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苏城写字楼陷入“供过于求”的困境 运营商试水“智能运维”培养内功

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本报记者朱

当住宅市场在去年下半年和今年上半年蓬勃发展时，苏城的商业地产陷入了“供过于求”的泥潭，尤其是写字楼。数据显示，苏城写字楼市场净吸收量不足10万平方米，今年新增量将达到80万至85万平方米，去化速度远远落后于新增速度。

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泥潭“供过于求”

近年来，苏州超高层写字楼项目如雨后春笋般涌现，特别是在一些地区，写字楼项目高密度聚集。

以公众熟知的工业园区湖西地区为例。记者发现，在“湖西”有限的范围内，全球1888密度聚集、董事会、明天翔国际大厦、苏州凤凰文化广场、东门、苏州中心等项目。据记者了解，这些项目基本规划建设超高层甲级写字楼。值得注意的是，这些项目在地理距离上是相邻的，多个项目之间只有一条街。

从数据来看，这只是苏州大量写字楼的一部分。根据专门从事商业地产销售和研究的施沃特战略中心的数据，苏州现有写字楼近300万平方米，今年将新增80万至85万平方米。苏州广融大厦地址。

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从今年上半年苏城写字楼市场10万平方米的净吸收量来看，消化这些新增量非常困难。

“从目前65%的股票写字楼入住率来看，即使下半年的净吸收量也可以达到10万平方米，消化80多万平方米的新增量也需要4年时间。”施沃特战略中心相关负责人告诉记者，苏城写字楼市场供过于求最明显的表现就是去化速度远远落后于新增速度，预计未来两年新增供过于求的泥潭有点深。”

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想尽办法活下去

江苏广融实业有限公司总经理金东最近采取了新措施，解决了“供过于求”的泥潭。苏州工业园区广融大厦。

记者了解到，金东目前正在经营位于苏州大道东289号的广融大厦。”我们的办公楼不是很大，共有13层，2013年投入使用，企业相对稳定。”金东告诉记者，在当前“供过于求”的环境下，首要任务是生存，进一步优化整个办公楼，稳定现有客户，吸引新客户。

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然而，如何优化是许多办公运营商面临的一个问题。金东告诉记者，他最近正在尝试使用“智能运维”系统来优化他的建筑，并在互联网技术的帮助下建立建筑数据库来做办公楼的“资产管理”。苏州广运科技有限公司地址。

记者了解到，金东口中的“智能运维”系统不是

广融开发的外力来自一家名为“设施之家”的科技公司。薛建明是“设施之家”的区域总经理。他告诉记者，在当前的市场环境下，智能操作和维护可以降低办公楼的整体维护成本，提高工作效率，提高客户满意度。这种“一降两升”有助于办公楼的良好运行，等待新的机会。

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那么这种“智能运维”到底是怎么起作用的呢？在这方面，薛建明告诉记者，智能运维的关键在于数据、数据收集、数据使用、办公资产可分为空间和硬件设施，他们将首先输入初始数据，建立基本数据库、云、每个设施，“如电梯，会有自己的二维码，建筑工作人员在日常工作中，扫描每个设备的二维码进入相关页面输入相关内容，如运行是否正常，是否需要更换零件等。薛建明说，经过这些步骤，运营商可以通过这些数据清楚地了解建筑设施运行良好，需要优化，“每个设备都有维护手册、使用手册、设备病例卡和云空间知识库，方便工程师，提高工作效率。薛建明说，经过这些步骤，运营商可以通过这些数据清楚地了解建筑设施运行良好，需要优化，“每个设备都有维护手册、使用手册、设备病例卡和云空间知识库，方便工程师，提高工作效率。”苏州广融食府。

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在金东看来，智能运维系统最大的帮助是提供决策基础，让自己有针对性，“现在，我每天都能看到建筑报告，如设备运行、租户问题立即解决等，像一张清晰的脸，细节非常清晰，帮助建筑运行良好，只做自己，寻求进一步发展。”广融大厦附近停车。

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记者发现，与苏州等1.5线城市相比，一线城市办公楼的空置率明显下降。

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根据国际知名房地产咨询机构仲量联行2016年7月的一份研究报告，从需求方面看，办公楼租赁需求正在上升，需求来自金融服务、商业服务、电子商务、医疗、品牌零售、创意产业等广泛行业。

在一线城市，这种需求表现明显。以上海为例，中量联行数据显示，2015年办公楼租赁市场净吸收量创历史新高约145万平方米，几乎是2014年的两倍。甲级写字楼空置率降至3.6%，浦东陆家嘴区超级甲级写字楼空置率为0.4%，几乎没有房子可以租。此外，需求的增加也带动了租金的上涨，去年第四季度上海同比增长了9.3%。

对此，有业内人士表示，苏州写字楼市场要走出“供过于求”的泥潭。一方面，良好的运维可能需要一些新的想法来丰富内涵，比如联合办公。根据仲量联行的研究报告，联合办公是上海写字楼以其金融中心的地位吸引大量投资机构的另一个突破点。事实上，自去年以来，联合办公室以低于办公楼的租金和灵活的租金方式吸引了大量的初创公司，成为一种新的趋势。

在苏州，联合办公室更多地位于城市非核心区政府背景的各种工业园区和大型孵化器中，创意工业园区的36氪就是其中之一。苏州36氪副总经理李立治告诉记者，苏州氪空间聚集了大量80英镑、90后企业家的联合办公方式非常符合年轻一代企业家的开放和分享精神。在这样的工作环境下，年轻一代似乎特别适应，价格便宜，设施充足。

李立治透露，他们目前的一个新站点是放置在交通便利区的办公楼里。目前，他们正在装修，但30%的车站已经预订。从这个角度来看，苏城写字楼未来在这方面确实有潜力挖掘。

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