2007上海商业地产研究报告

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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《2007上海商业地产研究报告》分析

一、概述

《2007上海商业地产研究报告》是一份详尽的研究报告，主要关注上海地区的商业地产市场。报告对上海商业地产的规模、增长趋势、主要开发商和投资者等方面进行了深入的分析。

二、市场规模

报告显示，上海商业地产市场持续扩大，吸引了大量的投资。目前，商业地产的种类繁多，包括购物中心、办公楼、零售街区、酒店等，市场总值逐年攀升。

三、增长趋势

上海商业地产市场的增长趋势强劲，一方面由于城市的快速发展和人口增长，另一方面也是由于政策的支持，使得商业地产项目不断涌现。预计未来几年，上海商业地产市场将继续保持增长态势。

四、主要开发商和投资者

报告指出，上海商业地产市场的主要开发商包括万科、绿地、保利等知名企业，而投资者则包括国内外的大型投资机构和私募基金。这些开发商和投资者在商业地产市场的成功运作，对市场的持续发展起到了关键作用。

五、挑战与机遇

尽管上海商业地产市场面临一些挑战，如市场竞争激烈、政策风险等，但也存在着许多机遇，如城市发展的加速、消费者需求的增长等。开发商和投资者应抓住这些机遇，应对挑战，以实现商业的成功。

六、结论

《2007上海商业地产研究报告》为我们提供了一个全面而深入的视角，来看待上海商业地产市场的发展。该报告显示，上海商业地产市场具有巨大的潜力，但也存在挑战和机遇。对于开发商和投资者来说，了解这些因素并制定相应的策略至关重要。

2024年，上海商业地产市场需求旺盛，商业园区和物流地产表现抢眼

虽然住宅市场的监管不断，但上海的商业房地产市场仍有强劲的需求。根据高力国际最近发布的《2024年上海房地产市场市场回顾及2024年市场展望》：2024年，上海经济好于预期，房地产市场需求旺盛，各细分市场表现良好，其中商业园区和物流物业表现抢眼。

核心区甲级写字楼:供需两旺

2024年，上海核心区甲级写字楼市场共完成12个新项目，总建筑面积95.6万平方米，创历史新高，总库存上升15.8%至710万平方米。净吸收量54.7万平方米是近六年来最高的，但市场年平均空置率同比上升4.6个百分点至14.8%，是2009年以来的最高水平。

在需求来源方面，金融业和专业服务业企业仍是主导力量，WeWork等各类联合办公企业、办公室于2024年开始抢占上海甲级和超甲级写字楼市场。由于资金充裕，这些行业领导者先后与核心区甲级写字楼业主签订了几层甚至整栋楼的重磅合同。高力国际预计，随着联合办公行业竞争的加剧，行业领先企业将在2024年继续吸收核心区办公楼的大量空置面积。

上海核心区甲级写字楼市场平均租金(截至2024Q4)

由于空置率的上升，以及预计2024年完工的新供应量仍然很大，核心区的办公楼业主普遍面临租金下降的压力。因此，一些业主降低了租金预期，以竞争或留住客户，导致年内平均租金略有下降。截至2024年底，上海核心区甲级写字楼租金同比略有下降，为每天每平方米2.4%至10.19元。

高力国际华东办公服务执行董事赖金雄表示：“随着中国金融领域的加快开放，上海将吸引更多的内外金融机构，在未来三到五年内为新的甲级办公需求奠定坚实的基础。展望2024年，全市核心区将有约57.3万平方米的新供应进入市场。同时，前滩、虹桥商务区、徐汇滨江、普陀真如等几个重点新兴板块也将在年底前完成大量项目。因此，我们预计，尽管需求将保持强劲，但上海核心区办公楼的平均空置率将保持在15%左右，2024年租金将基本持平。”

商业园区：净吸收量增加150%

2024年，上海商务园区整体租赁需求强劲，净吸收量增长150%至78万平方米，比2024年翻了一番。

2024年，共有20个新项目进入市场，总有效建筑面积98万平方米，供应量创2007年以来历史新高。因此，截至2024年底，上海商业园区总库存同比增长12%至905万平方米。下半年，超过一半的项目进入市场。根据建筑面积，64%的新项目位于张江。截至2024年底，平均空置率同比上升0.5个百分点至16.1%。

与强劲需求相呼应，租金保持增长势头。全市平均租金同比上涨3.9%至4.18元/平方米。租金上涨主要得到市场平均租金高的新项目和租户结构稳定、入驻率高的项目的支持。

上海商务园各子市场租金(截至2024Q4)

今年，上海商业园区市场已完成11笔交易，总交易金额达到174亿元。外国基金、国内机构、人民币基金和终端用户等投资者表现最为活跃。这些投资者更喜欢具有稳定收益或翻新增值潜力的优质资产，主要位于张江、金桥和草河泾。

2024年，上海商务园市场将迎来约80万平方米(861万平方英尺)的新供应。大约68%的新项目将位于需求强劲的张江、泾河泾和金桥地区。受吸收能力强、建筑标准高的新项目支撑，高力国际预测空置率可能会下降。展望未来，上海商业园区的平均租金预计将上升，但2024年的巨大供应可能会限制租金增长。

零售业：新增供应量创下新高

2024年，上海零售物业市场共有13个新项目入市，为市场增加了近140万平方米的商业面积。新供应分散化趋势持续，闵行、虹口等非核心区域有10个新项目，占新供应的86%。截至2024年底，上海优质零售物业总存量增至661万平方米，其中非核心地区占全市总存量的75%。万象城和爱琴海的入市促进了吴中路商圈的兴起。

由于市场需求强劲，到年底，许多新项目的入驻率已达到80%或更高，年净吸收量已上升至128万平方米，是2024年吸收量的两倍多。随着多个现有项目的内部调整，全市空置率同比仅略有上升0.5个百分点至年底12.6%，排除新项目后的平均空置率同比下降0.1个百分点至10.8%。

上海主要商业区平均租金

核心地区零售房地产平均租金（新供应除外）同比增长4.8%至58.7元/天/平方米；非核心地区同比增长1.4%，至29.7元/天/平方米。如果包括新供应，在新项目租金低于市场平均租金的影响下，全市平均租金同比下降8.7%，至每天每平方米34.1元。

展望2024年，高力国际华东区研究部主任陈铁东表示：“预计未来一年上海零售房地产市场将继续活跃。总建筑面积超过130万平方米的16个新项目计划于2024年入市，其中包括浦东金融广场和世纪汇两个地标性项目。在新供应中，包括前滩和北外滩在内的100多万平方米的新供应将落户非核心区域。在核心地区，由于2024年只有三个新项目计划进入市场，预计空置率将保持低位，租金将保持稳定增长。对于非核心区域，预计未来大量新项目将提高空置率，降低租金。”

物流地产:供不应求导致租金上涨

2024年，上海工业地产市场只有两个总建筑面积13.5万平方米的优质非保税物流项目竣工入市，是2008年以来最低年度新增供应。上海优质物流物业市场总库存扩大至696万平方米，其中浦东项目库存占总库存的65%。虽然新供应陆续交付使用，但上海优质物流物业供不应求的局面依然存在。

上海物流物业平均租金及增长率(2009-2024)

电子商务、第三方物流和制造业对优质物流物业的需求保持强劲，净吸收总额近58.1万平方米。截至年底，总空置率同比下降6.6个百分点至6.4%。此外，由于今年上海推进综合整治行动，各区许多非法厂房正在拆除和清理仓储物业，大量租户涌入优质物流物业市场寻找仓储空间。由于上海的租赁面积极其有限，对周边城市的大量需求溢出。强劲的需求和有限的租赁面积使优质物流物业的租金快速增长。与2024年相比，上海优质物流物业平均租金上涨7.2%至每平方米人民币1.39元，增速增长2.8个百分点。

“2024年，超过80万平方米的优质物流物业计划完成，均为非保税物流园区，近一半位于浦东，”华西国际董事总经理兼中国工业和工业地产服务执行董事邓一军表示。尽管如此，由于需求持续强劲，个别项目在预租阶段已达到满租状态。所以，我们预测空置率将略有上升到8%-9%。而且整体市场租金涨幅将继续保持在5%-7%以内。”

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