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股票抵押贷款利率调整 许多银行“划重点”
最近，中国人民银行和国家金融监督管理局发布了《关于降低首套住房贷款利率的通知》（以下简称《通知》），降低了首套住房贷款利率。截至9月6日，中国建设银行、中国工商银行、中国银行、光大银行、中信银行等银行正式回答了公众关注的相关问题，并详细解释了该通知未提及的细节。
哪些股票抵押贷款可以参与调整？
中国工商银行、中信银行等银行表示，您的贷款需要同时满足以下条件：一是商业个人住房贷款；二是2023年8月31日前发放或签订合同但未发放；三是实施第一套住房贷款利率政策，或者你的实际住房情况符合你所在城市的第一套住房标准；第四，贷款利率高于贷款发放时所在城市的抵押贷款利率政策下限。
哪些存量抵押贷款不在调整范围内？
中国建设银行表示，如果目前的执行利率低于拟调整的第一笔住房贷款的利率水平，则不会进行调整。
从贷款类型来看，中国建设银行表示，住房公积金贷款、住房公积金贷款、购买商店等商品房贷款不在调整范围内；中国工商银行表示，公积金贷款和组合贷款不在调整范围内，商业个人住房贷款可以单独调整利率水平；中信银行表示，商品房（含商品房）等非住宅住房贷款、公积金贷款和组合贷款中的公积金贷款不属于商业个人住房贷款，不在利率变化范围内。
如何确定是否是第一套房？
许多银行明确表示，“认房不认贷”后，被认定为首套房的股票个人商业住房贷款，符合调整范围。
例如，中国建设银行表示，如果借款人贷款购买住房，家庭没有其他住房，因为当时的“住房和贷款”政策导致住房按照两个住房贷款利率，但该地区已经实施了“住房不贷款”政策，这可以根据第一个实施。此外，贷款购买住房并不是当地家庭唯一的住房，但其他住房在后期通过交易出售。如果该住房已成为家庭唯一的住房，并且当地政府已经实施了“不承认贷款”的政策，则可以按第一套执行。
许多银行建议，第一套住房贷款客户不需要提供相关材料，但符合上述情况的第二套住房贷款借款人需要提供相应的认证材料，如当地住房管理部门出具的住房数量查询证书，具体流程按照后续操作指南进行。如果您不能确认它是否是第一套住房，您可以咨询贷款机构。
能降低多少利率？
通知明确规定，新贷款的利率水平由金融机构和借款人独立协商确定，但贷款市场的利率报价（LPR）加分幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套商业个人住房贷款利率政策的下限。
中国银行和中国建设银行表示，目前的抵押贷款利率是在LPR的基础上确定的。调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
工行、中信、邮政储蓄等银行表示，调整后的抵押贷款利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期（按原贷款合同期限）的第一抵押贷款利率政策下限。各城市第一抵押贷款利率政策下限以中国人民银行省级分行官方网站公布为准，具体利率调整范围和规则以后续公告为准。
各大银行均表示，中国人民银行已公布了首套住房贷款利率政策的下限。请查询中国人民银行省级分行官方网站。
截至9月2日，全国31个省、自治区、直辖市已公布首套商业住房贷款利率自律下限。从国家层面来看，国内首套商业个人住房贷款利率下限分别为2019年10月7日前0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR；LPR-20BP自2022年5月15日起至今。然而，在城市政策的背景下，不同地区或同一地区不同时期实施的抵押贷款利率下限存在很大差异。
两种调整方法有什么区别？
该通知明确规定，股票抵押贷款利率调整有两种方式，一种是通过新的贷款替换，另一种是协商变更合同利率。
根据中国工商银行和中国农业银行的解释，新发放的贷款置换是指原贷款承包银行新发放的贷款，借款人使用该贷款置换股票的第一笔抵押贷款。协商变更合同利率，是指借款人签订补充条款，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人来说，由于调整后的利率水平明确需要符合原贷款发放时当地抵押贷款利率政策的下限，调整结果没有明显差异。
两家银行都表示，考虑到客户操作的便利性，合同利率的变更主要以后续公告为准。
申请提前还贷可以调整吗？
中国农业银行表示，应区分两种情况：一是已完成提前还款扣除操作，不再进行利率调整。剩余本金未归还的，符合条件的，可以降低利率。
二是已提出提前还款申请但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，符合条件的，纳入调整范围。详情请联系贷款代理银行。
此外，在《通知》发布前，是否可以要求退还高于调整后利率水平的抵押贷款利息？中国工商银行表示，它暂时不支持它。股票抵押贷款利率的调整不能追溯到过去。
第一套房贷拖欠可以调整吗？
许多银行还提到，第一笔个人商业住房贷款被拖欠，成为不良贷款。中国建设银行表示，符合调整范围但有拖欠贷款的，原则上拖欠前不调整，拖欠后可调整。实际执行应根据具体情况进行判断，并可咨询贷款机构。
中国工商银行表示，不良个人住房贷款暂时不支持股票抵押贷款利率调整，在申请调整前需要偿还欠本息。具体情况以后续公告为准。如有异议，可联系贷款代理银行。
光大银行还表示，首套房贷业务符合调整范围，但目前已逾期，原则上可以在还清逾期本息后进行调整。具体情况可咨询贷款机构。
申请需要哪些材料？
许多银行建议，第一套住房贷款客户不需要提供相关材料，但符合相关情况的第二套住房贷款借款人需要提供相应的认证材料。
中国银行表示，第一套住房贷款客户不需要提供相关材料，第二套住房贷款客户需要提供当前实际住房情况符合当地第一套住房标准，如当地住房管理部门出具的住房数量查询证明，具体流程和所需材料将通过官方网站、官方微信公众号等渠道及时公布。
什么时候开放申请，执行新利率？
中国银行表示，客户调整申请将于2023年9月25日起接受，调整完成后第二天按降低后的贷款利率执行。
中国建设银行表示，正在制定具体实施细则，做好准备，确保9月25日按照中国人民银行的要求提供服务。
中国农业银行表示，正在制定操作规则，尽快完成合同文本和系统研发，积极组织实施。所有合格客户将在2023年9月25日接受申请后，在最短时间内规范利率定价调整。
中国工商银行表示，正在积极开展各项准备工作，并将于9月25日暂时开通线上线下服务渠道，具体时间以公告为准。
邮政储蓄银行表示，正在制定操作规则，并于9月25日初步接受客户申请，具体时间以公告为准。
问题10
如何确定2019年10月前第一套房贷利率的下限？
从央行各分行披露的第一套抵押贷款利率下限来看，大部分地区只公布了2019年10月LPR改革后的利率下限，只有上海、深圳、湖北和福建（更新至2018年1月1日）、2019年10月前，江西(更新至2018年)等少数地区披露了利率下限，其中，2019年10月前上海首套房贷利率下限为基准利率90%，深圳、湖北为基准利率70%。
尚未公布2019年10月以前第一套抵押贷款政策利率下限的地区如何运作，仍有待相关部门和商业银行进一步澄清。
据报道，中国人民银行分行表示，LPR改革前同一地区银行利率下限不完全统一，部分抵押贷款业务集中银行利率下限可能高于其他银行，如何处理不同银行之间的不一致，仍在研究中，但将于9月25日前向公众公布。
一些业内人士认为，考虑到LPR改革前抵押贷款利率下限的基准利率按比例上下波动，需要转换定价基准转换后的额外形式。具体的调整空间取决于双方的协商结果，也可能按LPR执行。
文/本报记者程婕
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