上海新天地商业地产案例分享讲义

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上海新天地商业地产案例分享讲义

一、项目概述

上海新天地是上海的一个重要商业地产项目，位于上海市中心，以独特的石库门建筑风格为主题，融合了现代与历史的元素，成为了一个深受欢迎的旅游和商业目的地。

二、市场定位

新天地的市场定位非常明确，主要面向中高端消费者，同时吸引国内外游客。通过精准的市场定位，新天地成功吸引了大量的客流，同时也吸引了众多品牌入驻。

三、建筑设计

新天地的建筑设计独具特色，石库门原有的建筑风格得到了保留和传承，同时又融入了现代元素，给人一种既古老又时尚的感觉。这种独特的建筑设计吸引了大量的消费者和游客。

四、商业布局

新天地的商业布局非常合理，既有大型购物中心，也有各种小店和餐厅，形成了丰富的商业生态。同时，新天地也注重与周边环境的融合，形成了独特的城市景观。

五、营销策略

新天地的营销策略非常成功，通过各种形式的广告宣传和活动推广，吸引了大量的消费者。同时，新天地也非常注重与品牌和消费者的互动，通过各种线上线下活动，增强与消费者的联系。

六、总结

上海新天地是一个非常成功的商业地产案例，它成功的市场定位、独特的建筑设计、合理的商业布局和成功的营销策略都为其他商业地产项目提供了宝贵的经验。在当今竞争激烈的市场环境下，商业地产项目需要更加注重消费者的需求和体验，同时也需要注重与品牌和消费者的互动。

以上六个点概括了上海新天地商业地产案例的主要特点，希望对读者有所启发。

企业价值创造?商业模式的优化符合税收优惠的讲义(1)

企业价值创造?商业模式的优化符合税收优惠的讲义(1)

原创cyf玉树临风税法立方2024-07-1006:17发表于辽宁

我是一名税收征管实践者。多年来，我一直在思考纳税人如何理解和尊重税法的立法初衷，迎合“税收助力企业经济发展的政策导向”，充分利用税收政策，最大限度地享受税收政策红利；多年来，我一直在思考，税收优惠政策的出台不在于对外观的解读，而在于纳税人实际应用的政策效应，使纳税人对税务机关的服务感到满意，税收优惠政策的实施效果确实有收益感。

一方面，我们总是热衷于政策解释，不擅长应用我们所学到的东西，也不擅长如何让纳税人适应和改变，以创造适用的适用环境的税收优惠政策合法和合规。

另一方面，税收筹划的“生活”一直很流行。一些企业和中介机构热衷于此。人们非常重视税收筹划。从表面上看，这是纳税人倾向于降低税收成本，但实质上表明人们的行为更有利可图。

一些企业将税收筹划纳入成立期、发展期、成熟期和扩张期的重要议程，加上个别中介机构、不光彩的税收筹划活动、滥用税收条款、利用税法漏洞，设计采用了一些“侵略性税收计划”。

税收优惠政策的应用也可以理解为企业的管理活动。一位管理大师说：“管理是一种实践。它的本质不是知识，而是行动，它的验证不是逻辑，而是结果。”。

经过多年的商业模式理论和实践系统研究，结合税收管理工作经验，作者认为，开放企业边界，在商业模式创造的微观环境中，呈现和分析、创新和优化基于利益相关者的交易结构，识别税收属性和税收优惠，为客户创造价值，也为自身创造价值，既合法合规、合理、充分利用税收政策，又能有效防范和控制税收风险，经得起法律和时间的考验。

一、商业模式的税收视角

本讲义所称商业模式，是指基于利益相关者的交易结构，也可以简单地理解为盈利模式。良好的商业模式可以帮助企业创造一个有利于自身业务的小环境。这个小环境由两个基本要素组成：一是客户价值创造模式，二是企业价值获取模式。

如果你分解每种盈利模式的交易结构，你会发现它们基本上由三个要素组成：固定、剩余和份额。换句话说，交易结构应该回答：谁获得固定收入？谁获得剩余的？还是利益相关者的比例是多少？事实上，这也是税收考虑的最终问题。

如果你理解这些利润模式设计的基本逻辑，你可以创建和优化一个良好的交易结构，结合各方利益相关者的资源优势，合理地符合税收优惠政策，创造最大的商业模式价值，企业也可以获得最大的利益。

商业模式是利益相关者的交易结构。这种交易结构的创建和优化与税收优惠政策相一致，解决了以往对税收优惠政策适用的诸多疑问，有一种进入新世界的感觉。

（一）、商业模式优化与税收优惠一致：核心是企业价值创造

企业的经济交易符合减免税法的规定。当然，他们应该享受税收红利，以创造企业价值。以下例子可以解释问题：

一个农民有一座自己的山。山上种着果树。经过一年的努力，苹果卖不了多少钱，入不敷出。生活真的不容易，只靠几亩薄地种玉米。有一天，几个戴着眼镜的年轻人来到农业大学，对农民老人耳语。他们已经承包了农民自己的山区种植果树很长一段时间了。承包费超出预期，老人很高兴。

这些年轻人总是忙着嫁接果树和种植树苗。看到树苗越长越小，果实越小，老人的脸上充满了疑惑..

三年后的一天，这些年轻人买了很多高档花盆，把不同种类的小果树植入花盆里，里面长满了小水果和漂亮的形状，作为盆景出售。每个假期，生意都很火爆，每个盆的价格从1800到300到500不等。看到这一幕，老人的脸上布满了惊讶的表情

根据现行增值税政策，销售自产盆景（树苗、花卉）属于植物农产品，免征增值税；根据现行企业所得税政策，盆景（花卉）属于减半征收企业所得税的项目；根据现行个人所得税政策，个人、个体经营者、个人独资企业和合伙企业从事种植、水产养殖、养殖和捕捞的“四个行业”收入暂不征收个人所得税。

显然，这些年轻人应该投资建立合伙企业，这不仅可以反映合伙企业的优势，而且可以享受不征收个人所得税的优惠政策。

实例链接：笔者设计的租用农村土地改为菜园，然后将城市居民自营蔬菜转租的实例分割（这里略）

有时，在创建和优化基于利益相关者的整体交易结构时，商业模式优化与税收优惠相一致，可以最大限度地发挥交易各方的利益。即使一方放弃了免税（减税），选择纳税，他也应该愿意。

打开企业界限，学会放弃免税权，选择纳税，将免税政策效应传递给利益相关者。通过优化交易结构，它还将创造更高的企业价值，这是更高层次的超然契合。

实例链接：

【场景描述】

农业科技有限公司独家销售专门用于水稻种植的氨基酸酶新产品。本产品可改善土壤生态系统，抑制和消除土壤病虫害，促进作物的健康发育和生长，有效降解农药残留。

根据《财政部国家税务总局关于农业生产资料免征增值税政策的通知》(财税〔2001〕113号)规定，批发零售种子、种苗、农药、农机免征增值税。

根据《国家税务总局关于印发的意见》〈注释增值税部分货物的征税范围〉通知(国税发〔1993〕151号)规定，农药是指农林防治病虫害、除草、调节植物生长的药物；农药包括农药原药和农药制剂。如杀虫剂、杀菌剂、除草剂、植物生长调节剂、植物农药、微生物农药、卫生用药、其他农药原药、制剂等。

农业科技有限公司销售的农用氨基酸酶产品属于免税农药类，享受免税优惠政策，即在增值税纳税申报中填写申报表中相应的减税栏，相关材料保留备查。

然而，当农业科技有限公司销售氨基酸酶产品时，它遇到了销售瓶颈。几个大型水稻种植基地（农场）对新农药的有效性有疑问。此外，价格相对较高，销售有限，收入微薄，免税政策效果降低。

【商业模式优化】

从优化利益相关者的交易结构为出发点，农业科技有限公司将传统的销售模式优化为免费种植技术和氨基酸酶产品，然后以合理的价格回收xx品牌欧洲标准大米的商业模式，得到水稻种植基地的认可。

双方签订了欧洲标准大米委托种植加工合同，核心条款是农业科技有限公司作为甲方委托乙方（农场）种植、加工、生产xx品牌欧洲标准大米。乙方负责从土地整理、育苗、收获加工、包装成商品大米的全过程种植和生产管理，产品经SGS机构检测，农业残留物安全等级达到欧盟标准。

甲方的权利和义务主要包括：甲方免费提供种植技术和氨基酸酶产品。为确保产品来源和终端符合欧盟标准，甲方应根据乙方的需要进行欧洲标准生产、测试认证等相关工作的技术指导；甲方以高于当地大米的价格回收xx品牌的欧洲标准大米。

乙方的权利和义务主要包括：乙方负责XX品牌欧洲标准大米种植、加工、成品包装（包括：土地、种子、肥料、农药等）的所有投资；乙方负责完成从种植、田间管理、收获、运输、干燥、储存、加工到包装成xx品牌欧洲标准商品大米的全过程，按照甲方的技术标准和操作规范。?

这种商业模式已经运行了两年，双方都很高兴。水稻种植基地享受农产品销售的免税税收优惠，生产的大米可以以很好的价格出售。虽然努力工作，但不劳无获，收入丰厚。

虽然农业科技有限公司出售的大米销售价格相对较高，但由于其优良的品质和良好的营销技巧，它逐渐在市场上站稳了脚跟，吸引了几家经销高端大米品牌的企业订购。与原有氨基酸酶产品相比，收入大幅增加，市场前景看好。

从税收的角度来看，商业模式的创新和优化也再次符合税收政策的选择和适用。农业科技有限公司原分销氨基酸酶产品，虽然可以享受免税增值税，但受传统销售模式的限制，政策效果和企业收入也有限。当农业科技有限公司免费提供种植技术和氨基酸酶产品，以换取xx品牌欧洲标准大米的销售权时，虽然销售大米按规定缴纳增值税，但企业将获得更高的利润。

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