殊机会项目，是指中国商业地产中被低估和降价的项目。

目前，凯德中国特殊机会合作伙伴计划已完成首批收购，包括北京苏宁生活广场收购5.53亿新元（约28.1亿元），广东佛山收购1.57亿新元（约7.99亿元）。

位于朝阳区核心商务区的北京苏宁生活广场，是一个19层的综合体项目。凯德收购后，计划将综合体内原有的零售部分改造成甲级写字楼，租赁办公面积增加30800平方米。据媒体报道，凯德用于收购苏宁生活广场5.53亿新元，估值约为80%。此前，2022年10月，凯德以20.37亿元的价格赢得了北京东三环的博瑞大厦。凯德集团是总部位于新加坡的多元化房地产集团，专注于房地产投资和开发。凯德一直重视中国市场，不仅仅是商业地产项目的收购，在土地拍卖市场上也是如此。2022年4月，凯德地产分别在武汉和成都竞争了两块住宅地块，成交价分别为23.1亿元和11.83亿元。两块地块都将建成优质住宅项目。随着房地产市场的下滑，土地市场不再是过去高溢价的热点；面对现金流危机，许多房地产企业已经暂停在全国各地征地。这给了外资和港资充裕的“机会”。在大陆有丰富房地产开发经验的港资尤为突出。2021年至2022年，香港龙中国在广州、扬州等城市获得4块住宅用地和3块综合用地；香港购买了8块商业、综合和住宅用地；仁恒共有11块土地。根据诸葛找房数据研究中心的监测数据，这些竞争用地中，48%是综合用地，40%是住宅用地。超过一半(60%)的土地以低价竞争，0%-10%的土地溢价率占23%，10%以上的土地溢价率占17%。

2外资投资逻辑

外资和香港资本在中国房地产市场经常采取行动。肖文晓说，这基本上是因为有更多的好机会。”今天，无论是在股票资产市场还是在土地拍卖市场，企业都有机会找到以前不太可能看到的高质量投资目标。”

尽管许多地区的资产价格已经呈现出底部特征，但外资并非“按单全收”，他们对投资目标的选择表现出明显的倾向。

陈晓告诉盐金融，在土地市场上，外国投资者倾向于在核心一、二线城市的热点板块获得土地布局，重视其资产保值增值的特点；在股票债券方面，外国投资者倾向于低价收购危险房地产企业的债券股票，并进行短期经营；在物业收购的形式上，外国投资者更喜欢商业、物流和工业园区，这些项目具有长期持有和稳定收入的特点。

从投资城市的角度来看，外资港资企业更倾向于在核心一二线城市征地/图源:诸葛找房数据研究中心

自去年下半年以来，“外资触底中国房地产市场”的声音相继出现，但值得注意的是，从收购的角度来看，外资真正对待的不是很多人认为的住宅项目。

根据同策咨询研究部的数据，从2021起收购的外资和香港资本项目中，有三分之一以上涉及物流、仓储和房地产。例如，在R&F房地产的偿债压力下，黑石集团以40.62亿元现金收购了R&F广州国际机场综合物流园70%的股权。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳说：“他们（外资）认为，他们不应该太悲观，也不应该用棍子杀死所有物业类型。”。他认为，与一些国内市场实体相比，外资更注重长期视角，具有长期投资价值，这是外资购买的根本原因。

无论是办公楼、物流园区还是工业园区项目，主要依靠租金作为收入，不能通过一次性销售来“收回”。

与此同时，一些业内人士也认为，近年来，外资并没有真正增加对中国房地产市场的投资。

房地产是一个周期性很强的行业，所以资本活动也随着周期而波动。此外，外资进入国内房地产市场门槛较高，投资活动也受到相关政策收紧或放宽的影响。

2006年，住房和城乡建设部等六个部门发布了“限外令”。2011年，《外商投资产业目录》将房地产业列为限制外商投资产业。

然而，到2015年，“限外令”开始放松；2016年，住房和城乡建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外商投资准入和管理的意见》，允许一定数量的外商投资进入国内房地产市场；去年，《外商投资产业目录》中对房地产的限制也被取消。

由于政策放宽、人民币汇率下降等原因，2018年以后，外资在中国一度“买买”，主要集中在一线城市的商业地产上。

根据商业房地产咨询公司世邦魏理仕集团的报告，2018年，海外资本采购占全国房地产市场的31%，特别是在上海，一半的房地产市场大宗交易都是外资购买的。

一般来说，外国投资者愿意投资，这表明他们对中国工业经济的基本面持乐观态度。例如，凯德投资（中国）首席执行官潘子祥在建立“首席执行官计划”时表示，他对中国强劲的经济基本面持乐观态度，并将继续寻求扩大市场份额的机会。

对于外资和香港资本本身，肖文晓认为，90年代末经历过金融风暴洗礼的外资和香港资本企业在发展战略上要谨慎得多，在国内房地产快速发展的时期，他们没有参与内地房地产企业“高周转率、高杠杆率、高负债”的“三高”发展模式。现在，他们凭借财务优势等待机会是合理的。

然而，无论外部环境如何变化，都无法改变投资伴随风险的事实。外资进出中国房地产市场，有的赚了很多钱，有的“锁定”后离开市场。在赌桌上，如果你赢了，你就会输。

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