上海徐汇绿地商业地产有限公司

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海徐汇绿地商业地产有限公司：塑造城市商业新篇章

一、公司背景

上海徐汇绿地商业地产有限公司，作为绿地集团旗下的子公司，专注于在徐汇区打造高品质的商业地产项目。绿地集团是一家全球知名的综合性地产企业，以其卓越的建筑品质和创新的开发理念，赢得了业界和消费者的广泛赞誉。

二、项目概览

目前，上海徐汇绿地商业地产有限公司正在徐汇区开发多个商业地产项目，其中包括高端住宅小区、商业广场、办公楼等。这些项目将进一步提升徐汇区的城市面貌，推动区域经济的发展。

三、地理位置与区位优势

公司项目位于上海市徐汇区，地处城市核心地带，交通便利，周边配套设施完善。徐汇区作为上海市的文化中心和金融中心，拥有得天独厚的区位优势，为公司的发展提供了广阔的空间。

四、项目特色

公司项目注重创新和品质，以绿色建筑为理念，采用节能环保技术，打造宜居、宜商的社区环境。同时，项目还注重人文关怀，提供丰富的社区活动，增强居民的归属感。

五、未来展望

上海徐汇绿地商业地产有限公司将继续秉承绿地集团的企业理念，不断开拓创新，打造更多高品质的商业地产项目。公司将继续关注市场动态，把握行业趋势，为消费者提供更优质的服务。

总结：上海徐汇绿地商业地产有限公司凭借其卓越的品质、创新的理念和广阔的视野，将在商业地产领域取得更大的成功，为城市的发展贡献力量。

解局 | 彩城20亿ABS绿地商业弧线

ABS规模为20.01亿元，再次让五彩缤纷的城市回到聚光灯下。

9月15日，根据深圳证券交易所的披露，绿地ABS已获得交易所批准，计划发行20.01亿元。债券名称为“海通-徐汇绿地多彩城市资产支持专项计划”，发行人为绿地控股集团有限公司，承销商和经理为华泰证券（上海）资产管理有限公司。

绿地作为行业前十的房地产企业，用ABS融资并不少见，但以多彩城为基础资产的情况并不少见。

在绿地的商业体系中，彩城可能是最早的系列产品之一。同样，该品牌也是绿地几年前曾向商业地产倾斜的见证人之一。

早在2014年，时任绿地商业集团执行副总经理的薛英杰在接受采访时表示：“今年，绿地发展的重点开始逐渐向商业地产倾斜。目前，商业地产的发展量已超过50%。多彩城是我国绿地商业地产全国布局和产业化发展的第一个商业地产品牌。”

当时，薛迎杰还提出了在未来三年复制和开发20个绿地多彩城市商业项目的目标。

事与愿违的是，商业地产行业经历了几个热闹冷清的周期，但绿地的商业道路似乎并没有朝着既定的方向前进。根据官方网站，2024年，绿地只有12个多彩城市项目正在运营和准备中。六年前，“三年20个多彩城市”的说法很少被提及。

“五彩城”始于“五彩城”

八年前，“绿地五彩城”这个品牌首次出现。

2012年6月22日，北京大兴绿地丰富多彩的城市开业。据说该项目是中国绿地的第一个独立商业项目，该项目的开业也意味着绿地集团已经从一个单一的房地产开发商转变为一个综合性的城市综合体运营商。

当时，由于住宅市场正处于调整周期，房地产企业纷纷转向商业地产，购物中心的数量也在迅速上升。

随着房地产企业的扩张，购物中心也开始从一线城市普及到二线城市。与此同时，万达、新城、宝龙等房地产企业也加快了渗透三线城市和一些发达的四线城市的步伐。

与之不同的是，绿地的商业布局从一开始就集中在一线和二线城市。除了北京的第一个和第二个丰富多彩的城市外，它还进入了上海、武汉、成都、宁波等一线和二线城市。

不同的布局区域有不同的项目成本，这决定了绿地丰富多彩的城市不能像万达广场那样迅速扩大盘子。事实上，由于土地成本过高，商业项目周转周期长，资本沉淀大；在大陆房地产企业中，关注一、二线城市的购物中心并不多。

换句话说，大多数专注于一二线城市购物中心布局的企业往往不会有太多的项目。

可见，截至2024年底，大悦城控股已在北京、上海、天津、成都、杭州等地开设10个大悦城购物中心；同时，金茂拥有11个商业租赁和零售商业运营项目，也集中在北京、上海、南京、长沙、青岛等一、二线城市。

虽然城市能源水平越高，项目投资成本越高，但相应地，租金水平自然会越高。从内部比较来看，以北京和江苏扬州为例，北京大兴彩城的租金水平明显高于扬州彩城。

其中，2024年北京大兴彩城租赁面积约6.56万平方米，租金收入4681.37万元；2024年扬州彩城租赁面积约2.63万平方米，租金收入518.49万元。

在定位方面，作为一个城市综合体项目，该项目定位为一站式家庭生活和休闲消费，具体的商业形式包括购物、餐饮、休闲、娱乐、家庭亲子等。从品牌的角度来看，其租赁实力是中游水平。

但与同行相比，绿地多彩城的租金水平可能还有很大的提升空间。

从数据比较来看，北京大兴也是区域性购物中心。具体定位也是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的“一站式”商业综合体。龙湖大兴天街建筑面积约14.46万平方米，2024年租金收入2.12亿元。

按此计算，龙湖北京大兴天街每平方米租金水平明显高于绿地多彩城市。

绿地商业变道

虽然“多彩城”是绿地在商业区打造的一系列品牌，但由于规模小，“多彩城”系列产品在绿地庞大的房地产地图上并不显眼。

事实上，在绿地看来，商业部门的“宠儿”并不是一个购物中心。在多彩城刚刚进入市场的那些年里，商业地产，包括超高层项目，真正为绿地提供了强有力的业务。

通过超高层项目的征地，土地成本可以大大降低，住宅和部分写字楼可以通过快速周转模式快速出售，资金返还后剩余商业部分的建设可以得到回报。

这样，2014年，绿地以2408亿元的销售额超过万科，跻身房地产企业年度销售榜首。同年，绿地商业地产销售比例一度超过住宅。相关数据显示，北京绿地商住项目占90%以上。

然而，对于高度依赖资本的房地产企业来说，商业部门沉淀的资产越多，风险和现金流的压力就越大。

当然，以多彩城项目为基础资产发行ABS是一种很好的实现手段。但需要注意的是，这种方式对资产资质仍有一定的门槛要求。

从本质上讲，结构化信用增强或“内部信用增强”是ABS的核心概念。一般来说，ABS通过资产发行往往需要资产本身产生可观的现金流，而不仅仅是依靠销售来实现。换句话说，资产本身是否能产生稳定的回报是发行ABS的关键条件之一。

按照这个标准，一个购物中心从开始建设到产生收入还需要很多时间。

相比之下，直接出售现金和转型轻资产似乎更直接。2015年12月4日，绿地宣布转让6个商业项目，股权转让总价16.97亿元。一年后，2024年12月，北京大兴绿地多彩城二期绿地商业第一个轻资产出口项目开业。

在“减肥”的同时，绿地也将目光转向了海外市场。

2024年，绿地商业集团更名为“绿地商业集团”。随后，绿地开始在天津、西安等地建设全球商品贸易港项目。今年1月，绿地贸易集团再次更名为“绿地全球商品贸易港集团”

到目前为止，贸易港业务已经在短短两年内跃升为绿地商业地产发展的主要方向之一，除了继续建设“多彩”系列城市商业体外。

2024年首次更名时，绿地贸易提出“2024年后收入500亿元”。2024年，绿地贸易部分收入67亿元。虽然同比增长91%，但离“500亿元”还有很长的路要走。答案可能要到一年后才能公布，无论是按照既定的计划完成，还是重蹈彩城“三年目标”的覆辙。

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