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上海作为中国的一座国际化大都市，房地产市场繁荣，吸引了众多的房产中介公司。这些中介公司为购房者提供了便利，帮助他们找到合适的房源，同时也为开发商提供了销售渠道。
以上几个品牌在房产经纪行业中都拥有各自的优势。例如，链家地产拥有丰富的房源信息，能够为购房者提供更多的选择；太平洋房屋则以其专业的房产经纪人获得了消费者的信任；优家地产则以其创新的服务模式赢得了市场的青睐。
总的来说，上海中介房产经纪公司品牌众多，每个品牌都有其独特的优势。购房者在选择时，可以根据自己的需求和预算，选择适合自己的品牌和服务。
在北京上地某小区附近，三家房地产经纪店相邻。摄影:陈烛
没有生意，就没有收入
文｜《财经》实习生陈烛王文彤
编辑｜余乐
“上次(卖房子)？大概是两三年前吧，”坐在我对面的马业成犹豫了一下，“我这两年表现都不好。”
2016年辞去月薪6000左右的工作后，马业成在一位朋友的介绍下转行进入链家，当年业绩达到60多万元。在房地产的黄金时代，这个数字并不引人注目。当时年收入百万的中介并不少，马业成的一位同事每年创造了400多万元的业绩。
时过境迁。房价上涨、交易热情的时代已经过去，房地产市场已经进入股票阶段。与2016年相比，全国商品房销售面积为13.6亿平方米，减少了2.2亿平方米。成交量也呈明显下降趋势。以北京为例，2016年商品房21.6万套，二手房31.4万套，但2022年商品房和二手房成交量只有12.7万套，几乎减半。
上次卖房子是什么时候？这个问题对许多经纪人来说可能有点尖锐和残忍。
曹安华在链家工作了近十年，靠挣来的钱买了房子，成了家。自疫情爆发以来，他的表现一直在急剧下降，最糟糕的时候，他只能在两三个月内完成一套交易。“我几乎靠底薪活着，有房贷还。孩子还在上学，中午不敢加鸡腿吃饭。”
根据58个城市和安居客发布的《2023年百万房地产经纪人生存报告》，2023年，36.5%的经纪人有底薪，同比下降2.1%；在有底薪的经纪人中，底薪集中在1000-3000元，占64.2%。
对于大多数经纪人来说，大部分收入来自佣金，销售订单的佣金比例高于租赁订单。然而，即使在销售业务中，经纪人的实际收入也没有传言说“半年不开账单，半年开账单”描述的那么高。一般来说，交易价格的2%是中介费。在此基础上，扣除15%的平台费，然后根据经纪人的工作量和等级分层分摊。
以曾平为例，曾平在另一家公司工作。他上次卖的房子以1250万元的价格交易。扣除一系列费用后，他的个人业绩超过7万元，但乘以30%的佣金比例后，他的实际税前收入只有2万元以上。
其中，30%的提点对应经纪人等级中的A1-A3，最高等级的A12提点高达75%。房地产市场火爆时，经纪人成交量大，水平快速提升，相应点高，收入相应上升。现在是相反的情况:长期不开单，水平不断下降，单笔交易佣金低，形成恶性循环。曾平店的“金牌”经纪人曾经从2019年的A12降到了今年的A5，几个月前就离开了。
根据《2020年房地产经纪人就业报告》，2019年57%的经纪人收入超过20万。然而，2022年的调查数据显示，这一比例已降至41.8%。
坚持或离开是摆在每个人面前的艰难选择。
周日上午10点左右，曹安华穿上白衬衫、裤子、工作许可证和水壶，像往常一样开始工作。他先从北京通州区的商店开车去朝阳区接顾客，然后带顾客去看预约的新盘。
几年前，他无法想象这么晚的开工时间和这么远的距离。当时，他每天从早上六七点忙到晚上十点多，很少需要跨地区看。现在生意少了，有机会看很好。大多数时候，他只能坐在商店里整理手头的客户信息和房屋信息，或者询问他看到的客户购买和租房的意愿，以维持与客户的关系。
在成交量下降的背后，是日益疲软的买房动力和供过于求的买家市场。
曾平的商店位于北京市西城区的金融街。数千家金融机构聚集在这里。同时，它拥有第二实验小学、第四中学、第八中学、北京师范大学附属中学等顶尖大学的资源。说它是首都乃至全国的金融中心和教育中心并不过分。
然而，即使是这个“顶级学区”，也有越来越少的人愿意为高房价买单。曾平的商店两年前每月可以交易四五个订单，但现在可以开一两个订单。员工的收入主要来自基本工资和租赁业务。
在曾平看来，目前的买家基本上抱着捡漏洞的心态：他们需求明确，但不急于入住。他们只需要等待合适的时间，在看到满足需求的房子给出合适的报价时立即开始。不仅买家持观望态度，卖家也持观望态度——“他们担心自己卖得便宜，长时间不降价，房子卖不出去。”
购房者更加谨慎，传递给经纪人，意味着信息成本更高，交易周期更长。
许多常驻北京的经纪人表示，他们不仅要跟踪客户的目标住房信息，还要实时报告同一地区或同一社区其他类似房屋类型的销售情况。例如，客户喜欢一所房子，它刚在楼上卖出，经纪人会第一次告诉客户交易价格，“至少让他知道当前的市场，其他人花了多少钱买，现在买是损失还是值得。”
据马业成介绍，“房地产交易本身就是一个低频行业”，再加上市场需求整体收缩，交易难度更高。
客户什么时候下订单？你会让别人下订单吗？这些都是未知的。然而，即使充满不确定性，经纪人也应该继续开发和维护客户，等待一个协议，不知道什么时候会兑现，就像等待戈多一样。
即使是交易频率较高的租赁业务，近年来的情况也不容乐观。
根据纬房研究所联合发布的《2023年第三季度中国住房租赁市场发展报告》，一线城市的住房租金表现低于预期，普遍下降。除深圳同比略有上涨外，其他一线城市的住房租金环比同比下降。其中，上海跌幅最大，同比下降2.94%。
虽然租金下降了，但房子更难出租。根据壳牌研究所的数据，第三季度重点40个城市的交易周期分别为56.7天和11.5天，交易周期同比增加2.7天；客户交易周期同比延长1天。
经纪人更直观的感觉是有效的租房带减少。
小微的经纪公司对员工有定量要求。从周一到周四至少有两次，从周五到周日至少有三次。因为周末是休息日，有空看房的人比较多。
在我最近一次见到小微的时候，她被拉去参加公司的集中邀请会，因为她上个周期看得太少了。当周不符合标准的人必须参加会议，并联系客户组织，途中有经理陪同。
带看分为有效带看和无效带看。两者的区别在于是否有交易结果。小微在本月中旬完成了当月的交易任务，因为租赁周期短，不像交易那么难。他们之所以需要看，是为了“排水”。
“贝壳相当于淘宝，个人相当于商店。如果商店的浏览量和交易量都很高，那就相当于流量，这将成为一个好商店。我们只有大量的观点才能吸引顾客，所以我需要带来观点，这样我就会受到平台上顾客的青睐。”
为了扩大客户，经纪人将购买平台提供的虚拟展位，即房屋信息页面上推荐的经纪人头像浮动窗口。
据马业成介绍，其公司于2020年推出虚拟展位。理论上，购买展位的经纪人可以获得更大的曝光率，更有可能被客户联系，但实际情况并不理想。
据报道，当展位刚刚推出时，有很多人购买它，因为每个人都想品尝新鲜食物，并希望获得更多的客户。但就像所有的推荐算法一样，虚拟展位也像一个深不可测的黑盒子，经纪人把硬币扔进里面，但可能听不到回声。热过去后，他周围仍在购买展位的同事很少。”我没有签署账单。我一个月要在上面投资数千元。它没有效果，收益大于损失。”
至于没看的时候，经纪人也没闲着。
据马业成介绍，该店将为经纪人设定许多指标，如每周至少80%的客户联系率和50%的面试率。此外，经纪人还应转发微信朋友圈，负责招聘。“你不会闲着的。你认为客户和业主都在等你吗？如果你想“钓鱼”，你什么也赚不到。”
房地产经纪人还是有潜力的职业吗？不同的人有不同的答案。
孙倩从2021年中开始担任房地产经纪人。她于今年11月离开，在汽车行业开始了新的工作。虽然仍然是销售性质，但与房屋相比，汽车交易难度较低：“毕竟，房屋总是很大，考虑更多，周期更长。最近，买房的客户越来越难达成交易。有时他们每个月都会在不开账单的情况下贴现金。”
虽然其他人还没有离开，但他们只是把经纪人的工作作为过渡的跳板。
曹丽丽毕业于一所985大学。毕业后，她试图参加研究生入学考试和公开考试，但都以失败告终。权衡后，她选择加入上海的一家中介公司，直到2023年底才满一年。首先，这份工作相对更灵活。第二，它有基本工资作为支持。它每个月都有钱，这比全日制公开考试更令人放心。第三，虽然她在“钓鱼”，但每个人的表现都不是很好。
桌面上有整个地区的房价地图和房屋文件，抽屉里有考试书籍和英语笔记，这是曹丽丽心中的冰与火。“我想先做，至少有一点收入，然后继续参加公开考试。”
她通常比其他同事早来公司，先看一些公考书，然后开始一天的工作。假如有带看或其他工作，她也会努力完成。然而，当其他同事忙于整理信息和维护客户时，她会用手机软件秘密记忆单词和背诵笔记。午休时间，其他没有看房任务的同事三三两两地见面吃饭，她会抓紧时间看几本书，做几道题，晚上下班后再学到深夜。
更多的人想离开却没有退路，陷入了原地进退两难的境地。
马业成、曹安华和曾平都有辞职的想法，但他们都没有采取行动。除了马业成还没有结婚，他们都有家庭和孩子要抚养，因为他们的教育水平不高，辞职不是跳到更高的地方，而是失业。
“离开现在的公司还能去哪里？这里平台大，客户多，至少每个月都有收入。疫情期间，其他中介的朋友没有收入，大部分都被迫转行。”曹安华说。
根据58安居客研究院发布的《2023年8月全国房地产经纪行业月报》，全国房地产经纪人总数和单店经纪人总数环比下降，连续三个月下降，表明员工仍处于流出状态。
据深圳市房地产中介协会统计，2022年星级人员(实名从业人员)中“高级”经纪人数量增加，“新人”流失严重。4年以上工作人员占65.6%，同比增长13.5个百分点，1-3年工作人员占27.3%，同比下降9.9%，反映出“新人”更容易转行，工作年限更长的老中介更难离开。
面对客户和经纪人的流失，行业和仍在坚持的从业者开始努力寻求变革，在逆风中寻求“自救”。
链家、我爱我家、麦田作为行业领导者，今年以来发布了加快转型升级、提高服务质量的信号，强调加强对经纪人的培训投资，建立经纪人与客户之间的长期坚定信任，从过去的增量到质量提升阶段。
58同城和安居客提供的数据还显示，94.6%的经纪人每天通过学习提升自己，更好地为客户服务，其中三分之一的经纪人学习时间超过1小时。
马业成曾经是罗辑思维的“铁杆粉丝”，现在他也是一个忠实的用户。他的电子书架上有1000多本电子书，如《存在主义心理治疗》、《1000个铁粉：创建个人品牌的底层逻辑》、《活着》等。根据应用程序的主页，他在我们见面的那天学习了64分钟，并坚持了1048天。
“不止这么多天，中间断了一天，前几千天没算。”他补充道。
谈到现状和未来，他计划成为“我们媒体”，捡起以前的视频账户，以增加客户获取渠道。”现在是一个互联网时代，互联网是一个很大的杠杆作用，你想要在这个世界上获得利润。”
注：曹安华、马业成、曾平、小微、孙倩、曹丽丽都是化名。
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