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上海的房价最近开始崩盘了吗？向您展示真实数据
上海最近房价开始崩盘了吗？看到这样的话题，是不是触目惊心？说实话，我也是几乎每天写上海房地产的一线从业者，每天观察上海房价的变化。经过十多年的工作，我已经习惯了市场的变化，看到上海房价的涨跌。即使在市场最糟糕的时候，我也没有想到“上海房价开始崩溃”的想法，更不用说想出这样一个可怕的话题了。今天是怎么想起来的？因为，一大早还没到7，：00，几年前找我买房的客户微信问我这个问题。
我很震惊。原来客户和业主都这么焦虑吗？仔细想想，我很害怕。如果人们这么认为，那有多可怕？仔细想想，我决定简单谈谈这个话题。
在谈到上海的房价是否崩盘之前，我们需要找出一个概念，什么是房价崩盘，反映在哪里，理解这一点，我们将逐一比较，看看上海的房价是否开始崩盘。所谓房地产崩盘，是指房地产市场价格在一定时间内突然大幅下跌（通常不超过3个月），一般指大幅下跌30%、价格甚至下跌了50%以上。主要表现为：上市数量激增、上市价格急剧下跌、交易量急剧萎缩、开发销售困难，开发商开始大量破产、银行坏账、相关上下游产业逐渐陷入困境、人们陷入恐慌等。最明显的体现在我们身边的是：购房者需求急剧下降，成交量急剧下降，市场进入冰冻等等。上述各种表现，都是房地产崩盘带来的直接表现。
上海的房价最近表现如何？前天写了类似的文章，引用了上海绿军发布的《上海二手房市场分析报告》。在我看来，上海绿军发布的市场报告是一个相对客观的报告，因为它们的系统是真实的住房，交易相对透明，可以真正反映市场情况，所以这主要是基于此。
房地产崩盘的第一个直接表现是：价格突然急剧下跌，下跌幅度超过30%。让我们看看，上海的房价急剧下跌了吗？什么是急剧下降，也就是短期内，最多只有3个月，下降了30%左右，甚至更多。女士们先生们，你们看到上海哪个地区的房价在过去的六个月里下跌了20%以上吗？至少我没见过。即使在过去的两年里，快乐花园、梅园的一个邻居、万平五村和六村的下降幅度最大，两年内的下降幅度也在35%左右。请注意，这是一个学区住房。受学区影响下降的只是学区住房的附加值。仅在房价层面，近两年下跌20%的社区非常少见。
在上海绿军市场报告中，有一组数据反映了近10年来上海二手房的平均交易价格和市场交易量。
从图中可以看出，近10年来，上海二手房均价螺旋上涨，2014年均价仅为3.04万/平方米；2017年4月，均价达到高峰，均价为5.67万/平方米。受政策影响，后来开始下跌，跌至2018年12月，跌至4.57万元/平方米。2020年2月以后，上海二手房价格开始新一轮上涨，疫情持续了三年，几乎一路上涨到2023年3月。3月份，二手房平均价格为6.55万元/平方米，是上海绿军近十年二手房平均价格最高的一个月。对比以上数据，2017年4月平均价格为5.67万元，2023年3月平均价格为6.55万元，平均价格6年涨幅为每平方米8800元/平方米，这是最高比例；如果将2018年12月4.57万元/平方米的最低数据与今年的最高数据进行比较，则每平方米涨幅近2万元，涨幅超过40%，年涨幅超过10%。让我们来看看今年6月的平均交易价格，5.97万元/平方米。与今年3月的6.55万元/平方米相比，平均价格下跌了0.58万元/平方米，下跌了不到9%。这个数据离短期下跌30%左右还很远，更不用说短期下跌50%了。
让我们来看看上海二手房的上市数量和库存。关于这个问题，绿军的报告显示了过去四年半的上市数据。虽然不是全市的上市数量，但绝对是一个缩影。
在过去的54个月里，2020年2月是单月上市量最低的。当月，由于疫情初期，人们避之不及。此外，春节期间，他们无法返回上海。当月上市量只有6000套；今年3月和2月，3月上市4.2万套，2月上市4.1万套，也是54个月中唯一一个月上市4万套，3月以后上市量开始下降。与3月份相比，6月份的单月挂牌只有24000套，单月挂牌跌幅接近43%。这与那些需要崩溃的人恐慌，纷纷抛售不仅不符合，反而是背道而驰，难道人们把房子放在手里过年了吗？这与崩盘所需的人的恐慌不符。相反，它们是相反的。人们是否把房子放在手里过年？至于库存问题，我刚才看到绿军库存14.39万套，稳定在14.4万套左右，已经快两个月了。上市量激增根本没有问题。至于43万套和50万套的网上传言，那只是哗众取宠的小丑骗取流量的把戏。他们知道一套房子挂了几个中介，房地网显示了几个重复的问题，还拿出来炒作，这是穷疯的表现。至于成交量急剧萎缩，其实完全不符合这一点。根据上海绿军报告和上海一手房交易数据，二手房交易量缓慢下降，一手房交易量逆势上升。今年3月，上海二手房交易达到高峰。根据绿军的数据，3月份有2.15万套，4月份有1.57万套，5月份有1.31万套，6月份有1.12万套。二手交易数据逐月下降，但离所谓的急剧萎缩还有很长的路要走。与二手房成交量逐月下降不同，6月份上海一手房成交量逆势上升，6月份一手房成交量上升9049套，环比5月成交量上升36.53%，很多楼盘成为日光。前几个月一手房交易:5月6628套，4月8014套，3月7324套，2月只有5203套。看几个月的数据，6月份的交易是今年单月最高的。你说它急剧萎缩。你睁开眼睛说白话吗？
看看另一个表现，开发和销售都很困难。发展陷入困境，说实话，目前我还没有发现，每个月新推出的项目大约有25个，非常稳定。而且市区的好项目基本都是抢。看看云锦东方的抢购事件，你就知道市区的房子就是热点。受云锦东方事件影响，香港置地启元、珠江安康园等城市热点楼盘无法开盘。如果能开盘，看看启元置地是否比云锦东方热。说销售很难进入，这是真的，但是，他一定是郊区遥远的楼盘，比如安联虹悦，比如大名城映辰等等。在上海，外环以内的房子，除非你有严重的伤害，销售困难是什么？困难的房地产，总是困难的。安联红月难卖，同一开发商，即将开业的安高申臣院，你看是不是抢了？所以，是否难卖，关键看小区！
至于开发商大量破产、银行大量坏账、坏账等现象，至少现在还不明显。有人会说，现在拍卖的房子很多，不都是这样吗？我没有绝对的数据。然而，我知道，著名的拍卖网络和拍卖在某个地方拍卖的房子，只要不是高价拍卖，至少70%的房子成功交易。此外，很少有交易价格低于市场价格的20%。他们中的大多数人以10%的折扣交易。事实上，以10%的折扣交易是非常好的。毕竟，人们仍然非常禁忌拍卖房屋。此外，上海的拍卖房屋也受到限制，85%的折扣是合理的。至少，我还没有遇到我的客户和业主，他们中的任何一个负担不起贷款的房子被拍卖。
让我们看看客户端。人们没有需求吗？市场陷入冰河吗？不可否认，与3月份相比，市场上的客户确实更少，但市场上并不缺少客户。根据绿军市场报告，自今年2月以来，客户数量的增加确实在减少。
单月最多进客量为2月，进客量为17.2万组，随后逐月减少，6月进客量为12.2万，环比5月下降12.7%。即使有12.2万买家，6月份交易也不到1.2万套，也就是说交易不到10%，至少11万不买，市场上还是不缺客户的。说进入冰河期时尚早，上海总共有900万套左右的房子，荣枯线是0.2%，也就是1.8万套。一旦真正的交易量跌到9000套以下，也就是交易量小于0.1%，那就是真正的冰河。现在它无限接近，市场不乐观是真的。
以上是微观情况。那么，上海房地产在宏观上崩盘的可能性有多大呢？说实话，除非战争和其他重大事件，在正常情况下，概率为0。从政策的角度来看，国家一直坚持住房投机的原则，国家在信贷政策、购买限制政策、土地供应政策中，一直采取稳定的政策，积极遏制房地产投机、投机，确保房地产健康发展，防止快速增长，防止暴跌发挥一定作用。特别是截至今年，上海限购政策和房地产税政策已经实施了12年多。在某种程度上，房地产投机集团已经不复存在。零星的炒房者，也在控制之中。有些人总是喜欢上海和深圳，这两个城市没有可比性，那只是碰瓷，上海人和深圳人比较吗？不仅仅是实力，更是底蕴的竞争。副省级和副国级城市有什么好比？深圳是如何产生的？细想想吧！没必要比！
综合各种信息，无论是住房、客户、交易、住房库存等方面，现在谈论上海房价崩盘，都有点危言耸听！目前的市场是正常的价格调整！别忘了，目前上海二手房涨价在6万左右，和三年前相比还是处于很高的位置，所以谈崩盘真的是言过其实！记住：上海国家的窗户，你会堵住自己的窗户吗？尽可能放心，崩溃是不可能的！
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