如何区分房屋销售中的预约和本合同？

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在房屋销售纠纷中，预约合同与本合同的区别非常重要，直接影响法院判决房屋销售纠纷是否可以强制执行，也直接影响违约金的数额等。分享作者最近处理的二手房屋销售合同纠纷。

案例分析

2021年12月5日，小王、小李、苏州某中介公司签订《房屋买卖合同中介协议》，详细约定了房屋的位置、总价、定金、违约责任以及交付首付的时间。在交付首付期限前，小王发现周边房价上涨，不愿意再卖给小李，但小李不同意，要求继续履行合同。最后，由于谈判失败，他不得不向法院起诉。贷款中介公司可靠吗。

正如文章在法庭上提到的，如果被认定为本合同，小李完全有理由要求继续履行合同，但如果预约合同很难要求卖方强制签订合同。那么，如何区分房屋销售中的这两种合同呢？

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律师说法

首先，我们需要了解两个合同的概念。预约合同一般是指双方约定未来某一时间签订正式合同的合同类型；本合同是双方对购房权利和义务的具体明确约定的一种合同，本质上是合同。简单地说，在房屋销售合同中，双方对未来的一些权利和义务不清楚，或认为当前没有正式的本合同时，他们可以先订立预约合同，并在未来的某个时间点订立正式的销售合同。

其次，在房屋买卖合同中，对预约与本约的区别有一些特殊的判断规则：

首先，可以从签署时间来判断。如果双方签订的合同处于谈判阶段，且权利和义务尚未确定，则通常被认定为预约合同。

二是可以从合同文本的完整性来判断。指房地产开发企业直接销售的商品房（一般理解为一手房屋交易销售合同），根据合同文本是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，主要包括：当事人名称、姓名、住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价格确定方式、总价、支付方式、支付时间、交付条件和日期、装修、设备标准承诺等。二手房买卖合同也可以在一定程度上参考本判断标准。中介贷款服务费合法吗。

第三，我们可以参考最高法院第一人民法院的观点，“关键是区分合同是否仍然存在法律或实际障碍，导致合同部分条款的真实或不确定。如果存在这种情况，通常被认定为预约合同。”

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以上是房屋销售合同中预约本约的三种简单方式。建议在采取相应的法律措施前尽可能咨询律师，以避免给自己造成不必要的损失。

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作者：王玲律师

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