上海商业地产税务筹划业务

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《上海商业地产税务筹划业务》

一、背景介绍

商业地产作为城市经济发展的重要支柱产业，在上海市内占据着举足轻重的地位。随着市场竞争的加剧，商业地产企业需要不断优化财务管理，降低税负成本，提高经济效益。因此，税务筹划成为商业地产企业关注的焦点。

二、税务筹划要点

1. 合理利用税收优惠政策：商业地产企业应关注国家税收政策，合理利用相关优惠政策，如产业扶持、财政补贴等，降低税负压力。
2. 合理规划商业地产资产结构：根据企业实际经营情况，合理配置商业地产资产，选择符合企业发展战略的资产类型，以降低税负风险。
3. 优化财务核算流程：建立健全财务核算体系，规范财务核算流程，确保账务处理的准确性和完整性，以规避税务风险。
4. 合理利用税收递延策略：商业地产企业可考虑通过租赁等方式，合理利用税收递延策略，延长纳税时间，降低短期税负压力。

三、实际案例分析

某商业地产企业通过合理规划资产结构，将部分商铺租赁给小微企业，享受了相关税收优惠政策。同时，优化财务核算流程，确保账务处理的准确性和完整性。通过以上措施，该企业成功降低了税负成本，提高了经济效益。

四、总结

商业地产税务筹划是企业财务管理的重要组成部分。通过合理利用税收优惠政策、优化资产结构、优化财务核算流程以及合理利用税收递延策略等措施，可以有效降低税负成本，提高经济效益。同时，企业还需关注税务政策变化，及时调整筹划策略，以适应不断变化的商业环境。

干货知识分享：房地产公司税务筹划披露

一是充分利用“临界点”规划方案

(一)增值税“临界点”

(二)土地增值税“临界点”

(三)个人所得税“临界点”

(四)其他重点注意事项

二、企业所得税税收筹划

(一)非货币性资产转让企业所得税筹划

(二)弥补损失

(三)通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

(四)预提费用筹划

(五)开发商品和出租商品的规划

(六)管理费用筹划

(七)利息支付过程中的税收筹划

广友学习了2024年11月20日微信官方账号发布的《房地产开发建设全过程涉税要点分析及财税处理建议》。今天，我们学习了“房地产企业税务筹划核心操作要点”。以下作者对今年下半年房地产企业重点税收筹备工作提示如下，仅供读者参考。

一是充分利用“临界点”规划方案

(一)增值税“临界点”

月销售额小于10万元的小规模纳税人(财税[2024]13号)。

销售服务、无形资产或房地产、提供有偿服务、有偿转让无形资产或房地产、有偿货币、货物或其他经济利益、应缴增值税（房地产投资以房地产换取被投资企业股权和其他经济利益）。

一般增值税纳税人税率16%、10%和6%，简易税率5%，小规模纳税人3%。合理有效的进项税抵扣凭证包括:“税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品销售发票、完税缴款书、完税证明、出口货物内销证明”。

进项发票(公共交通、客运服务、餐饮、娱乐、居民生活福利、贷款利息共6类)不得扣除。

销项税额应明确发票类型和适用税率，增值税专用发票实现第一次付款，扣除三流一致的“即资金流、票流、物流”，发票收款人必须与开具人一致；增值税销售税视为销售和销售，不再包括“未缴增值税部分”，无论本期、上期，所有在“应交税-应交增值税”科目中核算，“应交税-简易计税与“应交税-结转销税”相对应。同一法人单位可以综合扣除不同项目缴纳的增值税。

特别注意：

1、开具专用发票的（国有粮食购销除外）不享受优惠待遇，即在价格相同的情况下，新一般纳税人项目不建议与此类规模的企业合作

2、销售额为10万标准，差额征税行业为差额后标准

3、截止日期延长至2024年12月31日

(二)土地增值税“临界点”

增值成为税率的决定性因素。土地增值税规划的关键是合理合法地控制和减少普通住宅建设的增值，免征增值率小于20%；增值率小于50%，征收率为30%；增值率为50%-100%，征收率为40%，速算扣除率为5%；增值率为100%-200%，征收率为50%，速算扣除率为15%；增值率200%以上，征收率60%，35%的速算扣除率。

控制增值，必须从税法规定的五个扣除项目入手:取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发成本、与转让房地产有关的税款、财政部规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权支付的金额和开发成本之和的20%)。进一步规划的重点是将普通住宅的增值率限制在20%，实践中主要有以下四种方法：

1、增加可扣除项目金额

增加房地产开发成本、房地产开发成本等，进一步提高商品房质量。增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本总额的10%。

2、降低房屋销售价格

降低房屋销售价格，在可扣除项目金额不变的前提下，将降低增值率，适当减少销售收入，控制增值率减少的税收支出规划，因为土地增值税可以在企业所得税计算中扣除，影响企业所得税和企业税后利润。

在计算增值税时，应缴纳的土地增值税必须按照税法的规定计算：适当减少销售收入，将普通住宅的增值率控制在20%以内，从而达到免征土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果。

3、灵活使用简单的征收控制成本和税收

例如：劳动计税差异的应用；甲方供应材料对税收影响的灵活应用；总承包商主体基础和基础、主体结构提供工程服务工程施工简单征收的应用；

4、分摊成本时，注意区分专属成本和可分摊成本的收集和分摊方式，在签订合同时，做好规划工作

(三)个人所得税“临界点”

(四)其他重点注意事项

房地产税申报要注意从价计征和从租计征的区别，选择哪个低金额计税:

从价计征=房屋原值*70%*1.2%(按年缴纳)；

租金征收=租金收入*12%(按月缴纳)。

在招商引资时，要注意租金在整个租赁期内的合理分配和规划，降低免租带来的涉税风险。

二、企业所得税税收筹划

在实施投资之前，企业应规划整个项目的可行性，包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为计划是否被采用的决定性因素。无论一块土地是与他人合作建造、转让还是自行开发，税收差异都很大，企业最终都应该选择最好的投资计划。

(一)非货币性资产转让企业所得税筹划

企业发生非货币性资产交换的，视为转让财产。(《企业所得税法实施细则》第二十五条)企业以非货币形式取得收入的，应当按照公允价值确定收入。公允价值是指根据市场价格确定的价值；居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年的期限内分期计入相应年度的应纳税所得额，并按规定计算缴纳企业所得税(投资者增值部分期计税和接受人全额资本入账。

(二)弥补损失

企业的年度损失可以用下一纳税年度的收入来弥补。下一纳税年度的收入不足可以逐年弥补，但最长不得超过5年（政策支持技术公司可以延长至10年），补偿应逐年连续计算。

(三)通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过会计处理方法选择税收筹划包括预付款、个人所得税、开发商品和租赁商品、营业费用、管理费用和财务费用规划六个方面，结合土地增值税销售期分配和合理应用合规票据税前扣除，适当控制税收、成本和延迟。

(四)预提费用筹划

企业项目完成后，可以提前提取费用。预计项目未来支出由财务人员根据经验提取，金额大，使用时间长，直接计入成本，可操作性强。在允许范围内提取较高。随着销售的实现，首次计入的成本增加，其作用是延迟企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资本的时间价值。

(五)开发商品和出租商品的规划

由于地理位置、内部结构方向、外部环境等原因，部分房屋滞销或其他原因。当房屋用于租赁经营时，商品房可以转为租赁经营房屋，从开发商品转为租赁开发产品科目，租赁产品摊销按月计算计入成本，使企业库存成本接近实际成本，增加成本，减少税收。如果房屋继续留在开发产品科目中提取减值准备，则提取的减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如降低房地产契税，加快库存商品销售，盘活部分地区积压商品房前完工的空置房免征营业税。

(六)管理费用筹划

企业缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险、公积金可以税前扣除，企业应当依法全额缴纳。企业不仅履行了法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，而且减轻了单纯支付工资造成的个人和企业所得税负担。此外，转移给员工的不合理负担，如因公共交通费、公务通信费（按销售收入税前扣除一定比例）而允许员工报销，将工资中隐含的费用转化为管理费用，降低企业工资水平和员工个人所得税负担，也可以减轻企业所得税负担。

(七)利息支付过程中的税收筹划

企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同期同类贷款利率的限额内实际扣除，另一种是在税法规定的房地产开发成本的10%内与其他费用一起扣除。在这种情况下，不提供金融机构证明是一个有利的选择。企业判断是否提供金融机构证书的关键在于可扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。如果超过5%，提供证书更有利，如果不超过5%，则不提供证书更有利。

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