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《时代周刊》记者谢江珊来自上海
在白色的墙上，一大片待建的土地，一辆黄色的卡车和两辆挖掘机停在远处的空地上，这是位于浦东新区张江南区配套生活基地的A3-06地块。
该地块是上海张江(集团)有限公司于7月24日公开出让的两个租赁住房用地之一，成交价格7.24亿元，成交地面单价5569元。／平方米。
A3-06地块西部毗邻申江高架路，东至规划路，南达科农路，土地面积约6.5万平方米，规划建筑面积约13万平方米。目前开工日期定在8月中下旬。项目建成后，必须提供不少于1226套出租房屋。
该地块的“只租不卖”运营模式与《张江科学城建设规划》(以下简称《规划》)对新增住宅建筑的要求不谋而合。
8月7日，在征求公众意见后，《张江科学城建设规划》获得上海市政府正式批准。
根据《规划》，张江应“成为世界级科学城，科研要素更加集中，创新创业更加活跃，生活服务更加完善，交通更加便利，生态环境更加优美，文化氛围更加浓厚。”《规划》明确规定，未来张江科学城将围绕“上海具有全球影响力的科技创新中心核心承载区”和“上海张江综合国家科学中心”的目标战略，实现从“公园”向“城市”的整体转型。
“上海科技创新中心战略的实施需要一个立足点，目前张江高科技园区的规模和功能还不足以支持科技创新中心的定位。复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉《时代周刊》，“将‘公园’转变为张江科学城表明，上海的发展整合了整个张江公园，是对张江功能的重新定位和升级。从简单的研发和生产转变为城市综合配套功能，突出科技创新，丰富生态环境、社区功能、公共服务等城市元素。”
生活设施跟不上租金水平
张江高科技园作为中国首批国家高科技园区之一，创新成果显著。目前，张江公园已聚集了36万人才，其中外国人才4300多人，留学生7500多人，高端人才400多人，中国工程院院士24人，科学院院士24人。
但由于产城融合相对不足，近年来发展相当有限。商品房和社区配套设施的不足尤其受到批评。
《时代周刊》记者在位于张江的一家房地产中介机构看到，周边一室的租金超过4000元，两室的租金价格一般在5500元左右。
这个价格在上海是中等水平，但与其他地区相比，张江区的生活设施显然跟不上租金水平。
陈霞(化名)是张江一家投资管理公司的员工。租房时发现张江租的房子大多是搬迁房，房间用板子隔开。“我们公司旁边的房子很多都是隔板房，隔音效果差，感觉很压抑，条件稍微好一点的租金更贵。”。
后来陈霞把房子租在金桥金浜新村，“两人合租，整租近4500元”，坐地铁和公交车上下班，单程1小时20分钟。
毕业后，楚素梅在2345网络科技公司担任测试工程师。她选择在川沙妙景家园租房，3室4600元，靠近地铁2号线，单程40分钟。“张江道路宽阔，交通便利，但吃饭的地方不多。”
由于去年年底的工作原因，楚素梅换到了浦西，她承认：“长宁区的生活设施，如吃饭、看电影、逛街等，都比张江方便多了。”
“上海有一个很好很大的市场，配套R&D，各方面都不错。然而，经过这么多年的发展，张江高新技术园区与深圳南山高新技术园区仍存在明显差距，尚未形成真正在国内外具有巨大影响力的龙头企业。这是它的弱点。复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉《时代周刊》，张江生活服务差，城市功能弱，“公园”发展为“城市”，有很大的发展空间，“张江作为科学城，规划认真做。”
规划结束后：步行600米，生活圈全覆盖
据报道，张江科学城建设规划的初步研究始于2015年，主要开展现状和需求研究。该项目于2017年4月真正启动。目前，随着该计划的批准，第一阶段即将结束。
张江科学城规划范围为北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪峰高速，总面积约94平方公里。同时，为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调联动发展，总面积约191平方公里。
《规划》明确规定，张江科技城将在张江高科技园区的基础上，转型为中国乃至全球新知识、新技术创造和新产业培育的场所。
“本规划强调提高公共设施、住宅、绿地、研发用地的比例，降低工业用地；依托轨道交通公共交通站，基本覆盖600米社区生活圈；规划多样化、平等的公共服务，建设更宜居的生活城市。”上海城市规划设计研究院发展研究中心副主任、张江科学城建设规划项目编制负责人卢克解释了规划。
卢克说，目前张江70%是已建成的地区。为了挤出发展空间，首先是工业用地的转型：“从目前的土地利用比例来看，工业用地的比例非常大，向研发和科技创新转型，以提高教育和科研用地的比例。当他将来需要这个空间时，我们可以立即拿出来。”
对于很多人关心的生活设施问题，《规划》也明确规定，张江科学城用地结构调整将加快，规划教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例约20％；文化、体育等公共设施和绿地的比例不少于166％。可以研究进一步提高工业、研发和公共设施用地的兼容性和弹性，综合用地比例可以提高到20％-30％。
出租住宅890万平方米
据预测，张江科学城规划范围内可居住人口约70万，就业岗位约88万。规划指出，规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科技创新人才的需求。
这也意味着张江科学城90%以上的新房将用于租赁。
在这方面，卢克解释说，科学城每年吸引一批研究人员深入研究和学术交流，大部分生活在短期或中期。考虑到这些现状的特点，不难理解增加租赁住房供应的意义——这与其他工业园区完全不同。
“目前，张江可以提供的公寓也有很大的差距。在规划范围内，一些公寓可能会增加科学城的住宅用地和住宅供应；另一个是结合一些研发用地和工业用地的综合设置，提高兼容性比例，建立人才公寓，结合一些工业用地提供一些宿舍，为纯住宅用地提供有效补充。”卢克说。
“张江未来居住面积的增加，基本上只是租不卖，也是为了降低一些生活成本。张江高新技术园区管理委员会主任杨叶也在接受媒体采访时强调，“此外，我们将建设两个国际社区，以满足张江各级人才，在张江生活和工作，通过这些措施，我们将继续建设张江成为人才高地，吸引更多人才到张江创新创业。”
“长宁区拥挤，人多，租金是张江的两倍。张江环境好，大，住宿便宜，比浦西好得多。”楚素梅在听到《计划》后笑着说：“是的，她将来会在张江工作。”
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