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58个城市的创始人姚金波在社交媒体平台上公开呼吁国家对贝壳进行反垄断调查，并被罚款40亿元；贝壳表示：贝壳自成立以来，坚持依法经营，完善合规体系，以科技推动行业健康发展。
贝壳有垄断吗？
4月13日，国家市场监督管理局会同中央网络信息办公室和国家税务总局召开了互联网平台企业行政指导会议。明确提出互联网平台企业应尊重和遵守规则，限期全面整改问题，建立新的平台经济秩序。报告显示，壳牌已经找到了一所房子来参加上述会议。
这一事件的背景是，国家有关部门最近对阿里巴巴“二选一”的垄断行为发出了182亿美元的罚款。关于大平台反垄断的呼声引起了热烈的讨论。
不久前，58个城市的创始人姚劲波在社交媒体平台上公开呼吁国家对贝壳进行反垄断调查，并被罚款40亿元。
然而，面对“垄断”的质疑，贝壳一直表示：贝壳自成立以来，一直坚持依法经营，完善合规体系，以科技推动行业健康发展。
中国企业资本联盟副主席柏文喜也表示：“贝壳是否存在姚劲波所说的行业垄断问题，还需要监管部门的调查和认定。”。
质疑不断，没有结论
对贝壳垄断的质疑不是今天才有的。
姚劲波在朋友圈贴了两张图片，作为贝壳垄断的证据：贝壳在房地产交易中强迫用户选择一个，然后让经纪合同表达为“自愿与平台合作，在此期间不得为其他渠道提供住房”，即所谓的独家住房。
中原房地产首席分析师张大伟指出，贝壳最大的问题是有定价权。
目前，我国主要城市中介机构的佣金率在1-2%之间，而壳牌和链家的佣金率往往较高。今年以来，壳牌在上海、深圳、广州、成都等重要城市增加了3%的中介费。
此前有多家媒体报道称，贝壳在深圳、广州、成都、郑州、重庆等热点城市将中介费从2%提高到3%，其中买方承担2%，卖方承担1%。
除了在二手存量房市场占有突出地位外，壳牌在新房增量市场的业务量也相当大。公开资料显示，2020年壳牌新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%；年营业收入379亿元，同比增长87.1%。
就新房市场而言，左辉曾表示，壳牌新房市场渠道佣金率约为2%-3%，未来“不会太高也不会太低”。
据媒体报道，贝壳在新房渠道的业务已经开始为B端开发商提价。以北京为例，从2017年到2019年，贝壳的新房渠道费率已经从1%以下上升到5%-8%，甚至有些项目也达到了10%以上。
一些业内人士认为，贝壳是否具有垄断能力取决于不同的城市和地区。
就市场份额而言，景辉智库首席经济学家胡景辉认为，房地产交易平台是否存在垄断，应分析各城市的市场份额，而不是全国稀释的市场份额。
房天下董事长莫天全在2021年全国两会期间表示：“房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场的垄断性越高，买卖双方的议价能力越弱。”。
胡景晖说：“这件事的原因在于市场监督管理总局对阿里巴巴的罚款，这表明监管部门对网络平台的反垄断是真实的。”。
2020年11月10日，国家市场监管总局就《平台经济反垄断指南(征求意见稿)》征求公众意见，旨在防止和制止平台经济垄断。
当时，壳牌住房首席执行官彭永东在回应壳牌垄断市场评论时表示：“草案针对大型互联网公司获得巨大的市场份额。壳牌成立两年多，住房交易市场规模达到32-35万亿元；2018年市场份额仅为5.3%，2019年市场份额为9.1%，今年市场份额约为12%-13%。”
“未来房地产交易领域是多家公司共存的模式，贝壳公司不是主导公司。房地产交易行业有很大的空间，不会有垄断。未来，谁能做得更好，谁就有更多的发言权。”一位业内人士说。
房地产交易平台大战开始
4月8日，安居客正式向香港证券交易所提交上市申请。
姚劲波为什么选择在这个时候“炮轰”贝壳？业内人士认为，这可能与安居客上市无关。
刚刚完成私有化和美国股市退市后，58个城市将其房地产业务整合到安居客身上，希望从在线营销服务提供商转变为开放的房地产信息交易服务平台。
值得注意的是，安居客和贝壳都声称自己是“最大的”。谁是“最大的”？
安居客的招股说明书引用了艾瑞咨询的数据，安居客是中国最大的在线房地产平台，根据GTV，贝壳是中国最大的房地产交易和服务平台。
根据数据机构Mob研究院发布的《2020年下半年中国移动互联网大报告》，安居客的安装用户为3295.3万，贝壳找房、链家分别为1987.6万、1000.1万、566.8万；而我爱我家只有130.5万。
然而，安居客和贝壳有着非常不同的商业模式。
在房地产业务方面，安居客户定位为房地产信息服务平台，为经纪品牌和经纪人提供营销服务，端口费是其主要收入。但贝壳找房子是不同的，平台的收入主要来自交易佣金。
从盈利能力来看，招股说明书显示，2018年、2019年、2020年，安居客集团收入分别为62.16亿元、75.79亿元和80.52亿元；同期利润分别为19.07亿元、23.06亿元和19.54亿元。
2018年至2020年，贝壳净利润分别为-4.7亿元、-21.8亿元、27.8亿元，2020年扭亏为盈，一举超过安居客。
贝壳以其庞大的体积逐渐掌握了该行业的发言权，其“房地产字典”已包括2.26亿套住房。如果其他品牌不进入，他们可能会面临客户流失的风险；但如果你与贝壳合作，你需要额外的平台费。
对此，姚劲波曾质疑贝壳找房“既是运动员又是裁判”，他认为贝壳是封闭的苹果，称58个城市是开放的安卓。
去年，58个城市以87亿美元的市值在纳斯达克退市。同年，壳牌上市，市值超过800亿美元，约为退市前58个城市的十倍。
这已经不是姚劲波第一次在贝壳上找房子了。
贝壳上线后不久，姚金波与我爱我的家人、中原房地产、21世纪房地产、麦田房地产等数十家房地产经纪人合作，推出了业界称之为“反贝壳联盟”。
2019年，双方战争激烈，58个城市的安居客甚至提起诉讼，指责贝壳盗用安居客网站上的房屋和周边配套设施，索赔9000万元；贝壳还以涉嫌盗用房屋图片等数据资产为由，向安居客提起不正当竞争诉讼，索赔1亿元。
自由调整服务费引起质疑
除贝壳外，链家旗下自由租赁平台的子品牌“自由友家”最近也被质疑为“强制性条款”。
4月6日，北京多位自由友家租户收到自由管家通知:从4月7日零时起，北京新签/预签/续签的合同服务费需要一次性支付，不再与支付方式一致。首期付款包括押金、整个租赁期服务费和支付方式对应的首期租金。
搜狐金融还从免费应用程序的人工客户服务部门证实了这一消息的真实性，并表示“目前只有北京实施了这一政策”。他还表示，“截至4月7日0:00前，服务费按支付方式分级/季度支付，后期支付”。
当被问及具体的服务费计算标准时，客户服务回复说：免费友佳租赁期服务费=租赁期租金*10%，其中客户签约周期在1年至1年6个月之间，第一年服务费率为10%；第二年服务费率为9%。
全租，直租1.0、直租2.0、1.0租赁期服务费=租赁期租金*8%，其中签约时间超过一年的，第二年租赁期服务费=第二年租赁期租金*7%，第三年租赁期服务费=第三年租赁期租金*6%。
“以前，服务费是一次性支付的，但2020年疫情期间，服务费是按照支付方式支付的。”谈到此次调整的原因，客服表示:“由于市场化需求，公司政策变更流程统一调整，客户服务费签订合同时明确一次性支付规则及相关优惠”。
搜狐财经注意到，此次调整仅针对产品线自由友家的北京住房，而上海、深圳、广州等9个城市的自由友家住房除北京外不在调整之列。
当被问及“为什么只调整北京”和“其他城市后续是否会调整”时，客服表示，“目前只有北京，确实是公司流程的统一调整，具体原因尚不清楚，但该政策已通知客服中心。”
是否有权随意调整服务费的支付方式？
据自由首席执行官熊林在2017年接受《澎湃新闻》采访时表示，截至2016年底，自由管理的房间数量已超过35万间，共有80多万租户，在北京、上海和深圳排名第一。
根据克而瑞2019年发布的中国长期租赁公寓规模排行榜，分散式长期租赁公寓以85万套管理住房排名第一，高于我爱我家的70万套公寓。
去年11月，贝克青年精品公寓自由宣布并购。贝克是一套白领公寓。收购完成后，将在北京、上海等城市自由运营50多个集中式公寓项目。
根据链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告，市场上有1000多家品牌公寓企业，经营管理房间约100万间。从这个推断出，免费市场份额约为35%。
即使市场份额很高，也不能解释垄断定价的自由存在。业内人士表示，住房租赁市场是一个非常分散的市场，长期租赁公寓运营商可能不排除绝大多数住房垄断在某一地区，但国家垄断定价是不可能的。
然而，近年来，免费的“涨价”问题在互联网上很常见。例如，去年2月，许多免费租户在黑猫投诉中表示，在疫情期间，他们利用不便搬家换租金，肆意哄抬租金，续租金普遍增长15%左右。黑猫投诉发布的涨价数据显示，当时北京周庄嘉园的租金涨幅高达38.3%。
免费是链家集团的全资子公司，与链家是“兄弟关系”，而不是“母子关系”。免费的主营业务是分散式公寓。作为托管方，与房东和租户的沟通成本较高。
除了两条产品线:自由友家和自由寓，查询自由App发现北京自由租赁和直租1.0、直租2.0、目前精选1.0等房屋的租赁服务费仍可“按支付方式支付”，不反映“按租赁期一次性支付”。
许多租户向搜狐金融提供的与自由签订的合同也表明，甲方（住房资产经理）是北京自由生活企业管理有限公司。
搜狐财经致电公司工商登记信息披露电话及邮箱，希望调整“服务费”、了解自由友家的经营情况等内容，但截止日期没有回复。
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