上海宜家的商业地产是外企吗

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上海宜家的商业地产是外企吗

上海宜家作为全球知名的家居零售品牌，其商业地产项目无疑具有极高的商业价值和影响力。作为一家外企，上海宜家在中国的商业地产项目在运营过程中，面临着诸多挑战和机遇。

上海宜家作为外企，其商业地产项目拥有外资背景，具备丰富的商业经验和国际化的视野。在商业运营方面，上海宜家采用了先进的商业模式和管理模式，不断引进国际先进的技术和理念，提升自身的竞争力。

上海宜家的商业地产项目具有多元化的业态布局，涵盖了家居、餐饮、娱乐等多个领域。这种多元化的业态布局不仅满足了消费者的多元化需求，也提升了项目的商业价值和盈利能力。

上海宜家在商业地产项目中的定位准确，注重品牌形象的塑造和推广。通过不断创新和改进，上海宜家不断提升自身的品牌知名度和美誉度，吸引了更多的消费者前来购物和消费。

最后小编认为，上海宜家的商业地产项目在运营过程中注重与当地社区的融合，积极履行社会责任。通过与当地政府和社区的合作，上海宜家不断推动当地经济的发展和就业的增加，为当地社区带来了积极的影响和贡献。

根据我们上面内容，小编觉得：上海宜家的商业地产项目作为一家外企，具有外资背景、多元化业态布局、准确的定位和积极履行社会责任等特点。这些特点使得上海宜家在中国的商业地产市场中具有较高的竞争力和影响力。

宜家丁晖:商业地产增值超过50%，但我们是房地产商业公司

宜家在中国已经21年了。

项目增值空间超过50%，商业量辐射区域地价甚至超过100%，从事商业地产工作。然而，英格卡购物中心集团（以下简称英格卡）中国总裁丁辉并不喜欢这个角色标签。他更喜欢使用房地产商业公司的定位。

在过去的21年里，丁辉是不可或缺的。在加入宜家之前，丁辉的简历已经足够令人眼花缭乱了，比如百事食品中国财务总监、美国标准洁具中国首席财务官。2008年之前，他是宜家（中国）投资有限公司副总裁兼首席财务官。

无锡、北京、武汉是丁辉领导的第一个征地城市。在无锡的第一个项目中，宜家家居和汇聚购物中心是两座独立建筑，仅与桥梁相连，家居作为购物中心排水的目的是不言而喻的。

丁辉改变了这种关系。在北京和武汉的项目中，我们看到的是综合建筑和相互排水的商业形式。”宜家可以跟着我们去更好的地方。”这就是丁辉的信心。

根据公开信息，宜家自1970年以来一直在全球开发购物中心，并于2001年成立了购物中心集团（即当时的英特宜家购物中心集团），分别持有51%和49%的股份。英特宜家于2009年进入中国。2014年，宜家集团收购剩余51%股权，成立宜家购物中心集团。2024年，宜家集团更名为英格卡集团，宜家购物中心也更名为英格卡购物中心。

当时，30分钟的PPT演讲改变了丁晖甚至宜家在中国的发展轨迹。

当时，英格卡也被称为宜家购物中心，想进入中国。其全球总裁带领一些高管了解中国市场。作为宜家中国首席财务官，丁辉负责向他们介绍一些土地购买、财务融资等信息。“我记得我做了一个很长很啰嗦的PPT，总金额在100亿元左右，但说话的时候还是挑了挑，总时间大概是30分钟。两次会议结束后，总统去找我的老板（让我做中国总统），然后一起吃了一顿食堂饭，但事实上，我只考虑了半天。丁晖说:“虽然我出身财务，但我也想尝试做生意。在我看来，一个中国人做这项生意，或许更能帮助宜家集团在中国的发展。”

丁晖立即上任时，收到的会议礼物是在中国建造三个购物中心，价值100亿元。

“当时，我的老板给了我100亿元，但宜家在中国的投资还没有达到这个数字。对于一家外国公司来说，如此大的投资、中国的财务风险和法律风险，包括一些不公平的市场竞争，都将是他们所担心的问题。所以在这个时候，我需要使用我的专业精神来让外国股东和我们的董事会相信中国市场，消除他们的担忧。”丁辉说。

在丁晖的带领下，宜家在无锡、北京、武汉赢得了三块土地，总面积超过70万平方米，远远超过2010年前宜家在中国购买的土地总面积。

据当时媒体报道，2009年7月，宜家以7.9亿元底价拍摄了北京市大兴区西红门商业综合区二期项目用地。一年后，该地区周边三、四期工程用地楼面价格分别高于宜家购买的二期用地131%和172%。根据北京市规委的土地交易信息，2010年，北京兴创置地投资有限公司在周边地区三、四期地块总价已超过24亿元。

以下是实际采访记录：

NBD：你在很多场合都说宜家不追求房地产价值，把自己和团队定位为“房地产业务”。作为一家具有代表性的外资企业，您在业务运营和管理方面可以分享哪些经验？

丁辉：房地产商业和商业地产有不同的起点。因为英格卡来自宜家，我们将非常关注消费者的需求。我们不认为自己是B2B公司，而是B2B公司 B2C公司。

此外，当我们选择地点时，我们将列出一个城市列表，然后进行层次分析。我们基本上进入了中国经济发展中心前20名的城市，但宜家可能会去更多的城市，比如前30名甚至前35名的城市。

NBD：不可否认的事实是，宜家和购物中心的商业地产增值空间远高于单纯零售，资金池没有压力。许多城市甚至把宜家作为吸引投资的基准。增值率是否超过50%？

丁晖:这个数据挺准确的。目前国内三个购物中心整体升值确实超过50%。换句话说，如果你现在卖掉这些购物中心，真的会超过150亿。

如果从房地产增值的角度来看，我们的位置确实更有价值，但我们也为他人制作了“婚纱”。例如，在北京，我们有机会赢得六块土地，但当时我们认为我们只是想成为一个购物中心，一个专业的球员，不想分开。另一方面，我们的大规模业务结算也有利于周边合作伙伴的物业升值和地方政府的收入。

我们的商业理念是房地产商业公司，但本质上，它也是一家重资产公司。我们有大建筑和大地块，对吗？

一些竞争对手将采用基金模式来实现资产负债表上的增值。但本质上，我们持有房地产很长一段时间，所以房地产的升值对我们来说并不那么重要，我们也没有实现这种紧迫性和强烈的意愿。

NBD：你刚才提到英格卡是一家重资产公司。在目前的行业背景下，你有没有考虑过下一步轻资产的转型？

丁辉：现在我们打开这扇门，我们可以考虑从最初购买土地和建立大型购物中心的重资产模式转变为租赁物业和建立小型体验商店的轻资产模式。

例如，我们也在看到这个机会，购买一些小型购物中心，然后进行改造。当然，如果其他人有土地资源，愿意与我们合作，我们也会考虑，甚至轻资产，所以门是开放的，但我们需要一步一步地探索如何成为一个更好的可持续发展模式。

目前，我们正在慢慢分配大量的资源来支持宜家家居。目前，我们还没有计划在哪些城市投资数百亿来做大型项目，也没有外界所说的“去更贵的地方，拿更大的土地”。团队目前的任务是支持宜家家居在运营现有购物中心的基础上做一些空间，重点关注现有项目的一些改造，提高销售效率。

至于发展规划，整个英格卡目前正在转型，具体体现在几个方面：更集中、更数字、更高效的现有商店，我们将暂时关注这三个方面，总投资约160亿元。

我们需要开发综合体，如宜家特色共享办公室、酒店等，并开发小型购物中心。在很大程度上，我们也在帮助宜家创造更好的商业扩张机会，带来更多的客流，当然，这也是集团对我们的要求和任务。

NBD：现在是2024年第四季度，请问今年业绩目标的完成情况如何？个人最满意的工作亮点是什么？

丁晖：基本完成。在过去的三年里，我们中国团队的奖金可能受到世界各地其他合作伙伴的羡慕。然而，我们的奖金有一个上限机制，即如果绩效达到或超过目标，奖金比例为130%。事实上，在过去三年中，我们的奖金比例基本上接近上限，为127%、128%这样的水平。

然而，今年的表现开始跟随全球。如果我们仍然像以前一样跟随中国，奖金可能会再次封顶。现在跟随全球，比例约为115%，但今年的全球表现也不错。

我认为今年工作的最大亮点是，我们正在与董事会沟通，说服他们在中国尝试新的商业形式。

目前的进展是，集团基本上支持我们做酒店和一些具有宜家特色的SOHO产品。同时，我们也在帮助宜家建立B2B业务，并计划开发宜家共享办公室。虽然这只是想象的开始，但突破仍然很高兴。

NBD：你觉得泛家居行业的发展趋势怎么样？

丁晖:从我的观察来看，定制变得越来越重要，这是一种趋势。

另一方面，它是该行业的数字化。互联网改变了许多业务形式，包括许多基金公司和风险投资公司，但也改变了零售业。但目前，在家居零售行业，还没有颠覆性的互联网公司，所以现在许多家居企业都在做这种思考和转型。从宜家家居的角度来看，家具展示和在线定制都需要进一步的数字解决方案。

世界在变，公司也应该做转型。如果我们不做转型，我们只会失去越来越多的市场和消费者。然而，在进行转型时，会有各种各样的挑战。作为经理，我们的角色是尽可能地支持和理解公司。

NBD：工作多年，你对这份工作有什么焦虑吗？

丁晖:一定会有焦虑。

现在公司正在转型。集团层面的许多想法与我的想法不同，不可能完全相同。目前，公司越来越倾向于集中管理，但也需要探索如何在各个地区做出一些改变和创造，以及如何使各国、项目和购物中心同时更加自主。

对我来说，我知道我的角色是一名职业经理人。在讨论阶段，公司的任何决议都可以有不同的意见，我们可以有想法和表达，但一旦公司做出决定，我们应该尽最大努力按照董事会的决定实施。

转型过程中对企业和个人有一定的影响。我在宜家工作了16年。可以说，我职业生涯的很大一部分都在宜家。我对这家公司有感情。我希望它能越来越好。

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