上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
电话+V： 15318212450 ，欢迎咨询上海商业地产变租赁住房，住宅地产（住宅、公寓、别墅、经济适应房、棚户区等），商业地产（购物中心、办公楼、酒店等），工业地产（工厂、仓库、物流中心等），共有产权房，公租房等买卖租赁
《上海商业地产变租赁住房》
随着城市发展，上海商业地产正在发生深刻变化，原本以租赁为主的商业地产正在逐步转变为租赁住房。本文将从几个方面来探讨这一现象。
从市场角度看，上海商业地产租赁市场在过去几年中持续增长，特别是随着人口不断流入，商业地产租赁需求旺盛。同时，政府对于租赁市场的支持政策也在不断出台，为商业地产租赁市场提供了更多的机会和空间。
从开发商角度看，商业地产开发商正在积极调整战略，将商业地产转变为租赁住房。一方面，租赁住房市场需求旺盛，开发商可以获得更多的收益；另一方面，租赁住房可以更好地满足城市居民的住房需求，提升城市形象。
再者，从社会角度看，商业地产转变为租赁住房对于城市发展具有积极意义。首先，可以缓解城市住房压力，改善城市居民的居住环境；其次，可以促进租赁市场的健康发展，为城市居民提供更多的选择；最后，商业地产转变为租赁住房可以推动城市经济转型升级，提高城市的竞争力和吸引力。
商业地产转变为租赁住房需要关注一些问题。例如，如何保障租赁双方的权益，如何管理租赁市场等等。需要政府、开发商和社会各方面共同努力，建立完善的租赁市场机制和监管体系，确保租赁市场的健康和稳定发展。
结合上面内容，总的来说，上海商业地产正在逐步转变为租赁住房，这一变化对于城市发展具有积极意义。未来，需要各方共同努力，推动租赁市场的健康发展，为城市居民提供更好的居住环境。
上海过剩的办公楼能改造成经济适用房吗？
近日举行的中央金融工作会议强调，“加快经济适用房等‘三个项目’建设，构建房地产开发新模式”，“三个项目”是指经济适用房规划建设、城市村改造和“平急两用”公共基础设施建设。这种新的发展模式又被称为新的“房改”，有人期待，有人害怕。这三个项目将对城市发展产生什么影响，以及潜在和可行的政策工具？城市数据集团将结合过去几年的研究和近期的一些数据，以系列文章的形式进行讨论。
该系列的第一篇文章将从三个项目的第一项——经济适用房建设开始。2024年，我们写了一篇关于租赁房屋建设空间位置的文章（详见：“我们缺乏经济适用房租赁，内环”），从通勤距离、人均生活面积等角度，传达了一个非常明显但不敢说的结论：
事实上，上海经济适用房租赁潜在需求最大的地区在内环。
当时，许多读者留言说，上海的核心区域有很高的发展水平。经济适用房的空间在哪里？本文讨论了将旧办公楼改造成经济适用房的可能性。虽然报告的数据截至2024年，但对2024年仍具有参考意义，因此与读者分享。
在上海内环，还有空间吗？
从土地的角度来看，上海的内环已经满了，几乎没有空地。因此，无论是官方还是企业，每个人都专注于旧的改革，找到拆迁的方法，然后获得新的土地。
比如写字楼。
简单来说，写字楼的过剩可以从空置率上看出来。根据中国房地产协会发布的《2024年第一季度中国重点城市写字楼市场报告》，北京写字楼空置率为17.2%，上海写字楼空置率为20.7%，广州写字楼空置率为9.3%，深圳写字楼空置率为25.5%。同时，国际主要城市的写字楼空置率从5%到15%不等。可以看出，除广州外，其他一线城市的写字楼空置率普遍较高。
数据显示，2015年以来，上海甲级写字楼空置率持续上升，平均租金持续下降。
当然，从空置率的角度来看，只有一个概念过剩，因为我们不能确定办公市场的空置率是多少是一个平衡值。因此，为了使用更直观的数字来判断办公楼是否过剩，我们需要从供需两端计算股票办公楼的建筑面积和实际使用所需的办公面积。
在中国，股票办公建筑的估计并不容易。我们选择了尽可能多的数据来计算，包括各种公共统计数据、土地利用遥感数据、互联网地图建筑数据、办公租赁数据等。
综合公共统计数据和卫星遥感数据，上海商业服务用地规模约200~220平方公里，在此基础上，我们结合互联网地图建筑信息和办公租赁信息，通过土地性质初步筛选建筑，通过建筑高度和单一建筑面积，去除购物中心等建筑，识别办公建筑面积；建筑数据不完整的区域，根据容积率补充。
最后，我们计算出，上海股票写字楼的建筑面积约为10900万平方米。
(图中紫色图斑表示已识别的办公楼)
与2024年统计年鉴数据中的9468万平方米和2024年某咨询机构披露的9000万平方米相比，该数字基本处于同一数量级，值略高。
那么，第二个问题：这些股票写字楼能否满足总办公需求？
根据《办公建筑设计标准》，普通办公室的人均使用面积不得小于6平方米。由于办公楼人均办公面积没有严格的上限，据调查估计，约80%的企业人均办公面积小于15平方米。因此，以6~15平方米的人均办公面积为标准，按70%的建筑入住率计算。现有办公楼可容纳510~1280万员工。
根据上海统计年鉴，2024年各行业从业人员1376.2万人，其中第三行业从业人员约1000万人，排除批发零售、住宿餐饮、交通仓储、教育、卫生、居民服务等生活服务从业人员。
从这些数据来看，即使办公楼白领的办公面积相对丰富（人均超过15平方米），这些面积也不能完全使用。股票办公楼的容纳能力已经超过了相关员工的规模。
那么未来几年这种情况会好转吗？
根据上海统计年鉴，2024年办公楼建设面积约2130.5万平方米。如果竣工交付在接下来的五年内完成，预计到2024年新增办公楼总数也能满足约100~250万员工的办公需求，使上海办公楼的容纳能力达到610~1530万。
那么办公需求呢？2014年至2024年，三产业从业人员增速为18.5%，其中写字楼从业人员增速为26.3%，信息技术和科研企业从业人员增速最快。如果在未来几年保持如此高的增长率，到2024年，写字楼办公人口将比2024年增长约120万，达到约590万。
可见，即使不考虑2024年及以后新建的办公楼，预计到2024年，办公楼过剩情况仍不会有显著改善。
综上所述，无论从股票还是增量的角度来看，上海写字楼的供应规模都超过了实际员工的需求，上海写字楼确实过剩。
那么，这些供应过剩的建筑空间有多大呢？
办公楼规模过大
根据最基本的经济原则，如果办公楼供过于求，业主要么忍受供过于求造成的办公楼空置，要么通过降低租金吸引更多企业入驻，降低空置率。因此，我们可以通过空置数据和租金数据来计算潜在的过剩办公楼规模。
先看空置情况：
根据办公楼分布的圈层统计结果，目前办公楼主要集中在外环以内的中心城区，占89%，空间分布从市中心向外环建筑量呈下降趋势。其中，内环建筑占42%左右，内环建筑占25%左右，中外环建筑占22%左右，外环建筑占8%左右。
根据互联网大数据和咨询机构对不同商业区的空置率数据，不同区域办公楼的空置量进行估算，包括：
内环内空置率约15.5%，办公建筑总面积约4600万平方米，计算空置率约720平方米；内外环空置率约21.6%，办公建筑总面积约5000万平方米，计算空置率约1090万平方米；外环外空置率约28.8%，办公建筑总面积约1300万平方米，计算空置量约370万平方米。全市空置建筑面积约2200平方米。即使考虑到正常经济运行中空置水平的5%~10%，办公楼的整体过剩面积也在1100~1600万平方米左右。
再从租金的角度进行计算：
租金视角是一个更市场化的视角。我们选择周边房屋的租金作为写字楼租金的参考，定义租金比=写字楼租金/周边房屋租金的指标。
租金比越低，办公楼的租金水平就越低，办公区过剩的可能性就越大。我们利用多元化回归模型，考虑人口密度、设施服务水平、交通条件等因素，扩大办公楼和住宅租金数据，计算城市各地区的租金比水平。
(租金比计算方法示意图)
由于上海写字楼的租金比例远低于国际水平，我们很难通过参考国际标准和计算写字楼价格需求弹性的方法来计算过剩的写字楼数量。综合考虑各城市圈和新城区办公楼的分布、就业和租金吸收，我们最终根据以下阈值识别潜在过剩的办公楼：计算外环以内租金比最低的30%的办公楼面积，计算外环以外租金比后10%的办公楼面积，最终测量相对价值较低的建筑面积约3700万平方米。
虽然这两个计算的数字范围很大，但可以看出，这是一个至少1000万平方米的体积。
过剩的办公楼分布在哪里？
如果我们进一步观察潜在过剩办公楼的位置，我们可以看到，从空置率和空置容量的角度来看，内环呈现空置率逐渐上升的趋势，从办公租金比的角度来看，内环和外环的价值较低。
如进一步考虑办公楼之间的差异，按建成年龄对办公楼进行分类，可见下图：
在我们的采样数据中，2000年以前的办公楼约有882栋，其中内环内约有649栋，占总数的近四分之三。
综上所述，内环写字楼规模最高，相对价值较高，但与其他圈子相比，面临更严重的就业人口和住房失衡问题（见“我们缺乏经济适用房租赁，内环”），也存在老办公楼比例较高的问题。最重要的是，虽然空置率不是最低的，但由于内环办公楼的基础很大，但总空置量很大。
谁说上海内环没有空间？
有没有可能把过剩的办公楼改成经济适用房？
商业改革实际上是世界上一种相当常见的城市更新方式。根据国外城市办公楼改造的经验，空置旧办公楼、降低办公需求、办公楼租金价值与住宅租金的差异已成为办公楼改造的动力。评估办公楼是否具有潜在的可转换属性的主要指标包括租金、空置率、位置条件、交通距离、建筑年龄和结构条件。
事实上，通过以上分析，我们已经看到内环有很多空置的办公楼。同时，从租金比的计算来看，许多旧办公楼的商业价值低于周边住宅租金。
（外环办公楼的租金高于示意图。红色意味着办公楼的价值更高，蓝色意味着办公楼的价值更低。可以看出，内环仍然有一个相对较大的蓝色区域，如图中蓝色圆圈的范围所示）
与此同时，城市中心的住房供应相对不足，需求持续强劲，导致高租金/高房价和长通勤问题日益加剧。
从满足市民需求、优化供给结构等目标出发，考虑将过剩写字楼转化为经济适用房，成为解决问题的点之一。
潜在可改造的办公楼在哪里？
结合通勤距离长、住房需求高、租金低的办公楼位置，我们进行了综合判断，估计了商业改造潜力的办公楼范围，总量约500万平方米，约占现有办公楼的5%~6%。不同环线圈的分布如下图所示：
可以看出，大约70%的潜在改造体积集中在内环，在该地区，排除新建筑和具有历史保护价值的建筑，可以选择1980~2000年建成的57栋建筑作为优先事项，该规模类似于纽约1995~2005栋建筑的数量。
这样规模的商业住房能提供多少保障性住房？
参照上海市公租房申请门槛(人均住宅建筑面积15平方米)，考虑共享等建筑面积，估计人均合理住宅建筑面积最小约20平方米，结合上海市人均人口约2.64人，预计500万平方米的商业改造住宅项目将为约25万/9万户提供经济适用房，与上海市一年内新房交易量相似。而且大部分都会位于内环较好的区域。
因此，不一定要大拆大建，商改可能会提供一些不同的选择。
注:本报告于2024年下半年完成，不构成任何投资建议。请仔细参考文章的内容
【XIWEN HOUSE SERVICES】尊享直接对接老板
电话+V： 15318212450
我司专注上海商业地产（商务写字楼、商铺、别墅、大厂房、冷库），商业地产，工业地产等买卖租赁一条龙服务
相关产品
相关广告
拨打电话