上海共有产权房公积金可以贷款吗

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首付10万！上海的共有产权房买了血亏？

上周，浙江省首批共有产权房集中交付，房屋为杭州下沙的“沁香公寓”。

买家入住新房只需支付总房价的1/10，相当于100万的房子，只需支付10万。

人们有一种立即下订单的冲动。

事实上，不仅杭州，全国许多一二线城市也推出了自己的共有产权房。

上海也不例外。

于是我们赶紧研究了一下，发现事情没那么简单。

共有产权房是什么？

所谓共有产权房，是指政府为满足经济困难居民的基本住房需求而推出的“共享住房”。

它最大的特点是产权由政府和个人共享。个人只需支付房屋总价的一小部分，就可以获得房屋的全部使用权和与其支付金额比例相对应的产权。

上海共有产权房的概念最早来自经济适用房。2009年，上海发布了《上海经济适用房管理试行办法》文件，首次提出了“有限产权”的概念

便宜真的很便宜

共有产权房最大的优势就是便宜。

与上海的普通住宅不同，共有产权房面向上海的经济困难家庭，因此其价格非常友好。

以松江区第十批共有产权保障住房为例，单价一般只有1万出头，最贵的仁育园，单价也只有1.37万。

仁育园二手房市场上市单价约4万元，比前者贵3倍。

不仅便宜，首付比例也很低。

目前上海普通住宅首房首贷首付比例为35%；

共有产权房首付比例最低只有20%(公积金贷款)。

也就是说，购买共有产权房的家庭只需要单价在1/3左右，首付打6折。

此外，上海市政府规定的个人产权比例不得低于50%，即当单价仅为1/3时，房屋总价最多可打五折。

以上述仁育园为例，如果以共有产权的名义购买一套80平方米、总价345万元的小三居室，只需花费70万元左右即可赢得，首付只有10万元以上。

即使在全国任何二三线城市，这个价格也很有竞争力。

想买就买不到

它看起来很漂亮，但上海为购买共有产权房设定了相当高的门槛。

家庭人均住房建筑面积小于等于15平方米的上海本地户籍。

注意是建筑面积，实际使用面积较小，相当于全家蜗居。

此外，对3人以上家庭，人均年可支配收入低于7.2万元，人均财产低于18万元。

也就是说，月薪不能超过6000，存款也不能太多，包括车辆、股票、保险等财产形式。

外地户籍门槛较高，积分120分(满分)；而且必须结婚，就像在上海买普通的房子一样。

几乎有资格但没有钱，能够稳定地为上海经济增长做出贡献的外国人。（杭州的做法也是如此，只有特定的人才能申请购买）

因此，上海外地户籍共有产权房的供应量非常有限。根据上海市房管局的规定，上海只有20%左右的本地户籍，实际情况可能更少。

以长宁区第三批外地户籍共有产权房为例，供应套数只有28套，同期长宁区上海当地户籍供应量为541套，是前者的20倍。

目前，上海人口2500万，外来人口1000万，与供应量不成比例。

上海的共有产权住宅区除购买条件苛刻外，也不尽如人意。

以长宁区第九批共有产权保障住房为例：

主要分布在闵行梅陇、松江老城、嘉定南翔、青浦徐泾北城等板块，基本位于郊区环境(注:上海各区共有产权房不一定分布在本区)。

也就是说，如果你考虑共有产权房，你必须在社区附近工作，否则你必须忍受极端通勤带来的痛苦。

此外，上海市房管局对购买的户型也有限制：

单身当地户籍只能买一居室；两三个家庭只能买两居室；四个以上家庭只能买三居室，房子多为搬迁房，面积相对较小。

因此，在舒适性方面，上海共有产权房实际上仅限于可居住水平。

房住不炒

除了购买门槛高，共有产权房的投资属性也很弱，尤其是对外国人。

对于非上海户籍业主，购房后5年内只能用于自住，不能出售、出租、转让，也不能购买普通商品房。

满足条件需要出售时，只能出售给政府或其他符合购买共同产权房屋资格的人，基本上只能以原价出售。

比如原价100万买的，五年后还是只能卖100万，这意味着几乎没有投资升值的空间，最多可以算是定期存款。

对于在上海注册的业主来说，情况更好。五年后，他们可以购买政府份额，将房屋性质转化为普通商品房，并可以正常上市和交易。

但考虑到严格的购买门槛，升值部分相当于政府向有需要的市民发放的福利，数量非常有限。

事实上，不仅上海，其他城市也严格剥离共有产权房的财务属性。

在广州、北京等城市，对房屋位置、交易、购买资格等限制措施与上海基本相同。

由于限制太多，北京甚至有99%的弃选率，宁愿被列入黑名单也不愿购买。

购买建议

一般来说，共有产权住房作为政府为缓解住房困难而推出的福利政策，可以说是真正实现了“住房不投机”，由于数量有限，市场上甚至没有太多的存在感。

对于符合条件的家庭或个人，如果只是自住，不考虑升值，确实可以购买共有产权房；

但对于有资产升值需求、追求舒适度的购房者来说，考虑商品房更现实。

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