上海商业地产成交地图改写

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上海商业地产成交地图改写

一、概述

上海商业地产成交地图改写旨在重新梳理商业地产市场的交易状况，提升透明度和便捷性。此次改写将重新设计地图，更清晰地展示各区域的商业地产交易状况，帮助投资者和开发商更好地了解市场动态。

二、改写内容

1. 区域划分：将商业地产市场划分为多个区域，以便更精确地分析各区域的交易状况。
2. 交易数据：提供各区域的成交面积、成交价格、成交数量等关键数据，以便投资者和开发商了解市场趋势。
3. 竞争情况：分析各区域的竞争状况，包括竞争对手的数量、竞争激烈程度等。
4. 政策影响：评估政策对商业地产市场的影响，如税收政策、土地政策等，以了解市场的发展趋势。

5. 风险提示：提供各区域的风险提示，如市场风险、政策风险等，以帮助投资者和开发商做出明智的决策。
6. 发展趋势：分析商业地产市场的未来发展趋势，包括人口变化、消费升级等因素，以帮助投资者和开发商把握市场机遇。

三、结论

通过改写上海商业地产成交地图，将为投资者和开发商提供更全面、更准确的市场信息，帮助他们更好地了解市场、做出明智的决策。同时，也有助于促进商业地产市场的健康发展，为城市经济的发展做出贡献。

年刊 | 新的市场报告：2024上海商业市场

2024年，上海一手商业地产市场整体表现稳步下滑，疫情稳定后市场复苏未能出现。在房地产市场持续调控的背景下，开发商信贷难度加大，对商业项目的推盘节奏控制更加谨慎，年供应量同比减半；但交易市场表现相对稳定，优质项目依然受到青睐，交易价格保持在较高水平。

一手商业物业

2024年上海商业地产市场未能如愿恢复，整体表现依然冷清。在反复疫情和楼市调控的背景下，开发商对项目的开发建设更加谨慎。年内新增商业物业供应仅53.6万平方米，同比下降45%以上。在交易方面，依托前三年的供应支持，2024年的交易面积保持在83.3万平方米，同比小幅下降5.8%，下降幅度略有收窄。

图片：近五年上海商业地产供需趋势：

从2024年上海商业地产可售存量来看，总体趋势是先增后减，总量在1050-1070万平方米之间略有波动。供应再次下降，使商业地产全年供需比降至0.6，年底可售总量定格为1053.1万平方米。按近12个月平均销售额6.9万平方米计算，目前库存去化周期已上升至152个月，商业物业库存去化压力较大。

图：上海商业物业可售库存总量趋势

全年高价热门项目销售业绩良好，有效提振全市整体均价。2024年，上海商业地产平均交易价格上涨至34895元/平方米，近五年第二高，同比增长20%以上；在成交量下跌和价格上涨的情况下，年交易总额增加到290.6亿元，同比增长14.5%。

图:近五年上海商业物业成交价格走势

根据全市各区商业物业市场整体情况，闵行、远郊原南汇、松江是2024年商业物业交易相对活跃的行政区。在供应方面，原南汇区领先城市，供应约8.7万平方米，主要支持姚智胜商务中心、太平洋中央广场等项目；松江区商业供应主要为社区配套店铺，供应面积6.8万平方米，在各区排名第二。此外，今年普陀和长宁没有新的商业物业供应。在交易方面，闵行、原南汇、松江三区占全市商业物业总交易量的50%以上。其中，闵行区表现良好，交易面积超过18.2万平方米，占全年十大项目的四个席位；原南汇区、松江区交易面积接近，均超过12万平方米。交易主体包括区域商业综合体和社区配套商店。在平均交易价格方面，中心城区排名第一。黄浦区商业物业数量少，价格高。最后，它以88982元/平方米的平均价格排名第一。长宁区和浦东新区分别排名第二和第三。平均交易价格分别为60063元/平方米和58544元/平方米。

图:2024年上海各地区商业物业供需趋势

一手办公物业

与商业物业基本一致，2024年全市办公物业供应也大幅缩水，供应面积约105.5万平方米，同比下降40%以上。在交易方面，疫情的爆发和重复对办公物业交易没有明显影响。近三年交易量基本保持稳定，2024年年交易面积112.9万平方米，同比下降3.6%。

图:近五年上海办公物业供需趋势:

2024年底，全市办公可售物业存量为979.81万平方米，同比增长近20万平方米。根据近12个月平均销量9.4万平方米，目前整体库存去化周期超过104个月，较去年年底再次拉长，办公物业库存去化压力持续增加。

图:上海办公物业可售库存总量趋势

2024年，上海热销办公物业项目中高价项目较少，年内高价交易项目普遍较小，具体表现为全市平均价格和总价格的同步下跌。2024年，全市办公物业总交易额约468.96亿元，同比下降16.72%；平均成交价格约为41534元/平方米，较去年下降约13.59%，但结合近五年的情况，可保持在第二高水平。

图:近五年上海办公物业成交价格走势

根据全市各区商业物业市场的整体情况，闵行表现突出，供需面积远远领先于其他地区，占全市十大供应项目的三个席位，交易面积接近全市总交易量的30%。虹源盛世国际文化城年度销售冠军项目单个项目交易面积超过8.3万平方米。在其他行政区域，浦东新区和虹口区的办公物业供应主要依靠区域内大型项目吉贤商务中心和瑞安瑞虹新城的支持。两个项目的供应面积分别为15.2万平方米和14.7万平方米；青浦区排名第二。除热门项目青浦绿地中心外，其余出售的办公物业分布相对分散。在平均交易价格方面，黄浦区在绿地外滩中心项目的推动下排名第一，平均交易价格接近11万元/平方米，是全市唯一一个平均办公物业价格达到6位数的行政区域；虹口区和闵行区的平均交易价格分别为61745元/平方米和54355元/平方米。此外，崇明区一手办公物业市场连续两年出现空白。

图:2024年上海各地区办公物业供需趋势

总结与展望

随着疫情的有效防控，2024年宏观经济持续恢复，稳步改善，但房地产行业仍面临诸多压力。

首先，为了金融领域的稳定健康，2024年房地产信贷政策明显收紧。前三季度，房地产企业资金增速收窄，资金压力增大，部分企业资金链收紧甚至断裂。因此，开发商对商业项目的投资和建设持更加谨慎的态度。其次，去年商业地产的集中释放在一定程度上导致了2024年供应端的透支。与去年相比，2024年供应总量近腰斩，大型项目供应量减少，同时在区域分布上出现外移。需求端营销周期的延长，也给当前库存高的一手商业办公市场带来了去化压力。社区配套店铺仍是交易的主力军，风险小，收入稳定，受到市场青睐；办公物业区交易差异明显，闵行区表现突出。在交易价格方面，商业地产的平均价格在过去五年中一直保持在较高水平，投资者更倾向于在谨慎的市场氛围下选择高质量的项目作为投资重点。值得注意的是，青浦、嘉定、松江、原南汇五大新城的商业地产和青浦的办公地产在全市交易排名中名列前茅，市场对新城未来的整体发展持乐观态度。

临近年底，金融层面发出了关注市场的信号，房地产行业的货币流动性有所提高，但适度复苏并不意味着政策的全面转变，房地产企业仍面临一定的财务压力。同时，受年底人员流动、反复疫情等因素的影响，后续市场的不稳定性也增加。对于一手商业地产市场来说，大幅复苏的可能性仍然较小，保持稳定发展是当前市场运作的主要目标。

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