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上海松江商业地产成本解析
一、土地成本：
商业地产开发的第一个主要成本是土地成本。在上海松江区，由于其优越的地理位置和持续的发展，商业地产的土地价格相对较高。特别是在繁华的商业街区和交通便利的地段，土地成本更是水涨船高。
二、建筑成本：
建筑成本包括建筑材料费用、建筑工人工资、设备费用等。由于上海对建筑质量的要求较高，因此建筑成本也相对较高。尤其在松江区，由于人流量大，商业需求旺盛，开发商往往愿意投入更多的资金以打造高质量的商业地产。
三、税费成本：
商业地产开发涉及的税费较多，包括土地增值税、企业所得税、营业税等。这些费用在商业地产开发中占有一定比例，尤其是对于大型商业地产项目，税费成本不容忽视。
四、运营成本：
商业地产的运营成本包括租金、物业管理费、广告推广费等。在上海松江区，由于竞争激烈，运营成本相对较高。为了吸引顾客，开发商往往需要在广告推广方面投入更多的资金。
五、金融成本：
商业地产开发涉及的金融成本包括贷款利息、按揭费用等。由于商业地产开发周期较长，因此需要大量的资金支持，金融成本在商业地产开发中占有重要地位。
总结：上海松江商业地产的成本主要包括土地成本、建筑成本、税费成本、运营成本和金融成本。这些成本在不同程度上影响着商业地产的开发和运营，因此开发商需要在投资决策时充分考虑各种因素，以实现利益最大化。
为什么松江新城卖得这么惨？
大量刚需客户，由于预算低，在市区上车的概率下降，五大新城成为刚需买家的内卷之地！然而，每个新城也表现不佳。有嘉定新城，想抢破头，但很少有新市场足以让买家努力，所以松江新城很难被强势中介驱动。
今年松江新房有多冷？
让我们来看看今年大松江新房的表现。供应并不缺乏，但分别看各盘的表现和表现，有些拉跨。
中骏景辉:松江大学城附近位置不错，距离9号线松江大学城站只有2公里左右。周边有松江印象城，理论上不愁卖。但是去年拍地的时候，房地产联动价定了5.8万//㎡。
5.8万人出现在远离市区的松江大学城。要知道这是松江新房的天花板！外环周浦只比5.8万/㎡高一点，宝山外环大华锦绣四季取证只有5.4万，价格一对比，没有优势。产品上99㎡户型很难吐槽，125㎡太贵了，买家买了吗？显然没有，甚至最后也没有触发积分，绝大多数买家都叫价格站岗。金地丰盛道三期:与中骏景辉相比，价格相对适中，只有5.4万//㎡，与去年开盘价基本持平，周边配套设施成熟，距万达广场不远。
然而，由于距离地铁站较远，整个松江新城板块也远离城市，很难引进外部客户，目标客户群体基本上是区域客户。销售说周边项目质量二手房超过6万，这个盘子是“现成的皮夹”。
但事实是，认购N天后，中介干预并没有带动认购率，与二期的“阳光”相比，差别很大。
金地新乐里:松江车墩的全新市场，去年第一批供应的土地，房价已经定好了，就是3.6万左右，基本符合目前的市场情况，但没有倒挂。
为什么码头的房价很低？城市客人不来，搬迁房间大，码头缺乏商业，缺乏学校医院，也缺乏地铁。金山小火车班真的很少，日常城市白领通勤的“噩梦”。二手两个房间的上市价格基本上在200万左右，这个溢价，时间成本和生活质量加上，我们也可以计算成本效益。
泗泾绿中海：项目本身也存在很大问题。从产品定位到户型设计，包括房地产位置，几乎没有亮点。最后，由于认购率低，人数不足，他们直接放弃了彩票。
顺便说一句，几天前的一条乌龙，泗泾实际上有一套二手住房在网上挂了10万！但现在这些房子已经被拆除了，我想知道如果这是真的会发生什么？有人会敢来吗？据估计，徐泾盘龙世界有10万套二手住房，怎么也想不到能在这里遇到对手。
九亭是唯一一个愿意去市区的购房者，或者骚经营灾区，奥林匹克花园三期是什么样子，了解一切。九亭的新房子也透支了购房者的信任和耐心。
02均价6万，松江新城被降维打击
以五大新城的房价PK，松江新城的性价比如何？
嘉定新城仍然是“新城粉”中许多刚需买家的首选，嘉定也是最受欢迎的。许多买家担心今年供应的减少，甚至核心地区的二手住房也接近8万套。一些买家甚至放弃了创新，选择在这里购买。
嘉定新城由于目前一批新房供应太少，没有引起市场波动。接下来，如果kfs不覆盖板块，不想出售房地产S操作，嘉定新板块的受欢迎程度将按地面摩擦松江新城的认购率。
但即使热度高，行业好，11号线嘉定新城新房也只在4.1-4.8万之间徘徊，即使涨幅稳定。而且，如果离市区更近，嘉定新城也会击败松江新城！
除了大虹桥徐泾的6万平均价格，青浦新城只有4.2-4.5万。奉贤新城平均价格也在3.8-4.1万左右，临港新城只有3万出头最贵的平均价格。
松江新城刚刚告别了天花板上的俊静辉，以为只是个别案例虚高，但隔壁第一个松江新城项目实际上已经达到了近6万元的价格！它很快与大虹桥徐静平坦。
更何况刚需客户会被预算较低的其他新城所吸引。同样昂贵的徐泾也可以轻松截断胡松江新城。2号线延伸，17号线直达长宁，毫不费力。能源水平和间隔也在不断提高。
另外，大虹桥资源和规划都不错，为什么同样的价格不择优？看徐泾二手房涨得那么离谱，还是有很多人抢。
如果你认为中骏景辉离地铁站2公里，价格5.8万，那么首个松江新城项目必须乘坐松江有轨电车2号线“广福林路站”和2站才能到达松江大学城站地铁站。
你看到了吗？与产品等维度相比，仅松江新城新房的交通性价比就越来越低。
03松江新城近6万，为什么难卖？
并不是说松江新城涨到6万，所以很难卖。早在3-4万的时候，就出现了去化难的问题。还记得松江大名城映云间、松江南部新城的国贸凤凰源吗？认购率前期没看到。去年和大名城同期认购的奉贤保利项目，第一天认购45%，积分这么高！
据说早起鸟儿有虫吃，松江新城发展近20年，从率先建地铁的老大哥，到被弟弟狠狠超越的“老大难”。
松江印象城开业前，松江新城的商业包括开元地中海、万达等，这些商业有很强的局限性，选择性太单一。
疫情前，地中海和东鼎购物广场人流不畅，很多商家关门，甚至不如几年前。疫情过后，人气可能会大大降低！
现在只有松江大学城地铁站还有热闹的商店。万达和印象城吸引了整个新城的人。毕竟，松江新城很少有地方可以消费和购物。
松江新城还有一个大问题，在自驾方面有缺点。只能靠沪昆高速进城，要么转嘉闵高架路，要么直接堵在沪闵高架路上。
有人说小事有9号线，平时坐地铁！松江腹地与城市隔绝，溢出属性不强。9号线在松江两站之间运行7-8分。经历过9号线高峰期的人很快就会明白拥挤、排队等地铁的绝望！
9号线虽然是老大哥，但能级低，12号线开工延迟，尤其是通勤靠地铁的刚需买家，日常出行真的很痛苦。
泗泾和九亭已成为城市溢出客户的首选。他们白天在城市工作，晚上坐地铁回家。松江大学城和松江新城站的主要客户基本上由松江当地主导。九亭、新桥等区域界面差，发展滞后，成为松江与主要城市联系的自然屏障。
一个溢出客户一直缺乏的板块，更何况还有暂时支撑不起近6万高房价的板块配置，大批量的房子怎么能轻易去掉呢？
其他四个新城不断利用房价、交通、产业和国际规划的优势，积极推动刚刚需要的买家进来。松江新城，一个慢半拍的郊区睡眠城市，还有待觉醒，还在探索自己的房地产市场出路。
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