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(小尘4x/图)

“楼花”抵押作为房地产预售制度的基石，逐渐被取消。

2022年7月13日，深圳司法局在官网公布了《深圳经济特区房地产登记条例》(征求意见稿)(以下简称《登记条例》)。根据草案的说明，《登记条例》创新预告登记规定，取消“楼花”抵押，按照国家规定为预售商品房办理抵押预告登记。2017年起草《登记条例》，2021年12月17日首次征求意见。

《登记条例》的起草说明表明，“楼花抵押”的定义是为尚未完成的在建建筑物办理抵押登记。换句话说，“楼花”抵押即期房屋的抵押登记。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉南方周末记者，期房出售前，“楼花”抵押的主体主要是开发商，期房出售并办理抵押贷款时，实施主体主要是买家。

起草说明解释说，取消“楼花”抵押的原因是“我市现有楼花抵押不同于国家建筑抵押预告登记，无法汇交数据，无法统一规范管理”。根据我国房地产相关规定，在建建筑物只能办理抵押预告登记，不能办理抵押登记(楼花抵押)。

南方周末，记者致电深圳司法局作为普通人了解到，“楼华”抵押转为抵押预告登记只是法律效力的区别，并不意味着银行贷款直到正式抵押登记才开始偿还。人们在购房和偿还贷款方面没有改变，但他们将更加保护人们的权益。

“(深圳)预告登记几乎没有实践”

20世纪90年代，香港的抵押贷款制度引入大陆后，人们可以通过贷款购买房地产。在支付规定的第一笔款项后，人们将购买的未来房屋（也称为“建筑花”）抵押给贷款银行，办理抵押登记作为还款担保，银行将支付剩余的房屋款项。“建筑花”抵押贷款制度应运而生。

建设部最早在1997年发布的规定中提到，“预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当记录在抵押合同中。抵押人取得产权证书后，当事人需要在抵押人取得产权证书后重新办理抵押登记。”

广州金融业法律人士徐李、黄芳在文章中表示，广州作为中国第一个销售“建筑”地区，在预售房地产销售中使用“抵押登记”建立抵押权，在实践中，住房管理部门和法院一致认可相当于抵押登记的法律效力。

《物权法》于2007年公布实施，第二十条明确规定了“预告登记”。2008年，住房和城乡建设部发布了《房屋登记办法》，首次要求预售房地产销售和抵押贷款办理销售预告登记和抵押预告登记。

根据上述文章，2009年广州废除了抵押登记制度，统一使用所有未取得房地产产权证书的预售房地产预告登记。但在实施初期，法院和房屋管理部门仍认为预告登记相当于抵押登记。

《物权法》等相关法律法规的出台并不意味着“楼花”抵押制度戛然而止。

登记案件的起草说明中提到，“由于我市一直按照《深圳经济特区房地产登记条例》（以下简称《房地产登记条例》）抵押预售商品房，我市预告登记几乎没有实践。”

南方周末记者查阅了上述房地产登记条例关于抵押登记的有关规定。第四十一条提到，在申请预购房地产抵押时，应当提交房地产抵押登记申请、购房者身份证明和抵押合同。也就是说，深圳不需要提供房地产证才能办理抵押登记。

南方周末，记者咨询了深圳两家银行的贷款经理，了解到深圳期房有的办理了抵押登记，有的办理了抵押预告登记。

广州一家银行的贷款经理告诉南方周末的记者，只要广州的银行可以通过抵押预告登记贷款，贷款人就会开始按月还款，在正式的产权证书上，然后转移到抵押登记。

上海房地产律师郭韧也告诉南方周末记者，期房抵押预告登记是全国大部分地区的实际操作模式，期房抵押预告登记也是在上海购买的。

银行债权脱保风险增加

深圳取消“楼花”抵押意味着取消预售制度？一些专家建议，在预售制度下，深圳可能会取消“预付款”制度。买家可以购买“楼花”，但他们必须等到拿到房产证才能办理抵押登记并获得银行贷款。此时，买家需要偿还。

但接受采访的律师否认了这一说法。郭韧认为，这次主要是法律修订，更明确的是，未来的房屋属于预告片抵押登记，与取消预售制度无关。这一变化对购房者影响不大，并不意味着在未来房屋实现房屋后办理抵押登记以获得银行贷款。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉南方周末记者：“从征求意见稿的规定来看，并没有表明买家不能向未来的房屋申请贷款。”。

王玉臣介绍说，在过去，开发商经常从“建筑花”抵押贷款中受益。只要债权人同意，商品房预售也可以在满足一定条件后实施。预售后，如果开发商不能及时偿还贷款并解除抵押贷款，购房者购买的房屋仍然承担抵押担保，一些开发商甚至会在没有告知购房者的情况下设立新的抵押贷款。这对买家非常不公平。

值得注意的是，根据《登记条例》第九十二条，开发商已办理抵押登记的在建建筑物，开发商应当一起办理抵押注销登记和房屋预告登记。

从抵押登记到抵押预告登记，只有两个字的区别在于不同的物权效力。

郭韧告诉南方周末记者，在预告登记抵押下，如果房屋不能建成，银行可能无法获得优先赔偿权。一般银行要求购房者登记预告抵押，并要求房地产企业对购房者的贷款承担担保责任。

她补充说，只有当未来的房子变成现有的房子，符合条件后，预告片登记抵押贷款才能变成正式的抵押登记，然后开发商就不再需要承担担保责任。在抵押登记下，当买方无法偿还时，银行可以在拍卖现金后享有优先赔偿抵押财产价值的权利。

在一些司法实践案件中，法院通常认为抵押预告登记没有设立，权利人不能享有房屋的优先赔偿权。2016年2月，最高人民法院发布了《物权法司法解释一》，明确规定《物权法》没有给予抵押预告登记权利人对房地产本身的优先权。

不难看出，期房预告登记制度增加了银行债权脱保的风险。特别是购房者在办理正式房产证后，忽视协助银行办理抵押登记。

南方周末记者周小铃南方周末实习生许愿叶子怡

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