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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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上海创时商业地产：引领商业地产行业的创新力量
一、公司背景
上海创时商业地产是一家专注于商业地产领域的公司，致力于为投资者提供优质的商业地产项目。公司拥有一支专业的团队，具备丰富的行业经验和创新能力，能够为客户提供全方位的商业地产服务。
二、业务范围
- 商业地产项目开发：创时商业地产积极投入商业地产项目的开发，涵盖购物中心、写字楼、酒店等多种类型，以满足不同客户的需求。
- 商业地产租赁与销售：公司为客户提供全面的租赁和销售服务，帮助客户实现资产增值。
- 商业地产顾问：创时商业地产为投资者提供专业的商业地产顾问服务，包括市场分析、项目定位、规划设计等方面。
三、创新优势
- 智能化管理：创时商业地产注重智能化管理，运用先进的科技手段提升商业地产的运营效率。
- 绿色环保：公司积极推动绿色环保理念，致力于建设绿色、可持续的商业地产项目。
- 定制化服务：创时商业地产根据客户的需求，提供定制化的商业地产解决方案，满足不同客户的不同需求。
四、成功案例
- 某大型购物中心项目：该项目是创时商业地产成功开发的代表性项目，实现了良好的经济效益和社会效益。
- 某高端写字楼项目：该项目在市场上取得了良好的口碑，为投资者带来了丰厚的回报。
五、未来展望
上海创时商业地产将继续秉承创新理念，不断提升自身的专业能力和服务水平，为投资者提供更优质、更高效的商业地产服务。公司将积极探索新的商业模式和业务领域，以适应不断变化的市场需求。
商业建筑改长租公寓有多难？
赵敏，澎湃研究所研究员
近年来，商业办公建筑改为集中式长期租赁公寓（以下简称“商业租赁”，其中集中式长期租赁公寓是指从中央到地方的相关政策，房屋集中布置在整栋或整层，有公共空间和专业品牌运营管理的租赁公寓）。虽然一些资本认为“商业租赁”是下一个风口，但从一线城市的实践来看，市场的青睐是有限的。租赁市场存在利润空间小、利润模式不明确、早期投资大、回报周期长等问题。只有少数闲置的商业建筑或去除不良的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开发商或租赁经营企业的积极性。
由于它仍然是商业用地，不需要严格执行住宅设计规范，改造后可能会出现一系列符合商业用地规范但生活环境差的问题，如燃气、照明、通风等。此外，从空间结构的角度来看，商业建筑改为长期租赁公寓也存在客观限制，并非所有公寓都适合改造。
“商”和“住”这消彼长
2024年7月，国务院办公厅发布的《关于加快经济适用房发展的意见》提到，在符合规划原则、所有权不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓储、科研教育等非居住房屋改造为经济适用房。这是国家一级首次提出鼓励非居住房改为经济适用房。
2024年“房住不炒”政策出台了商业市场过度规划和商业地产大规模建设。许多开发商逐渐将建设重点转移到商业办公楼，随后需求相对疲软，大量空间闲置浪费。与此同时，国家开始制定鼓励商业改居的政策，但政策在商业建筑改居功能后能否出售(以下简称“商业改居”)之间重复。然而，仅仅一年后，北京、上海和成都就停止了此类建设。主要原因是收到商业项目非法销售、擅自改造的投诉，以及一些项目的虚假宣传和误导购房者。2024年，北京将部分门类的“商改住”和“商改租”列入正面清单，但2024年，上海再次打击“类住宅”产品。
直到“十四五”期间，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建设高端有市场、低端有保障的住房体系，再次被提上议事日程，从“改居住卖”到“改集中住房租赁”，再到2024年的全国鼓励。
“商业租赁”的核心是稳定住房租赁市场的供需结构，但客观地说，也非常有利于低效商业项目的转型，从而减少资产的沉淀和库存。数据显示，2024年下半年一线城市写字楼空置率超过20%，创下十年新高。全国办公楼平均空置率接近30%，商品房空置率达到35%，说明商业项目过剩问题比较突出。疫情下，商业项目过剩问题将更加突出。
“商改租”的难点
在讨论“商改租”之前，首先要明确市场上最重要的改造对象。从建设用地性质来看，商业服务设施用地为C/B类(2011年及以后为B类Business，1990年版为C类Commercial)。但“商业”在中文中有歧义，可以同时指批发零售（Wholesale Retail）和商务（Business）。在“商改租”和“商改住”中，实际改造的主体是纯商业功能B2，即商业建筑。改造后的土地大多内部变性为酒店用地(B14，B11零售、B12批发、B13餐饮均属B1商业用地分类)。
但是，当土地性质得到批准并开始建筑设计时，建筑设计规范被用作对建筑质量的控制。所谓的商业建筑属于“办公建筑”的分类，平行于酒店、宿舍和住宅的分类，并有自己独立的规范（办公建筑设计规范）。然而，由于忽视了建筑规范与可建设用地的差异，许多集中式长期租赁公寓误以为办公室改造酒店似乎更容易，然后按照酒店标准租赁长期租赁公寓。
为此，2024，住房和城乡建设部发布的《关于集中租赁住房建设适用标准的通知》特别要求：“按照《酒店建筑设计规范》和相关标准改建的宿舍租赁住房，采光通风应符合《宿舍建筑设计规范》的相关要求。”
除了规范之间的不同要求外，改造在具体操作中需要面临哪些困难？所有的办公楼都能或适合改造成住宅或宿舍标准吗？
自20世纪50年代以来，现有的闲置办公楼主要分为两类。一种是传统的小办公室，中间或背面与走廊相连，每层都有公共厕所，这在政府的办公楼中更为常见。对于传统的办公楼来说，它的深度不会太大，改造成房子也可以实现两侧的通风，但房屋类型的方向会有一些问题。
假如后两者的深度过宽，超过了居住的合理尺度，则应视为超高层建筑的改造问题。稍后将详细讨论。
第二类商业建筑是2000年代左右兴起的超高办公楼，柱网结构，占地面积大，玻璃幕墙。工作空间可以任意划分，对人多的企业更友好，也方便房地产开发商出租办公空间。它的来源在于20世纪60年代至20世纪70年代欧美激进建筑师对“城市巨型建筑”的各种想象，在真实城市实施，以“高科技学校”的实践为理论基础。
然而，如果不仅仅是为一家公司服务，普通房地产开发商就不会在超高层中使用“浪费使用面积”的照明中庭。这也导致了更现代、以全租为导向的高层办公楼往往有一个照明极差的公共空间，周边办公区域的深度也大于住宅的需求，因此很难进行改造。
办公建筑与住宅建筑改造的矛盾主要集中在燃气和消防两个方面。就建筑形式的发展而言，随着技术的进步，商业建筑的功能越来越纯净；公司规模越来越大，开放式办公造成的深度越来越大；跨功能转换也越来越困难。面对这种“超深”的办公建筑，似乎只有通过增加照明槽来减少深度，让更多的房间可以打开窗户。
此时，开发商和运营商使用的改造指导往往是酒店建筑设计规范。客房和浴室的设置与住宅设计规范相似，但照明要求较低。这样，在许多中低端酒店预订时可以看到特别标注的无窗房，因为规范中的措施是“不合适”而不是“禁止”。而公寓类只提到“直接采光、自然通风”，也造成了更多的灰色空间。例如，为了减少采光槽的深度，甚至可以导致“墙景房”降低生活质量，以确保利润，甚至作为一个优秀的设计案例展示——“虽然这种方式增加了共享，但由于采光室越来越多，收入非常划算，月租金/投资为11.98%”。而且整个项目从来没有出现过从采光不良的单间到采光槽时能看到的风景。
政策建议
由于功能不同，商业建筑在后来的空间发展逻辑上与住宅建筑存在很大偏差。如果你想把闲置的商业建筑改成长期租赁公寓，你首先面临的是“你能不能”的问题。只有一些建筑结构有利于改造，而另一些建筑需要大规模减少面积，从成本的角度来看可能不是一个合理的选择。所以“商改租”不能一哄而上，需要先进行可行性研究。对于不适合物理条件的建筑，可以讨论其空间升级，以适应新产业的可能性。
其次，长期租赁公寓不适合按照酒店建筑标准管理。几年前，全国严厉打击了“集体租赁”行为，但在当前的“商业租赁”中，采光不好，生活面积狭窄（规范规定酒店建筑最低面积8平方米，实际“老小”住宅也会出现6平方米的超小卧室）长期租赁公寓，由于生活条件差，集体租赁有什么本质区别？只有将长期租赁公寓提升到住宅或宿舍的标准模式（见《民用建筑设计统一标准》）进行改造和管理，才能杜绝通过高质量、高价格的改造和管理来提高租金率的行为，杜绝中低端长期租赁公寓的“住房化”，减少热钱涌入带来的泡沫风险，同时真正考虑租户的生活环境。2024年《关于集中租赁住房建设适用标准的通知》只是加强管理的开始。
负责编辑：吴英燕图片编辑：沈可：
校对：栾梦
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