全国移民最多的城市

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新人口决定了城市的未来，“移民”指数最高的城市确实是...

中国哪些城市最“移”？

最近，贝壳研究院根据贝壳平台的真实购房数据进行了研究，描绘了中国人口迁移的生活图景。

研究发现，2019年粤港澳大湾区是中国人口流入最多的移民城市群。

其中，深圳的移民指数在北、上、广、深四个一线城市中排名第一。

令人惊讶的是，东莞，一个看似低调的城市，不仅在“新一线”城市中排名第一，而且在32个样本城市中排名第一.1。

PK32城移民指数

谁胜一筹？

购房交易数据是反映人口长期迁移和定居趋势的重要支撑。

根据2020年上半年32个城市二手房交易中非本地客户的比例，经标准化处理后，获得“移民”指数(指数越高，外国购房客户比例越高)，比较不同城市新居民的特点。

从城市群的角度来看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，其次是中原城市群和长三角城市群。

2019年，粤港澳、长三角、中原三大城市群常住人口同比增长177.65.、178.96和146.82万人同比增长1.46%、0.79%和0.39%在所有城市群中表现出色。

外来人口的流入给房地产市场带来了稳定的购房需求，尤其是粤港澳大湾区。

深圳、东莞、厦门的移民指数在一线、新一线、二线城市中排名第一。

深圳具有规划好、经济发展活力强、落户条件相对宽松等优点，对人口具有很强的吸引力。

2019年，常住人口与户籍人口的比例达到2.72，成为外来人口购房比例最大的城市；东莞承担了深圳的产业溢出，制造业相对发达，外来人口流入较大。2019年，常住人口户籍比例达到3.37，在样本城市中排名第一。厦门作为一个旅游城市，吸引了全省大量客户购房。

值得注意的是，北京和上海在一线城市的户籍比例并不低，但移民指数相对较低。

这可能是因为与新一线城市相比，北京和上海的生活负担和落户门槛相对较高，外来人口难以定居。

深圳近80%的房子被外地人买走了

每个城市都以开放包容的态度吸引不同地区的人口迁移。受区域位置、户籍政策、产业发展等因素的影响，每个城市在吸引人口和户籍来源方面存在一定差异。

如果将每个城市的购房者来源分为本市、省内非本市和省外，可以看出，大多数样本城市仍然以省内客户的购房为主。

但结合城市发展特点和房地产客户来源结构，样本城市又可分为三种不同类型。

都市圈核心城市具有绝对优势，对外来人口具有高能吸收能力。

作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，深圳、北京、上海对省(市)以外的人口虹吸效应较大，购房者中外客户占比较高，尤其是深圳。近80%的交易房屋被外国客户购买。

核心城市溢出，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围扩大。

杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市毗邻都市区核心城市，以其独特的优势承担溢出的产业和人口，对人口的吸引力逐渐扩大到省外周边城市。

其中，在杭州这个城市的购房者中，省外的购房者已经撑起了半边天，占53%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户购房。

省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客户更具吸引力。

由于省会中心城市的战略地位和人才优惠政策优势，中西部省份可以说是全省重点发展省会城市。郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对全省人口具有较强的虹吸效应。全省80%以上的购房者和全省50%以上的非本地购房者。

以郑州为例。作为河南省人口大省的省会，其吸收地级市人口的能力突出，省内购房客户占93.4%，即每10位购房客户中至少有9位是河南老乡。

广州人爱买佛山房

潮汕有许多深圳新居民

粤港澳大湾区已成为最具移民活力的城市群。新定居湾区的购房客户来源有哪些特点？

与其他城市群相比，粤港澳大湾区的重点城市并不是“独一无二的”，而是呈现出多极化的发展趋势。深圳、广州、东莞、佛山、珠海等城市对外来人口更具吸引力，已成为人口迁移和定居的重要目的地。

作为湾区内的城市，五个重点城市的购房客户来源表现出不同的特点。

广佛对省内人口更有吸引力，省内购房客户50%以上；其次是珠海，省内客户占40%以上。但是深莞的购房量还没有超过30%。

与一线城市深圳相比，广州平均房价不超过3万，对购房客户更友好；佛山房价不超过1.5万，属于湾区重点城市房价萧条。

具体来说，从城市来源来看，广州、佛山、珠海对省内人口的吸收呈现出类似的势力范围，购房客户来源TOP15基本上是省内地级市承包的。

深圳和东莞的购房者略有差异。潮汕民系是深圳新定居的主要居民，而广府民系在东莞的购房者中所占比例较高。

值得注意的是，广州人喜欢在佛山买房。除城市户籍居民外，广州人占5.1%。这主要是因为随着广佛一体化的推进，地铁轨道交通缩短了广佛之间的时空距离，佛山的房价只有广州的一半左右。

全国人民都喜欢大湾区

珠江三角洲曾经只是广东人民的珠江三角洲。经过20多年的快速发展，它已成为广东、香港和澳门的大湾区。凭借强大的经济发展活力和宽松的定居政策，吸引全国各地的人们定居。

根据贝壳研究所的数据，湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居民的大省，其中深圳4个省的客户占41.6%，东莞45.1%。

不可忽视的是，空间上的距离永远无法阻止人们在湾区买房的决心。其他省份的居民也占有一席之地。其中，黑龙江人在湾区买房超过3000公里，比例不低。

城市的发展不断打破界限，流动人口迁移的生活图景正在上演。

北京、上海等都市区核心城市仍占据绝对人口吸收优势；杭州、天津等都市区周边城市承担产业和人口溢出，吸引人口扩大到省外；郑州、武汉等中西部省会城市，以省内客户为主。

未来的经济发展不再是单个城市之间的竞争，而是承载区域发展的“圈群”之间的PK。城市圈应加强内部整合，从点到面创造区域协调、高质量发展的空间模式。

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