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推动100亿美元债务重组，只是融创生存的第一步。
董家渡位于上海市黄浦区核心区，融创接管了其中一个项目，目前正在通过项目股权融资。(视觉中国/图)
2023年3月31日晚，融创中国(1918)面临着前所未有的经营压力。.HK）融创董事长孙宏斌在2022年年报中道歉。
不出所料，荣创继续亏损，2022年核心净利润约为-138.6亿元。但亏损幅度有所收窄，较2021年下降约45%。
融创整体负债略有改善。2022年，融创有息负债约2984亿元，较2021年减少约233亿元；公司及其合资企业的有息负债约4043亿元，较2021年减少约642亿元。
然而，逾期债务和现金流仍然不乐观。截至年度报告批准日，融创未偿贷款本金约1005.2亿元，贷款本金约835.5亿元可能需要提前还款。融创还因各种原因涉及不同的诉讼和仲裁案件。
截至2022年12月31日，融创现金余额约为375.4亿元，较2021年底减少317亿元。其中，非限制现金约为116亿元。
融创是2023年继花样年、恒大之后为数不多的公布海外重组支持协议之一（RSA）房地产企业之一。
在年报发布前两天，融创发布了一条好消息：总计约100亿美元的境外债务重组计划已获得持债金额超过30%的债权人小组的批准。然而，根据行业惯例，75%的债权人需要同意重组计划才能获得批准。
若通过重组方案，再加上之前为解决债务危机所做的努力，融创将获得2-3年的喘息期。
核心资产不再低价处置
2022年5月12日，融创宣布无法支付4笔美元债券的票据利息，总额超过7亿元。
在这份公告中，融创将违约归因于外部因素。比如部分房企纷纷爆雷，导致行业融资难度加大；叠加国际评级机构降低公司评级，使得自救资金计划难以实施；同时，受疫情影响，核心城市公司销量大幅下滑。
直到一年后，孙宏斌在海外债务重组简报会上做出了“深刻反思”，称“更本质的是我们自己的问题造成的”。
孙宏斌表示，追求规模的惯性让融创在投资上过于乐观和激进，比如2021年上半年的那一轮征地。与此同时，融创的管理权力过于下放，融创的安全垫不够厚。
在违约之前，融创已经开始自救了。自2021年下半年以来，融创先出售了约70亿元的贝壳股份，然后配股融资。孙宏斌还提供了4.5亿美元的无息贷款。与此同时，融创继续出售项目股权。
根据融创公开的数据，集团于2021年10月至2022年1月通过上述方式收回了约300亿元的资金。
在此期间，融创处置资产的步伐非常快。2021年11月，融创将杭州两个项目的股权转让给滨江集团(002244).SZ），回血16.73亿元；同年12月，融创销售上海、杭州三个项目，交易总价约26.8亿元。
到2022年初，融创将昆明融创文化旅游城二期40%股权、武汉一江源项目部分股权、武汉甘露山文化创意城部分股权转让给华发股份(600325).SH）、武汉城建首创房地产。
融创一直更喜欢与国有企业和中央企业合作。上述项目的接收方大多具有国有资产背景，其中一些是融创的“老朋友”。例如，滨江集团、华发股份、武汉城市建设等受让方都是销售项目的原合作伙伴。
地方政府也帮助融创。2023年1月，融创将深圳冰雪文化旅游城项目51%的股权和债权转让给华发全资子公司珠海华发，总金额约35.8亿元。
荣创在宣传材料中提到，“此次合作由深圳市政府主动协调多方牵线，老国企主动承担”。
违约后，融创出售项目股权的频率有所下降。2023年3月29日，融创首席执行官王孟德在海外债务重组会议上表示，融创在过去一年也在保护其价值，即不再以低价处置核心资产，因为如果没有整体解决方案，低价出售资产将影响长期交付和债务偿还问题的解决。
目前，融创的核心资产是其年度报告中提到的“优质土地储备”。截至2022年底，融创中国总土地储备面积约2.18亿平方米，股权土地储备约1.30亿平方米，股权土地储备价值预计约1.41万亿元。根据区域划分，融创约50%的股权土地储备位于长三角、环渤海和华南。
政策资金流入
融创的运气并不比较早陷入流动性危机的同行差。
自2022年下半年以来，地方政府围绕“交付楼”发放了专项贷款和配套融资，融创获得了大量支持。在正常融资未恢复的背景下，融创依靠这些资金实现交付。
融创年报显示，第一批保交楼资金已落地约110亿元；第二批已获批数十个项目，资金已实质性落地。2022年，融创在84个城市交付了18万套。
2023年4月5日，融创宣布西安有两个项目获得“保交楼”配套资金。
其中，西安荣创东方陈庭院获得中国建设银行陕西首笔“交付楼”配套贷款1.5亿元；西安海益长州与由中国工商银行牵头的两家银行（民生银行、秦农银行）达成融资合作。配套贷款总额为7.83亿元，是陕西省首批单项目最大金额的交付楼贷款。
汇盛国际资本行政总裁黄立冲告诉南方周末，地方政府提供的救助资金也是房地产企业的新债务。黄立冲在投资、上市、企业救助等领域有20多年的工作经验。
此外，在2022年底金融机构主导的一系列房地产市场支持政策中，如房地产企业融资和风险处置出台的“16项金融”、信贷、债券和股权“三箭齐发”等，融创总能喝到第一汤。
2022年底，融创在上海的董家渡项目、武汉的桃花源项目、咸阳的森屿城项目都得到了不良资产管理公司(以下简称AMC)的帮助，合作规模超过200亿元。
以上海董家渡项目为例。2022年底，中国华融与6家银行和中信信托合作，向项目注资120多亿元。2023年1月，首笔资金投入使用。
董家渡项目位于上海市黄浦区核心区，融创于2019年从泛海控股(00046)出现资金问题.SZ）手中收购。交易结束后，融创将其中一块土地开发成“融创外滩一号院”，2019年开盘，销售收款超过150亿元。
“AMC不会拯救上市平台。”黄立冲认为，目前AMC输血房地产企业通常有两种动力，一种是配合政府“交付楼”政策，资金封闭管理，只用于振兴项目，不会帮助项目母公司；另一种是抓住机会寻找高质量的项目，低价吃，然后出售资产退出。
一位接近融创的房地产人士告诉南方周末记者，融创与AMC合作的主要目的是“交付楼”。如果项目活着，就可以有销售收款，给市场信心，支持公司恢复运营。
他透露，融创将继续与AMC合作，即融创将继续参与项目运营建设，保留品牌和回购股权的权利。
一位在四大AMC之一工作的人士向南方周末记者分析，在上述情况下，房地产企业的最终还款来源是项目本身产生的现金流。AMC必须优先退出。安全退出取决于项目本身的现金流覆盖和最终销售。
值得一提的是，在融创拥有回购权的前提下，出售深圳冰雪文化旅游城项目的股权或接受AMC救助。这意味着融创为自己留下了未来回归的机会。
寻求债务延期
上述接近融创的房地产人士承认，在爆炸前处置资产更有意义，与AMC的合作只是项目层面的资金流入。从集团层面来看，重点是促进债务整体重组，实现债务延期。
根据财务报告，2022年12月30日，债券持有人会议通过了共计141.2亿元的国内债券展期计划，展期为3至4年。到目前为止，荣创宣布，国内公开市场债券重组计划已经完成。
此外，融创还与国内其他贷款人达成了总本金181.7亿元的贷款延期。然而，由于贷款人分散，市场状况不断变化，融创仍然需要时间与贷款人逐一确定延期计划。
融创在财务报告中表示，国内大部分项目级贷款仍保持正常。银行贷款正在进行合理的延期，一些信托和其他难以延期的融资正在制定解决方案，如引入AMC。
在海外债务方面，融创还于2023年3月28日宣布，已与持债金额超过30%的债权人小组就90.48亿美元的海外债务重组达成重组支持协议。
为争取75%的同意票，荣创设立了奖励计划，2023年4月20日前同意重组协议的债权人将获得现金同意费。
“没有新资金注入的重组计划没有实质性作用。”黄立冲认为，提出重组计划是房地产企业的常规行动。即使重组计划通过，也不意味着房地产企业可以复活。
融创的重组计划分为两部分：杠杆降低和新票据。第一部分包括将10亿美元债券转换为9年期可转换债券、将17.5亿美元债券转换为5年期强制可转换债券和约4.49亿股融创服务（1516.HK）可用作债转股。
上述可转换债券可转换为融创股票，但转换价格等于或高于融创目前的停牌价格（4.58港元/股），且有限额。其中，控股股东孙宏斌同意将4.5亿美元的股东贷款转换为股权。
剩余的大部分债权将被交换成最多8个以美元计值的新票据系列。新票据将于重组生效日期或2023年9月30日(以较早者为准)到期，年利率为5.0%至6.5%。
如果重组计划通过，融创将获得2-3年的喘息期。
2022年5月14日，位于哈尔滨的融创文化旅游城乐园重新开放。(视觉中国/图片)
急需恢复运营
融创最迫切的愿望是恢复正常运营。
但这似乎是一个先有鸡还是先有鸡蛋的问题。无论是选择债转股还是接受债务延期，如果债权人同意该计划，都是基于对融创未来业务改善的信心。
上述接近融创的人士表示，整体债务延长是融创恢复运营的重要支撑。
在主席报告中，孙宏斌表示，融创将抓住市场窗口，加大供应力度，计划在2023年下半年实现良好的销售复苏。
在内外因素的共同影响下，融创2022年的销售数据同比大幅下降。2022年，公司及其合资企业合同销售额约为1693.3亿元，2021年销售额约为5973.6亿元。
房地产市场有转暖的迹象。根据国家统计局的数据，2023年1月至2月，商品房销售面积为15133万平方米，同比下降3.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%。与2022年同期相比，两组数据都有所收窄。
黄立冲判断，虽然货币供应继续上升，但也有救援政策，但这只能帮助当地市场复苏。”现在一线城市的情况相对较好，但我们应该看到，这些爆炸性的房地产企业也分布在三、四、五级城市。”
在资本市场，融创的股票自2022年4月1日起在香港证券交易所暂停交易，因为财务报告无法按时披露。融创在2022年年报中提出，预计公司股份将于2023年4月恢复交易。
目前，融创已发布延期业绩。根据香港证券交易所的要求，融创需要撤销或驳回公司的清算请求，并解除清算人的任命。
据香港破产管理局称，债权人提出清算请求后，法院将提出清算请求。如果清算请求通过，法院将发出强制清算令，命令公司出售所有资产以偿还债务，并最终结束公司。
根据年度报告，融创于2022年9月收到陈淮军向香港高等法院提出的清算申请，包括融创未偿还的优先票据、2200万美元本金和应计利息。最新进展是，香港高等法院将提交的听证会延期至2023年6月14日。
荣创在财务报告中表示，自收到申请以来，公司一直在寻求坚决反对申请的法律措施，预计申请不会对集团的重组计划或时间表产生重大影响。
记者在南方周末封聪颖
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