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花桥位于上海与苏州之间的交通便利地带，房产市场一直受到许多人的关注。这里有许多优秀的房产中介公司，其中最具代表性的就是"金瑞房产"。金瑞房产在花桥地区拥有多年的从业经验，积累了丰富的市场信息和客户资源，成为了该地区最受欢迎的房产中介之一。
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高铁每天110趟，国内首条跨省地铁开通，让上海到江苏昆山极为方便。对于许多“上海漂流”来说，为了避免上海的高房价，他们不得不选择在被称为上海“后花园”的昆山安家。事实上，在严格的监管下，昆山也出台了限购政策，即外人必须提供在昆山缴纳社会保障或个人所得税的证明。那昆山楼市现状如何？“沪漂”在上海工作，住在昆山，是怎么买房的？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了昆山房地产市场，并采访了部分“沪漂”。
受上海溢出效应的影响，被誉为上海“后花园”的苏州所辖昆山一直是上海周边房地产的首选。2016年3月，上海升级限购政策，将限购年限从购房之日起3年内连续缴纳2年社保或个人所得税调整为连续缴纳5年社保或个人所得税后，昆山房地产市场迎来了亮点。
易居研究所数据显示，就在上海限购政策升级的那个月，昆山商品房成交量达到112万平方米，全年成交量达到593万平方米，创下历史纪录。然而，美好时光并没有持续多久。当年，苏州出台并升级了限购政策，昆山房地产市场也急剧下滑。月平均成交量从2016年49.4万平方米急剧缩小至2017年20.4万平方米；虽然2018年月成交量略有增长至21.3万平方米，但仍达到6年来的第二低。
交易量急剧萎缩，开发商和中介生活艰难。在过去两年的昆山楼市，通过“包装”社保获得购房资格，突破限购，早已是公开的秘密。然而，最近，《国家商报》记者在走访昆山楼市时发现，虽然个别开发商和中介仍然声称可以通过包装社保获得购房资格，但难度越来越大。
●“包装”社保还能拿到购房资格吗？
从上海虹桥站乘坐高铁只需17分钟即可到达昆山南站。这两个地方每天有110多列高铁，远远超过嘉兴和上海周边地区。此外，苏州轨道交通S1线正在建设中，将与上海地铁11号线无缝连接，使两地已经跳出了1小时生活圈的范畴，在城市化的道路上越来越近。
昆山交通便利，配套设施完善，经济发达，常年居全国百强县之首，一直是“上海漂”购房者的首选。
1月22日上午，《每日经济新闻》记者来到昆山南站，看到附近许多建筑工地的塔吊，热闹的施工场景。从昆山南站北出口出来，沿着创业路向东走5分钟，然后来到“中创商业中心”项目营销中心。
一位房地产顾问告诉记者：“我们还没有开盘，还没有出价。”。当记者询问外国户籍是否可以买房时，房地产顾问说：“目前昆山限购，外国户籍必须缴纳一年社会保障才能买房。然而，我们的项目是一个商业项目，包括商店、办公楼和阁楼公寓。如果您购买我们的阁楼公寓，则不受购买限制政策的影响。”
从中创商业中心出来，沿着黄河北路步行5分钟，然后来到“凯旋门”项目营销中心。记者发现，在巨大的营销中心，除了记者和两名房地产顾问外，没有其他买家。
“我们的项目现在已经结束了，平均价格是1.8万元/平方米。目前一二楼只有几套房子，价格在1.7万元/平方米左右。”一位房地产顾问告诉记者:“目前外地户籍限购，需要缴纳一年社保。”
“昆山有人才安置政策。如果引进人才，你能在这里买房吗？”对于记者的问题，房地产顾问说：“如果引进人才，你也需要在昆山当地工作，并支付一个月的社会保障才能买房。”
当记者询问是否可以通过“包装”社保获得购房资格时，房地产顾问表示“不清楚”。
虽然上述房地产顾问没有明确告知他们是否可以通过包装社会保障获得购买资格，但在附近的一家房地产中介公司，许多员工告诉《国家商业日报》，他们可以通过包装社会保障获得购买资格。
“只要你愿意花钱，社会保障就可以完成。”中介公司的员工告诉记者：“‘处理’社会保障，如果你去办理手续，需要5000元的手续费，大约2元、三次。当然，你也可以委托我们找人给你包装，大概1万元以上，不到2万元。
然而，在昆山市花桥镇，记者走访了多家中介机构，却得到了完全不同的答案。
“我听说全国社会保障网络从1月份开始，现在包装社会保障购买资格不应该工作。”华桥镇沿湖大道的许多中介公司的员工并不确定地告诉记者。在电话询问“专业人士”后，上述中介机构无一例外地肯定地对记者说：“我们不能通过包装社会保障获得购买资格。”
●首付分期能否变相突破限购？
“我们以前有很多像你这样的客户在上海工作，在上海支付社会保障，包装社会保障后在华桥买房。”华桥镇中介公司的员工告诉《国家商业日报》：“但现在，你不能买二手房。除非你停止上海的社会保障，否则你将有资格在昆山购买社会保障。”
在中介公司员工看来，虽然很难通过包装社会保障帮助购房者获得购房资格，但大型开发商有能力通过包装社会保障帮助购房者获得购房资格来出售房屋。
中介对记者说：“我建议你还是去看新房吧。”
在花桥镇绿地大道集善路附近的一栋楼旁，一些中介经纪人在路边“拉客”
随后，中介公司员工带记者来到位于绿地大道与薛兆路交汇处的“嘉宝梦之悦”项目营销中心。“项目一房一价，均价2.35元/平方米左右，物业费2.35元/平方米/月。”一位物业顾问记者介绍了项目的位置和规划。
虽然那天是工作日，但是前业看房的人并不多。据记者观察，不到一个小时，就有十几组顾客前来看房。
当《每日经济新闻》记者询问外国户籍是否可以买房时，房地产顾问表示，他可以通过包装社会保障获得购房资格。
“我也听说很难通过包装社会保障获得购房资格，但我还没有收到正式通知。”房地产顾问告诉记者：“但是，如果你想再向中介支付2万元的中介费，我们也需要找到中介。”
随后，房地产顾问向记者推荐了一套5层的两居室公寓，“面积87平方米，总价约192万元。如果你买了第一套房，首付是30%，贷款利率目前上升了30%。”
虽然房地产顾问表示可以通过中介机构获得购房资格，但他建议记者分期支付首付款。
“也就是说，签订认购协议当天支付20%的首付。如果一年后你的社保能够通过考试并获得购房资格，你将支付剩余的10%的首付来签订购房合同。”该物业顾问还告诉记者，首套房贷利率上涨30%已经很高了，如果贷款利率下降，一年后再签合同会“更划算”。
当记者询问是否可以通过包装社保获得购房资格时，上述房地产顾问表示：“如果我们当时没有通过社保审计，我们将退还您支付的20%首期款。”
●官方：外国人必须在苏州缴纳社会保障
一些市场分析师在接受《国家商业日报》采访时表示，目前上海的房价相对较高，购买限制政策相对严格，一些有购买需求或没有购买资格的人会选择在昆山等上海周边城市购买房地产。虽然买家需要买房，开发商愿意卖房子，但由于昆山的购买限制政策，供需双方无法达成交易，这也导致了各种非法代理社会保障、分期付款首付等混乱。
“一方面，这是上海和苏州地铁连接的积极因素。相对成熟的昆山在上海周边房地产中占据优势。另一方面，在当前房地产市场低迷的情况下，开发商不会放弃代理社会保障和分期付款首付的营销机会。”易居研究所知库中心研究总监严跃进告诉记者。然而，他还提醒说，上述交易是否最终能够达成巨大的不确定性，很容易引起购房纠纷。
《国家商业日报》记者指出，去年8月，苏州开展了为期四个月的房地产市场混乱专项整改行动；今年1月12日，苏州再次发布文件，继续开展为期四个月的房地产市场混乱专项整改行动，红顶中介、灰色产业链避免购买限制政策是行动的重点。
昆山市房地产交易中心工作人员在接受《每日经济新闻》采访时表示：“目前我们的政策是，在购房之日起两年内在苏州缴纳社会保险或个人所得税满一年的缴纳证明原件。”，“在昆山购房的外国户籍人员必须在苏州缴纳社会保障。”
(负责编辑:王擎宇)
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