中介公司垫资过桥违法吗|警惕!经营贷如何违规进入楼市

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警惕！经营贷款如何非法进入楼市？

自2020年以来，商业贷款非法流入房地产市场的现象一直在上升。在上海、广州、深圳等地，“过桥融资、全额购房、获取商业贷款、退还过桥融资”，部分银行、资本中介、房地产中介提供的服务可以说是“一切”。作为支持中小企业发展的金融产品，商业贷款多年来一直存在。为什么过去两年发生了变化，甚至成为房地产市场过热的驱动力？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳在接受记者采访时表示，造成这些问题的直接原因有三：

一是经营贷款利率下降，低于抵押贷款利率，明显倒挂；

二是贷款期限延长，出现循环贷款、先息后本、到期续贷等免费资金过桥现象；

三是贷款额度增加，从之前房地产评估值的50%增加到70%到90%。

3月21日，位于上海虹桥火车站的房地产抵押贷款产品广告。新华社记者郑钧天摄

“自去年以来，我收到了三家银行可以申请房地产抵押贷款的信息。年利率约为3.8%，不仅远低于第二套住房贷款利率，甚至低于第一套住房贷款利率，还可获得房屋总价70%的贷款额度。我只有40%或50%的自有资金，不足以支付第二套房的首付，但只要我用商业贷款支付30%的首付，就相当于降低首付。一位上海企业经营者说：“在这种情况下，如果我想买两套房，我肯定会使用商业贷款，而不是抵押贷款。”

利率下降后，商业贷款不仅降低了融资成本，而且被非法者伪装破解了贷款限制政策中的贷款比例限制，削弱了房地产市场监管的有效性。

许多中介机构向投机者提倡用商业贷款买房的“概念”，并为买卖企业提供中介服务。在沪深等地，买家只需花几千元就可以通过中介机构购买一家成立一年以上的公司。只要买家在公司前三名股东中名列前茅，并且名下有房地产，他们就可以以房地产为抵押品向银行申请商业贷款。

许多投资者没想到的是，非法使用商业贷款的结局往往是赔钱。让我们来看看深圳魏女士的案例：

2020年4月，在深圳炒房的魏女士在中介的鼓励下，找了一家小额贷款公司垫资463万元，在深圳热点地区买了一套总价728万元的房子。她通过中介专门花了7000多元买了一家公司。“目的是从事商业贷款，这也包括为公司记账一年的费用”。但当月，非法经营贷款流入房地产市场被媒体曝光，随后银行收紧贷款政策，要求房地产转让满6个月后申请经营贷款。年化24%的小额贷款公司高息榨干了魏女士，导致其资金链断裂。最终，该房屋于2020年12月被法院拍卖。

事实上，自2021年以来，一场非法挪用商业贷款投机的“围剿”已经在许多热点城市展开。北京、杭州等城市明确表示，严格防止商业贷款流入房地产市场，上海、广州、深圳等城市加强了对商业贷款挪用的调查和处罚。各地发现了大量问题：

在广州，中国人民银行广州分行和广东省银行业和保险监督管理局公布的数据显示，截至3月16日，广东辖区（不含深圳）银行机构涉嫌非法流入房地产市场的贷款金额为2.77亿元和920户。

在深圳，深圳市银行业和保险监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报了经营性贷款专项核查结果：已提前收回涉嫌违规贷款21笔、5180万元、4家违规机构、14名违规责任人，共处罚575万元。

在上海，上海银行业和保险监督管理局表示，上海135家商业银行已完成个人住房信贷管理专项自查，贷款资金使用违规，部分个人消费贷款和商业贷款资金流入房地产市场。

在发现的违规行为中，相当一部分贷款出现在房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”的帮助下。涉嫌违规的经营方式包括通过中介机构过桥取代个人住房抵押贷款、多次转手后挪用个人经营贷款购房首付等。

专家们对这种混乱有话要说！

李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员：

银行对经营性贷款借款人的主要资格审查不严格，对贷款资金流动没有渗透核实，也纵容了资本中介和房地产中介的违规行为，使投机者轻松获得低成本资金。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议：

尽量通过市场手段引导金融资源的配置，避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。同时，加强监管，一旦发现，永不容忍。

记者：赵瑞希、郑钧天、马剑

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