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上海超出预期，全面实施“认房不认贷” 帮助激活“置换”链条
继广州、深圳之后，9月1日，上海“认购不认贷”政策的“靴子”终于落地。
9月1日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市住房管理局、中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理局上海市监督管理局联合发布了《关于优化我市个人住房贷款住房数量识别标准的通知》（以下简称《通知》），实施了购买第一套住房贷款“无贷款”的政策措施。
中指研究所上海分公司高级分析师陈聚兰评论道：“上海作为一线城市房地产市场表现相对稳定的城市，全面实施了第一套住房‘认购不认购贷款’，政策出台超出预期，可能会显著提振房地产市场情绪。”
9月1日，上海“认购不认贷”政策的“靴子”终于落地。图片/ICphoto
上海超出预期推出“认房不认贷”
根据上海发布的通知，居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员以城市名义无成套住房的，银行金融机构按照第一套住房执行住房信贷政策，无论是否使用贷款购买住房。本规定自通知发布之日起实施。
这一政策内容与之前的广州和深圳相似。它是全面实施“认房不认贷”政策，不分区域。事实上，在广州和深圳相继出台“认房不认贷”后，上海和北京的“一动不动”一度引发了市场的猜测。市场上也有传言称，上海版的“认房不认贷”可能只在一些地区实施。随着上海“认房不认贷”政策的全面实施，超出了市场预期。
根据上海易居研究院严跃进的评估，目前上海一套新房的平均总价约为500万元。在这项政策之前，第二套房（认购非普通住宅）的最高比例为70%，即首付需要350万元。根据目前的新政策，如果纳入第一套房的认定范围，首付约为175万元。相比之下，首付直接减少了175万元，相当于房价的35%。
同样，在第一套房标准中，购房时的抵押贷款利率也会下降，或者适用于第一套房的利率标准。目前上海第二套房利率为5.25%，按贷款本金200万、30年期等额本息计算，总利息支出约198万元，月供约11044元/月。按照新政策，利率为4.55%，利息总支出约167万，月供约10193元/月。相比之下，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
陈聚兰分析说：“上海‘认房不认贷’政策的出台将大大降低此类客户的首付压力。预计短期内将明显提振上海房地产市场活动，刺激市场刚性需求和改善性需求进入市场。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出：“上海和北京的商品房回调幅度没有广州和深圳那么大，二手房价格开始收窄。这一次，上海和北京也实施了，政策表达与广州和深圳一致，这意味着房地产政策的调整应该是自上而下的行动，这与他们自己的商品房经营趋势无关。此外，从本质上讲，过去过热时期过于严格的政策需要退出，这是政策纠正和恢复正常。”
刺激改善需求，有利于一二手市场的联动
从上海房地产市场的运营数据来看，新房市场相对稳定，二手房市场在下跌后略有反弹。
据国家统计局统计，7月份，上海新房价指数环比上涨0.2%，同比上涨4.5%；二手房价格指数环比下降0.7%，同比下降1.2%。
根据中指监测数据，上海新建商品房（不含经济适用房）连续两个月成交量不足5000套，二手房成交量连续四个月低于“繁荣枯燥线”。自7月底以来，受政策预期的影响，上海二手房市场活动有所回升，二手房成交量也有所缓慢恢复。
镜鉴咨询公司创始人张宏伟指出:“2023年7月，上海二手房成交量约1.3万套，比二手市场最热的时候，月成交量约4.5万套，是触底成交量。8月，相关政策出台后，二手房成交量开始底部复苏。2023年8月，上海二手房成交量预计将超过1.5万套。”
“上海换房家庭或改善家庭是最直接的受益群体。因为类似于过去想换房的购房者，如果他们名下有贷款记录，即使房子已经卖了，也会被认定为第二套房的标准。第二套房的信用要求很高，很多购房者可能够不到。严跃进指出，通过实施住房认可和非贷款认可政策，有助于降低首付等条件，大大降低购房成本。”。
与此同时，上海的“认房不认贷”也将对另一类购房者有利。严跃进指出：“在上海等大城市，一些引进人才希望买房定居。但是，如果他们在家乡有房屋和贷款记录，根据过去的政策，在上海买房可能被认定为第二套房。但根据目前的政策，可以按照第一套房的标准进行。我们认为，对上海来说，这部分购房需求也很大。”
张宏伟认为：“从目前主要城市的市场特点来看，上海等一线城市的改善需求仍有购房能力。一旦激活了这些城市的改善需求，即激活了整个市场的替代链。对于上海房地产市场的改善需求，无论未来是买新房还是二手房，整个一、二手房市场都将活跃起来。”
徐倩，新京报记者
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