房屋抵押垫资过桥赚钱吗,过桥与截断再抵押

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一、帮别人垫资还银行解压房子一个月利息三千划算吗

先垫资全款买房，过完户再办理抵押贷的买房形式你听说过吗？业内叫作全款代购。之前咱们已经聊过这种操作方式的适用场景和风险，今天咱们从成本出发，带您算好代购买房全流程的每一笔账，看看垫资买房真的划算吗？

首先是垫资部分，垫资一般的是金融机构或者个人出资，这种空垫利息通常比较高，市场价一般是十天0.7%，包月2%，折合年化利率非常吓人，年利率24%，不过好在这种垫资周期不会太长，正常操作是在房子过户的前一天垫资公司将资金打给借款人，从过户到抵押贷放款一般是一个月内，所以垫资周期也是一个月。如果超出一个月，次月一般按天计息，每天万7。

其次就是抵押贷部分，这个抵押贷一般是银行的抵押经营贷，年利率4%左右，金融公司收取贷款服务费，市场价1%，后期的放款需要受托支付到第三方收款账户，提现费用0.3%，关于受托支付我在以前的文章有过详尽解释，这里不再赘述。可能您还听说过评估费和公证费，其实现在大多数银行都是包评估和公证的，不需要借款人再额外付费。

最后还有一笔隐藏的费用是您需要注意的，那就是公司的维护成本，由于向银行的借款属于抵押经营贷，所以您需要持有一家公司，而且贷款存续期间这个公司不能发生股权变更或者注销，如果公司注销或者转让了，那贷款的用途经营也就不成立了，银行会要求您提前结清贷款，而维持一家公司需要承担每年的地址费和代理记账的费用，每年大概五千元左右，当然啦，如果您本身就真实经营着一家公司，那就不存在这笔费用了。

简易测算一下，按照垫资500万垫一个月来计算，刨除每年的代理记账和地址的费用，走完整个代购流程也需要16.5万的成本，那到底划算吗？这得看看这么高的成本下收益如何？

收益一：抵押经营贷相比按揭贷款利息更低，按揭五年期以上的年利率5.65%，抵押经营贷最高4.5%，每年有1.15%的息差。

收益二：在买房谈判中获得更高的议价空间，很多卖方非常看重付款周期，全款的客户能让卖方更快拿到钱，因而在价格上卖方会做出更多的让步。

收益三：节省税费，房屋买卖中的契税，个税，增值税都是以网签价为基数来交税，由于是全款买房，房产一般按照最低的网签价来过户，从而节省税费。

二、短期过桥垫资利息多少

1、过桥垫资，是一种短期资金的融通行为，期限不超过六个月，过桥垫资是一种与长期资金相对接资金融通行为。

2、目的是进行资金的融通，通过过桥垫资达到与长期资金对接的条件，然后以长期资金替代过桥资金。过桥垫资只是一种暂时状态。过桥垫资是临时周转，一般期限较短，分别为几天、几周不等，最多不超过6个月。

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三、过桥与截断再抵押

过桥与截断再抵押

上期提到按揭中，房产增值，加按要求太严，但又想贷出更多款。

就只有放弃优质的按揭，一次还清贷款，然后再抵押，这就叫截断再抵押。

有种‘假’二押，也是要先还清贷款，再抵押，也叫截断再抵押。

即消除了上一次贷款，再抵押的，都叫截断再抵押。

这里面还清贷款，需要庞大的资金，自己本来就是想贷出更多的钱嘛，所以只能找第三方垫付资金还清贷款，在抵押放尾款后，将利息与垫付资金还给第三方，这就叫过桥。

很形象，截断，过个桥，再抵押，给过桥费。

贷款中介行业术语，万六到万十，就是借一万块钱一天利息六块钱到十块钱，一般民间资金紧张利息就高，或者你借的少利息也高，因为垫资公司想多赚。

像万十，一个月三百元利息，月息三个点，年利三十六个点，所以只适用于短期，越快越好。

所以选择靠谱的专业贷款中介很重要，比如有的抵押产品选择的烂兮兮，

隔一两年就要过个桥，风险很大，谁知道银行还给不给你再抵押？

有的银行自己有时候负债过高等等面临监管，很可能故意引导你提前还清贷款，后面不再接受你的抵押，就很艰难了。

换家银行，多半个月利息都压死人。

那有人问了，有没有普通人能接触到的低息安全的融资渠道？

有啊，师夷长技以制夷，专业炒房团水库论坛里就有讲解信用卡黑科技树。

但我推崇正现金流，高杠杆的炒房者用信用卡做首付弄成负现金流，而我推崇用它抹平现金流的“突刺”，这样不用求人到处借短期大额资金了。

点亮这颗科技树，也能应对突发危机的金额需求，不过我先不讲这些太深入的敏感的东西。

下期讲讲大众必须要知道的看房实操术语，比如小区平面图、楼层平面图、户型、朝向、梯户比等等。

点个赞、关个注、不迷路！

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