上海洛杉矶房产靠谱的中介公司

一、服务品质：首先，一个好的中介公司必须提供专业、可靠的服务。他们应具备丰富的房地产交易经验，熟悉市场动态，能提供准确的房源信息。同时，他们应能为客户提供全面、周到的交易服务，包括交易流程安排、风险控制、法律咨询等。

二、房源信息：对于靠谱的中介公司，他们的房源信息来源应当可靠，能提供真实的在售或待售的房产信息。同时，他们应当对所提供的房源进行严格的审查，以避免虚假信息或欺诈行为。

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四、售后服务：靠谱的中介公司应当提供优质的售后服务，包括对已完成交易的房产进行持续的监控，确保业主和买家的权益得到保障。他们应当积极解决可能出现的问题，提供解决方案。

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800万在美国能买到什么样的学区房？我们问洛杉矶和纽约的房地产经纪人

编者按：“学区住房”再次受到热烈讨论。800万元买不到北京金融街学区的地下室？这笔钱能在国外买到什么样的房子？我们邀请世界各地的专家询问他们所在国的房地产经纪人和在海外买房的朋友。这一期是美国文章。

刘爽&王意涵

发自美国

“带后院的别墅一百多万美元可以买到200平米。”

大洛杉矶地区位于美国西海岸，毗邻太平洋（GreaterLosAngelesArea)，仅次于纽约的美国第二大都会区，常驻人口约1600万，其中华人超过100万，是中国移民最喜爱的城市。

△在洛杉矶找到中国风味餐厅并不难。

根据国家统一考试成绩和大学入学考试成绩，大洛杉矶共有80个公立中小学校区（SAT/ACTScores)、对高中毕业率、教师素质、家长和学生评价等因素进行排名。据美国教育部介绍（DepartofEducation)数据显示，美国约90%的学生在公立中小学学习，好的公立学校在儿童入学中发挥着重要作用。因此，学区的质量也是美国家庭特别重视买房的因素，尤其是中国人。

根据Niche2017年学区排名网站的最新统计，洛杉矶排名前五的学区是:

第一名：PalosVerdesPeninsulaUnifiedSchoolDistrict

第二名：SanMarinoUnifiedSchoolDistrict

第三名：ManhattanBeachUnifiedSchoolDistrict

第四名：LaCanadaUnifiedSchoolDistrict

第五名：IrvineUnifiedSchoolDistrict.

第三名圣马力诺和第五名Irvine尔湾学区因其完善的配套设施而受到中国家庭的青睐，位于中国居住区，符合中国人的生活习惯。亚洲学生在学校的比例超过其他民族，学术竞争激烈。

例如，位于Irvine尔湾学区的公立高中UniversityHighSchol共有352名学生参加了SAT1考试（美国大学入学考试，主要测试写作、阅读和数学能力），平均分为1925分（满分为2400分，常春藤盟校录取线在1900-2000分以上）。2014年，共有31名毕业生进入常春藤盟校。除常春藤盟校外，5人被斯坦福大学录取，2人被加州理工大学录取，6人被麻省理工大学录取。共有527人被加州大学录取（UniversityofCalifornia)其他著名的学校，如伯克利分校(UCBerkley)洛杉矶分校(UCLA)。

△SanMarino的一户人家

排名前五的学区房价因地理位置(是否靠海、靠山、交通是否便利等)而有所不同。)，但洛杉矶整体房价中位数是5.2万美元(约358万元)的两倍以上，五个学区对应的房价中位数约为:

PalosVerdesPeninsulaUnifiedSchoolDistrict：$1,282,500

SanMarinoUnifiedSchoolDistrict：$2,197,500

ManhattanBeachUnifiedSchoolDistrict：$2,200,000

LaCanadaUnifiedSchoolDistrict：$1,590,000

IrvineUnifiedSchoolDistrict：$840,000

需要注意的是，为了便于比较，这里引用的房价中位数是指市场上所有出售房屋的价格中位数。例如，如果一个学区卖出101套房子，中位数的价格意味着50套房子比它贵，50套房子比它便宜。之所以使用中位数而不是平均数作为参考，是因为它更能反映市场和买家的意愿。

然而，学区房价的中位数并不一定意味着在学区买房必须花费的价格。一个典型的美国家庭住的房子通常有三间卧室、两间以上的浴室和一个面积超过150平方米的庭院。Palosverdes学区的房价中位数与该地区的房价相同。在Sanmarino学区，由于卧室五间以上的豪宅很多，房价中位数很高，但事实上，一个典型的家庭可以以低于中位数的价格买到足够的房子。

在选择学区和购买学区住房时，特别注重教育和教育的中国人更注重学校的学术考试成绩和入学率，特别是美国著名大学（如常春藤盟校）的入学率。相比之下，虽然美国其他民族也会参考学区排名，但他们也会根据孩子的不同需要选择更突出的学校（如体育、艺术、外语等），这更适合孩子未来的发展。

随着当地经济的复苏和住房市场供不应求的趋势，洛杉矶的房价在过去几年继续上涨。据《洛杉矶时报》报道，2016年洛杉矶的房价中位数较前一年上涨了4%，这是自2008年以来的最高价格。高房价迫使一些洛杉矶人决定搬到其他州（如内华达和德克萨斯）。2016年，洛杉矶在“人口流失最多的城市”名单中排名第五。

自2014年以来，中国买家已成为洛杉矶房地产市场紧张局势的重要力量之一。根据DataQuick研究公司的数据，2014年，学区排名第七、中国人聚居的Arcadia阿卡迪亚区房价中位数达到$1.28万元(约882万元)，较前一年上涨18.5%。在Arcadia阿卡迪亚工作的房屋经纪人PegyFongChen说，她90%的买家来自中国。

△Arcadia公立高中

对于厌倦了北京、上海等国内城市的高房价和空气污染的中国家庭来说，100多万美元（约689万元）。据财新网报道，德胜门学区约40平方米的一居室、什刹海学区近50平方米的两居室、金融街学区不足60平方米的地下室；在美国，我们买了一栋200多平方米的后院别墅和新鲜空气，放心的食物和儿童的优质教育机会，这是一笔划算的生意。

需要指出的是，如果你想在洛杉矶上一所好学区的学校，你只需要有当地的居住地址和记录，所以租房也可以让你的孩子在这个学区上学，不需要提供户口、产权证书和其他材料在中国需要提供入学。

来自上海的小冯和他的丈夫都在美国学习，毕业后面临着去或留下来的选择。经过反复考虑，两位准父母决定在洛杉矶十大学区花费近80万美元（约551万元）买一间有后院的三间卧室和两间客厅。

当被问及为什么要做出这个决定时，小冯说：“我仍然希望我的孩子们有足够的空间健康快乐地成长，并在未来接受良好的教育。当我回到上海时，我什么也买不到。压力太大了。”

“一百多万美元买一套学区房”

根据其支持和附属对象，美国学校分为私立学校和公立学校。公立中学和小学，美国法律规定，任何住在这个学区的孩子都有免费教育的权利，无论是买房还是租房。私立学校需要通过一系列复杂的程序，如申请和考试。好的私立学校竞争激烈，学费高，从3万到6万美元不等。

90%的纽约学生在公立学校学习。对于重视教育的中国人来说，不同学区的教育质量已经成为买房的重要考虑因素之一。纽约吸引了50多万中国人在这里定居、工作和学习。

纽约的学区房有多贵？我向纽约的一家房地产经纪人询问。

根据地理位置，纽约市一般分为32个学区，其中公立学校1700多所，小学715所。纽约一位房地产负责人告诉我，以纽约华人最集中的皇后区为例，同样的房型在好学区的价格可以翻倍以上；在曼哈顿，一寸土地和一寸黄金相对较好，也要贵20%~30%。

△纽约有五个主要的行政区：曼哈顿（Manhattan），布朗克斯(Bronx)，布鲁克林(Brooklyn)，皇后区(Queens)和斯坦顿岛（StatenIsland），其中，皇后区(40%)、布鲁克林(34%)和曼哈顿岛(19%)分布最多

据报道，曼哈顿一间两居室的平均交易价格为300~500万美元，而皇后区著名学区ForestHill的平均交易价格为80~100万美元。

然而，与私立学校不同，好的公立学校大多分布在纽约郊区。纽约郊区的大多数居民会选择购买四居室以上的花园别墅。房屋经纪人告诉我，中国人在这些地区购买的学区房价约为200万美元（约1377万元）。

根据2017年学区排名网站Niche的最新统计，纽约十大学区中有七个位于纽约长岛，其中GreatNeck、Jericho和Syoset学区最受中国人欢迎。杰里科高中位于Jericho，在长岛排名第一，在纽约排名第13。

△杰里科高中

在房价方面，去年GreatNeck四室房成交的中位数为190万美元，比去年同比增长5%；Jericho为90万美元，同比增长3%；Syosset为140万美元，同比增长4.5%。

除长岛外，位于纽约上州的Westchester县还有许多优秀的学区，其中最受中国人欢迎的是Scarsdale和Edgemont学区。这两个学区只有一个车站，超过15%的亚洲人。Scarsdale房屋去年的中位数为130万美元，比去年增长了1.6%。

虽然你只需要住在好学区，但好学区的房子不仅价格昂贵，而且地方税也难以承受。目前，纽约周边地区的房地产税约为2.5%。换句话说，一栋200万美元的房子每年只需要5万美元的地方税。这也是许多美国人和中国人在买房时考虑的因素之一。

刚刚在纽约投资房地产的林女士说，在中国买房只有70年的使用权，而且中国的房屋共享面积很大。北京和上海的房子也比纽约的许多同一套公寓贵。另一对刚在纽约买房的上海夫妇说，他们可以在纽约的学区以超过100万美元的价格买房，但当他们以同样的价格回到上海时，他们什么也买不到。为了给孩子们提供更好的教育，他们选择留在美国。

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