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《上海购物中心商业地产投资机会》
一、上海商业地产市场概述
上海作为中国最发达的城市之一，商业地产市场一直保持活跃。购物中心作为商业地产的重要组成部分，拥有巨大的投资潜力。
二、投资机会分析
- 区域发展：随着上海城市的发展，一些新兴区域如浦东新区、虹桥商务区等，商业地产投资机会不断涌现。这些区域的基础设施建设不断完善，人口增长迅速，为商业地产提供了广阔的市场空间。
- 品牌入驻：随着消费者对购物体验的要求不断提高，购物中心品牌入驻率成为衡量商业地产价值的重要指标。上海购物中心吸引了众多国内外知名品牌，有望吸引更多的消费者，促进商业地产价值的提升。
- 交通便利性：交通是商业地产的重要支撑，特别是在一线城市。上海购物中心具有完善的交通网络，地铁、公交、自驾等多种出行方式可选，为消费者提供了便捷的购物环境。
- 经营管理模式：商业地产投资除了地段和品牌吸引力外，经营管理水平也是影响投资收益的重要因素。优秀的经营管理团队能够提升购物中心的运营效率，吸引更多消费者，从而提高投资回报。
三、投资建议
综合考虑上海购物中心的发展趋势、市场需求和经营管理水平，建议投资者关注新兴区域和优质品牌的购物中心项目，把握商业地产的投资机会。同时，注意考察项目的经营状况和开发商信誉，确保投资安全和收益稳定性。
总的来说，上海购物中心商业地产市场具有广阔的投资潜力，投资者可根据以上几个点进行深入分析，制定合理的投资策略。
上海再落一子，太古地产来抄底
记者，钟黛编辑，谭璐
10月10日，据报道，太古地产计划以10.8亿港元的价格出售香港青衣地区的仓库，买家是亚洲仓储巨头普洛斯。
太古地产证实，一些非核心资产将被出售，所得资金将被重新投资于新的机会。
近年来，太古地产继续向内地出售香港的非核心资产。
今年3月，太古地产宣布将在未来十年投资1000亿港元，其中500亿港元将投资内地市场。
当传统房地产开发商的“高杠杆、高周转率”模式不可持续时，香港房地产开发商集约化耕作，商业成熟，秘密增加。然而，太古地产也面临着许多挑战，希望落后，扩大大陆的业务规模。
二度合作
9月下旬，太古地产与上海陆家嘴集团签署了前滩21号地块合作意向书。
太古地产公司告诉《21CBR》，它对上海和浦东新区的发展潜力持乐观态度，希望继续深化对浦东新区的投资和发展。基于公司与陆家嘴集团在前滩太古里的成功合作，双方已就位于前滩国际商务区的目标地块达成初步合作意向。
根据规划，前滩21号地块总建筑面积超过60万平方米，由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅和一栋大型商业组成，是前滩最大的商业。
陆家嘴集团最初收购了前滩21号地块和前滩25号地块(即前滩太古里项目)。2015年7月，陆家嘴集团与太古地产就前滩25-01地块达成合作框架协议。
同年9月，陆家嘴集团与香港另一家香港资本开发商签署了前滩21号地块合作框架协议。前滩太古里于2024年9月开业，而前滩21号地块的开发相对曲折。
2024年3月，香港土地宣布与陆家嘴集团签署的合作框架协议终止。此后，陆家嘴独自启动了前滩21号地块的开发。现在再次与太古地产合作。
太古地产告诉《21CBR》，双方希望进一步共同探索长期发展的新机遇，充分发挥各自的资源优势和经验。
公开资料显示，在前滩太古里的合作案例中，陆家嘴负责项目和整个前滩土地的一级开发，太古负责项目的管理和投资。
太古地产在上海的第一个项目是兴业太古汇，其整体业务主要是高端和轻奢侈品牌，而顶级奢侈品牌则被恒隆广场占据。
前滩太古里在招商引资方面实现了“突破”，定位为重奢，汇集了Hermès、Dior、Gucci、LV、许多品牌，如Zegna，在业内被称为“一个奢侈品都没有落后”。
太古房地产零售业务董事韩丽曾告诉媒体，前滩太古里的定位发生了变化。起初，它被锚定为社区业务。然而，随着成都海洋太古里的开业和运营，看到新客户的诞生带来的机遇，它最终大胆地改变了前滩太古里的定位，使购物中心的内容涵盖了从奢侈品到广泛的日常生活。
前滩太古里的设计方5 Design还说:“疫情过后，大家的消费都在中国，奢侈品牌渴望找个地方开店。以前上海奢侈品购物中心的业主只有恒隆和新鸿基，所以也希望给开发商多一个选择。”
项目开业后，成为上海商业的新坐标。去年十一假期，前滩太古里日均客流量超过10万人次。
慢火熬汤
近两年来，太古地产在上海的布局明显加快。2024年7月，太古地产与静安正式签约张园地块，将以资产轻的形式参与运营管理。
张园地块包括上海最大、最完整的石库门建筑群。
太古地产最终击败了恒隆、华润、新鸿基等5块地块，参与开发张园，总占地面积4.6万平方米，总建筑面积约6.2万平方米，总商业面积超过4万平方米。
太古地产被定位为在核心城市开发精品项目。“慢火煮汤”的态度一度被贴上保守、精致、重操作的标签。
太古地产于千禧年左右进入大陆市场，到目前为止只开设了六个项目。其中，上海兴业太古汇发展了15年，广州太古汇磨了10年，成都海洋太古里和上海前滩太古里花了6年时间。
这一速度不仅远远落后于内地的商业地产开发商，也远远落后于恒隆地产等港资开发商。到目前为止，恒隆地产在中国大陆已经有11个项目。
一方面，太古地产在大陆没有优势，需要花时间与其他企业寻求合作机会。另一方面，太古管理层认为，高质量的产品和服务是立足点，而不是暂时的速度。
2024年，时任太古地产行政总裁的白德利说：“这是一场马拉松，而不是一场短跑比赛。既然这是一场长跑，我们必须从更长远的角度来看。”
然而，太古地产也不得不参与规模竞争，因为业绩有压力。
2024年至2024年，太古地产业绩连续三次下滑：收入同比下降20.69%、3.38%和6.43%；归母净利润下降趋势不断扩大，同比下降15.58%、2024年，53.17%和69.49%创下40.96亿元新低。
太古地产解释说，2024年基本溢利下降，主要是因为香港投资物业出售利润下降，酒店业务亏损，香港零售物业组合租金收入下降。
2024年短暂复苏后，2024年上半年太古地产收入同比下降26%至6.98亿港元；归属于母亲的净利润同比增长117.69%至43.19亿港元。
抄底内地
近年来，太古地产位于香港的零售物业和办公楼租金增长疲软，而位于内地的零售物业租金增长相对较强。
2024年上半年，公司内地零售物业租金收入增长3%至15.86亿港元。
内地零售物业业绩不断提升，增强了太古地产加仓内地的决心。
太古地产主席白德利在今年3月的业绩会议上表示：“计划在未来十年内投资超过1000亿港元。”。其中，超过一半的资金将投资于大陆，重点关注以一线和新一线城市零售为主导的综合体项目。
他还透露，预计未来十年，集团中国大陆物业组合总楼面积将翻一番。
在一线城市购物中心饱和的前提下，太古地产似乎开始在二线城市寻找机会。
事实上，不仅是太古地产，过去聚集在一线和准一线的高端商业地产也在下沉到二三线城市。面对SKP、K11、太古在IFS、恒隆广场等综合体的快速扩张中面临着一定的竞争压力。
此外，在不断变化的大陆消费市场中，太古地产必须保持灵活性。银泰百货等已经获得了网上直播带货的红利。太古的一些购物中心也试水直播，通过线上渠道进行线下排水。
太古地产面对熟悉而陌生的大陆市场，需要更多的突破和创新。
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