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1、东京民宿新法一年后民宿数据大曝光!收益与门槛深度分析
先从结论说起。
现在投资东京民宿，门槛极高，而收益也变态地高。
民宿新法后，我一直在关注日本的民宿市场。
也用我和朋友写的爬虫算法持续地爬取每个月的数据。
到三月份看数据喜人，于是开始全力投入到研究这件事情上，
开始大量分析与研究，寻找中介建筑师开放商，筹集资金等，
在七月份的时候到日本实际考察土地，碰中介与建筑师等，
这个市场现在空缺非常大，
在此与大家分享这些时间的经历与获取的认识，
希望能帮助到大家。
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要理解东京民宿市场，就需要了解一个概念，即是“后民宿时代”。
可以说，
各地民宿行业都经历了一段野蛮增长的时期，我们把他叫做“民宿黄金时代”。
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那段时间里，竞争虽然逐渐增加，但市场也逐渐在变大。
投资小，回本快，门槛低让最早进入的人赚得满盆。
而这段时间，也培养了整个市场，改变了人们出行的住宿习惯。
同时也培养出了非常多杰出的民宿主人。
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而就像所有的新兴市场一样，随着市场的扩大与用户习惯的养成，
政策开始出台，小资本小玩家被淘汰，大资本流入。
而东京，自2018年6月15日民宿新法实行，
东京正式进入了典型的后民宿市场。
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即是有数个月的调整时间，但民宿新法的落实，
让东京的民宿从两万五千套，到截止到我写文章2019年8月15日，
仅剩套12280，仅剩不到一半的民宿存活下来。
（180天的逐步退出市场）
原本东京民宿市场便非常好，突然供应量降成不到三成，
造成就是入住率瞬间爆满，连家里就随便地铺的都入住率90%以上，
提前一两个月全都被订满。
入住率前面几年算法我没写，是从2018年12月开始：
为了对比这个数据，我们看下中国所有城市里面表现最好的北京：
可以看到，北京的数据其实已经算很不错的了，比起广州深圳淡季平均入住率就20多来说，
北京淡季是大概50左右，而东京淡季依然能保持70左右，而且整年下来很平均，更不提做得稍微好点的，那基本上100%满租！
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一边是来东京人数创历史新高，
一边是因为民宿新法门槛过高，
造成整个市场供不应求，单价接连上升。
而且随着市场的供不应求，政府开始下放政策，
降低旅馆标准，开放民宿特区，开放特定技能签证给旅馆业，
但因为之前门槛过高，增长依然迟缓，
市场依然面临大量空缺。
截止到2019年8月，现在东京的入住率与单间平均盈利为：(日元）
也就是说，现在这个市场简直甜到发狂。
但为什么这么好的市场，怎么没人涌入呢？
原因就是在于：门槛极高！
为什么说门槛极高，以下是分析：
先从现在民宿新法出台后，东京的民宿市场主流三种方式分析。
分别为：180天民宿，买房改房，自建房。
（以下暂不展开分析民宿特区的情况，之后再展开大阪民宿特区或东京的大田特区专门分析）
这三个的门槛都极高，各有优缺点，我逐个分析下：
这种投资小，收益也可以，但不稳固。
因为做民宿，对房东来说，与长租来说多了许多麻烦事，
所以很多房东不大愿意做。
而且即使房东同意了，依然需要获取房源所在小区的居委会同意，
因为日本居委会是投票制的，只要有一些业主不同意，就没法做。
说实话，有。
我们在日本考察后，住了非常多民宿主的房子，问了许多人。
虽然说只让你做180天，但你可以通过申请两个牌照，然后客人来了后住不同的，
来填满365天，或者通过多个平台上挂，或者线下交易来填补。
但这种不合法的其实并不是执法的不知道，而是因为因为市场空缺太严重，
所以他们睁一只眼闭一只眼。是属于过渡时期的特殊情况。
我预估是只要撑过奥运会，马上就会加大力度抓。
虽然是我个人猜测，
但我觉得民宿本质是现金流，最讲究稳固，而违法是稳固的大忌。
比起旅馆牌照，民宿牌照是否可以不用交税？
我之前也一直认为不需要交，直到我们认识的一个天空树旁的民宿主，
他跟我们说他已经被税务局叫去喝茶，
提前通知他要未来要交税，
而且要溯源让他把前几年没有交的税务全部补交（但补交日期未定）。
所以我认为未来180天的利润会进一步被压缩。
这个是最尴尬的。结论是投资体量低不了自建房，收益却只比租房高一点。
原因如下：
就消防规定“门口道路要4米以上让消防车停靠”，
“要留出两侧共1米的逃生通道”就几乎没办法达到。
（日本房子都是紧挨着的，为了增加土地利用率，
正常人家在建房时不会闲着没事让出1米的空间做逃生通道）
少量符合要求的，必定是民宿新法后，
针对专门卖个旅馆的，专门投入开发的。
一般日本房产开发盈利是30%-40%。
（如自己买地与开发费用200万，大概卖260-280万）
而专门针对旅馆设计的，叠价高到50%-100%！
因为可以申请牌照的极少无比，加上收益率过高，
所以造成了严重高于普通市场价格。
这种理论上是可以的。
但日本因为人工高加上垃圾处理费特别高，
改造一间民宿依然需要3-6个月周期以及高额的改造费用，
不会比自建房快与便宜到哪去。
但换来的是180天的普通牌照，回报率，稳固性不比自建房。
投资体量比租房大得多，却回报却高不了多少，
实在太不划算。
收益巨高（可能能到30%-50%），也是我选择的，但体量大周期长，对团队要求高。
因为既然要自建房了，就是总想着买好一点的土地。
然后东京的情况就是好一点的土地非常贵。
不过我自己因为手里有东京过去三年民宿的数据，
所以就还能找到一些价值洼地，但普通人来找地真的是很难的。
其次就周期长。如果建木造的话，会快一些，压缩一下，<
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