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“提前还房贷”要排长队，杭州有客户被告知要等四个月
最近，上海市民黄欣去银行网点预约提前偿还贷款，因为他想卖掉房子。他惊讶地发现，六七个人在他面前排队提前偿还贷款，银行工作人员告诉他回家等电话，他必须排队至少2-3个月。
今年下半年以来，“提前偿还贷款”一词越来越流行。许多购房者正在积极摆脱“失败者”的身份，加入提前偿还抵押贷款的大军。在年轻人喜爱的“小红皮书”应用中，许多人分享了他们提前偿还抵押贷款的想法、策略和计算方法。
一方面，买家因各种原因提前偿还贷款，另一方面，银行不愿意快速失去高质量业务的贷款股票。“排队偿还抵押贷款”的现象在主要的一线和二线城市越来越普遍。在杭州的一些银行，抵押贷款已经排队到明年4月。
想提前还清商贷，却被“卡住”
住在上海普陀区的黄欣(化名)最近想换一套老房子，转而去新房市场“创新”。因为老房子还剩下20多万元的贷款本金，黄欣来到农行普陀某分行线下预约提前还贷。这笔商业贷款是2016年借来的，当时商业贷款利率很低，只有4.3%。
结果，黄欣发现，提前偿还20多万元贷款比预期的要困难。黄欣告诉第一财经：“过去，每次我来到个人信贷部办理业务，大多数一起排队的人都是来办理提取公积金和偿还抵押贷款的业务的。结果，我最近去了中国农业银行，发现前面有六七个人提前偿还抵押贷款。”。
排了半个多小时队后，黄欣告诉银行柜台工作人员，他是来办理商业贷款的，工作人员说：至少需要排队2-3个月，然后银行打电话通知信息，然后通过程序将剩余本金存入账户扣除。
一位上海高级住房中介告诉记者，事实上，过去办理提前还款手续并不难。一般来说，银行在申请2-3周后会给出反馈。现在它已经从两三周变成了两三个月，因为提前还款的人太多了。
黄欣还发现，公积金贷款和商业贷款在提前偿还贷款方面存在很大差异。”提前偿还公积金贷款与过去没有什么不同。申请后，流程可以顺利进行，卡是商业贷款。”
黄欣认为，这主要是因为公积金贷款的资金来自公积金管理中心，由公积金管理中心委托商业银行发放，公积金管理中心不像银行那样支付卡还款金额。
杭州市民王文(化名)最近也想提前还清部分抵押贷款，但他的原因与黄欣不同。王文在2021年年中买了一套房子，商业贷款超过100万元，利率接近6%。现在杭州已经实行了第一套4.1%的利率，比王文买房时低了近2个百分点，所以王文认为自己“站在高位”。
王文告诉记者，他的抵押贷款利率并不是最高的。去年8月和9月，杭州第一套房的最高利率甚至达到了6.25%。看到今年的情况，他觉得很神奇。“我特别想取代这部分高利率抵押贷款。如果我不能取代它，我会提前用存款偿还一部分，否则我会损失太多。现在没有好的投资渠道来赚取如此高的利息。”
目前，王文已按合同正常偿还抵押贷款一年，可以预约提前偿还贷款。然而，经过咨询，他发现提前偿还贷款需要排队四个月。目前还不清楚什么时候可以排队。
除了上海和杭州，许多大城市也有类似的情况。例如，北京的一些市民报告说，一家大型国有银行将排队到明年3月提前还款，而广州的一些银行表示，他们将在申请提前还款后等待大约30到40天。
“提前还贷潮”的原因多种多样
回顾去年年初，上海仍然缺乏抵押贷款余额，购房者需要等待三到四个月。到今年下半年，它已经成为一两周的抵押贷款，提前偿还贷款，但不得不排队，反过来措手不及。
为什么银行不愿意立即批准提前还款？上海一家头部中介相关负责人告诉记者：“银行每月也有配额限制。现在申请提前还款的客户数量显著增加。他们只能在当月的配额支付后将客户安排到下个月，尤其是大型国有银行。年底保持贷款存量的压力很大。”
据半年报统计，今年上半年，工、农、中、建、交、邮储银行个人住房贷款总额增加4155亿元，较去年明显下降。2021年，上述六家银行个人住房贷款总额增加2.48万亿元。
长期以来，个人住房贷款一直被视为银行资产质量最好的贷款业务，不良率低于个人商业贷款、个人消费贷款和信用卡贷款。然而，今年客户贷款买房的意愿正在下降。根据央行11月10日发布的财务数据，10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比增长2110亿元，不难理解为什么近年底的主要行为是“抵押贷款股票”。
今年下半年，申请提前还款的客户数量显著增加。为什么？不同城市的原因可能不同。上海一位房地产市场分析师告诉记者：“上海提前还款人较多的原因主要是下半年市场上新房较多，其中市中心不乏罕见的好房子，单价10万元 所以很多人都想取代这个项目。”
壳牌研究所的研究数据显示，自今年下半年以来，居民对“卖一买一”取代新房的需求越来越主流。在出售套房时，如果套房有抵押贷款，未实施“抵押转让”的城市居民必须首先偿还抵押贷款。
易居研究所智库中心研究总监严跃进认为，一些城市的购房者提前偿还贷款的主要原因是贷款利息过高，现在抵押贷款利息大幅下降，购房者不愿意承担过高的成本。
在今年的中期业绩发布会上，一些大型国有银行的高管也回答了这个问题。中国农业银行副行长林李表示，少数个人住房贷款客户选择提前偿还抵押贷款，主要是基于客户自身的财务规划，这也与目前金融投资回报中心的下降有关。中国工商银行副行长郑国雨表示，为了调整家庭资产负债表，少数抵押贷款客户确实提前还款，但与往年相比，这一趋势并不十分明显。
此外，上海一家主要中介机构的相关负责人还告诉记者，一些抵押贷款利率“站高”的买家正试图取代抵押贷款，非法转化为利率较低的“商业贷款”。
为方便二手住房交易，许多城市已经推出了“抵押转让”，即不终止住房抵押贷款，也可以办理转让登记，可以减轻业主提前偿还贷款的压力，大大缩短二手住房交易时间。据克而瑞统计，深圳、苏州、济南等16个城市已完成第一个二手住房“抵押转让”业务，广州、西安、徐州等城市均发布文件，推广二手住房“抵押转让”模式。
如果更多的城市推广“抵押转让”，它能减少排队提前偿还抵押贷款的麻烦吗？一位知情人士告诉记者，抵押转让是否可以实施，银行之间也有游戏，“中小型银行更支持，他们认为抵押转让可以给他们带来更多的抵押贷款业务，抵押贷款股本身大国有银行态度不那么积极，所以政策不能很快推广”。
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