外国人可以在上海的银行贷款吗现在还款

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外国人在德国买房如何获得贷款？

买家档案

身份:上海金领/金融圈从业人员

买房地区：德国柏林

住房类型：市中心小型公寓

买房目的：长期投资

购房资金:物业总价8.6万欧元，各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

对许多人来说，房地产投资的吸引力在于利用贷款作为杠杆来最大化收入。那么，外国人可以在德国买房子吗？答案是肯定的。虽然银行只向在德国工作的纳税人和纳税人发放贷款，但外国人仍然可以通过其他方式获得融资，最常见的是国家养老基金。

对一些中国人来说，他们可能会对养老金作为购房融资渠道感到陌生甚至怀疑，但这确实是外国人在德国购房融资的主要合法途径。2015年在柏林买房时，我特意咨询了德国最大的商业银行之一（Commerzbank）德国人工作，他的回答是：养老金不是主流，但它是住房抵押贷款的替代选择（alternativeoption）。一般来说，通过养老金，新房最多可以借70%，二手房的金额会更低，这取决于房子的条件。贷款期限可选择5年、10年、15年、20年，最高可达30年，利息会因年限延长而上升。

确定要买的房子(二手房就是和业主达成意向)后，可以请中介准备房子的材料，提交贷款申请。贷款申请可以由抵押经纪人完成，他们与不同的贷款机构合作。申请材料包括：收入证明，如连续三个月的工资单；流动资产证明和贷款申请表。前两项是为了证明贷款申请人有能力按时还款。流动资产是指申请人的银行存款、股票、基金等资产。此外，如果在德国购买了其他房地产，也可以提供相关信息。德国没有区别对待一套和二套房的利率。在德国拥有房产表明贷款人的经济实力更强。

一般来说，贷款申请是在签订正式购房合同之前，因为在德国购房需要公证，公证人在签订购房合同时（Notar）包括贷款合同在内的买方需要提供资金证明。

中介机构通常向买方介绍抵押贷款经纪人，因此在具体操作中，买方不需要到德国办理贷款手续。当然，你也可以自己找到抵押贷款经纪人。例如，我的经纪人来自一家专门为外国人服务的机构。当时，我们通过英文电子邮件完成了整个贷款申请。

我在2014年底提交的申请中，提供贷款的机构是杜塞多夫的DasversorgungerkerZahn?rztekammerNordrhein(VZN)北莱茵牙医协会养老金计划。当时，我们想买一套总价8.6万欧元的25平方米的柏林市中心套房。因为它是二战前的老公寓，贷款大约是50%，利率（Zinssatz）3.5%，期限为10年，年本金还款率（Tilungssatz）是10%。当时我问抵押中介利率未来是否有进一步下降的可能，他的回答是不可能的，因为当时的利率水平已经很低了。但后来的事实证明，没有人能预测未来。2015年3月，欧洲央行（ECB）启动资产购买计划，即所谓量化宽松（QE），之后，利率进一步下降。据我所知，目前养老金为购房者提供的10年期贷款利息约为2.9%。

L小姐在柏林市中心购买的公寓外观

这里必须解释的是，德国的利率期限定义和还款方式与中国不同。10年期限的利率意味着10年内的利率是固定的。在正常经济条件下，期限越长，利率越高。

此外，贷款申请人可根据自身实际情况，每年本金年还款率在2%至10%之间进行选择。比如一套总价30万欧元的房子，假设首付30%，贷款70%(即21万欧元)，10年固定利息1.2%。当本金还款率为2%时，年还款率为21000X(1.2%) 2%)=6720欧元，月固定还款金额为6720/12=560欧元。如果10年本金还款率一直是2%，10年后本金部分还清20%(2%乘以10年)，即41000欧元(21000欧元中的20%)，剩下的16万欧元需要在第10年还清。如果本金还款率为10%，年还款率为21000X(1.2%) 10%)=23520欧元，每月还款额为23520/12=1960欧元，因此贷款本金将在9年零6个月内全部还清。可以看出，本金还款率是还款速度，借款人每年有一次调整的机会。

抵押中介在获得贷款批准后，通知您具体利率和还款金额，当然也可以使用在线计算器自行计算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。

贷款人的还款始于正式完成物业交易，开始使用银行或养老基金等贷款提供商的资金。比如我的交易是2015年初完成的，每季度末还款，所以第一次还款的日期是2015年6月30日。还款可以通过买方在德国或其他欧盟国家持有银行账户，但这意味着我想在德国开户，所以我选择开立第三方托管账户，由我和物业管理公司共同管理账户，用于日常资本交易，包括季度定期还款。

和银行一样，养老基金也提供再融资服务。持有物业几年后，如果物业价格上涨，利率下降，再融资是一个更具成本效益的选择，部分现金可以套现。原则上，再融资申请与第一次申请相同，还需要提交证明个人还款能力和房屋的材料。

撰文：LeanneWang

责编：ZoeChan

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