上海商业地产策划定位服务方案

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《上海商业地产策划定位服务方案》

一、项目概述

本次商业地产策划定位服务方案主要针对上海地区的商业地产项目，旨在通过深入的市场调研、精准的定位分析，为项目提供具有针对性的策划定位服务。

二、市场调研

1. 目标客群分析：通过数据挖掘和问卷调查，了解目标客群的年龄、性别、职业、收入等特征，为项目定位提供依据。
2. 竞争格局分析：了解周边竞争对手的项目情况、销售情况、价格策略等，为项目制定差异化策略提供参考。
3. 政策环境分析：关注政策变化对市场的影响，如土地政策、税收政策等，为项目提供政策风险应对策略。

三、定位策略

1. 目标市场定位：根据市场调研结果，确定项目的目标市场，如中高端住宅、商业综合体等。
2. 品牌定位：根据目标客群的需求和喜好，确定项目的品牌定位，如品质生活、时尚生活等。
3. 价格定位：结合市场竞争和成本效益，制定合理的价格策略，确保项目收益最大化。
4. 渠道定位：根据项目的特点和目标客群的消费习惯，制定合适的渠道策略，提高项目曝光率和成交量。

四、策划建议

1. 建筑风格：根据项目定位，选择符合目标客群审美和市场需求的设计风格。
2. 商业布局：根据目标客群的消费习惯和需求，合理规划商业布局，提高客流量和成交率。
3. 营销策略：制定符合项目定位的营销策略，如线上推广、线下活动等，提高项目的知名度和曝光率。

五、总结

本次商业地产策划定位服务方案旨在为上海地区的商业地产项目提供具有针对性的策划定位服务，确保项目在市场上具有竞争力，实现收益最大化。通过深入的市场调研和精准的定位分析，我们将为项目提供切实可行的策划建议，助力项目成功。

分享商业地产市场调和定位和建筑设计的六个规则和案例

[课程背景]

商业地产是一个复合产业，包括房地产、商业、投资、金融等，非常复杂。商业地产行业是一个系统工程，需要各方的配合，要非常专业地经营。商业发展由多个环节组成:开发(销售)、投资、经营、管理是不可中断的链条。整个开发定位尤为重要：商业地产项目的定位和投入产出经济计算只有通过产品规划才能真正体现出来！商业定位的前提：“定性” “定量”=“功能定位”！专业化是开发经营购物中心项目的根本问题！

2024年3月12日至13日，西安华夏瑞博商学院特邀中国商业地产先锋：陈先生解决了商业地产研究定位和建筑规划问题！

【课程收入】

1、导师在国内标杆商业地产项目整体运营方面有多年的经验和研究经验，通过个人陈述，注重实战经验；

2、本课程从开发商的角度分析商业项目的定位、规划、设计难点、重点及其与招商管理的关系；

3、欢迎学生带项目计划进行讨论，导师具有较强的实践经验和案例诊断能力，解决定位、规划、投资策略问题；

[课程对象]

1、集团各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总监、投资总监、投资总监、设计总监、营销策划经理、投资经理、设计经理等详细流程线管理层。

2、各类商业管理机构、商业房地产管理服务机构、商业房地产规划营销及相关行业，相关专业可熟悉本课程，掌握行业整体决策体系，更好地参与整个专业线工作。

【金牌导师】

陈老师：

北京大学、清华大学、上海交通大学、上海同济大学、浙江大学、武汉科技大学、重庆大学客座教授，原中国第一家商业上市公司豫园商城董事会董事、豫园商城有限公司副总经理，使豫园商城悦宾商止损盈利，被誉为“扭亏为盈专家”，30年商业经营管理，17年商业地产咨询策划经验，在全国主流专业媒体上发表了大量学术论文。《商业地产项目定位与建筑设计》专门出版了三本商业地产、《商业地产主店选址标准及场所建筑要求》、国内外商业地产经典30案。

中国房地产商学院联合会上海市商业地产评委会特聘专家、“十大名师”、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目最佳观察员应邀赴新加坡、日本、泰国、香港、马来西亚、台湾等地进行海外商务考察。她了解市场需求，拥有广泛的信息，可以有效地帮助企业准确定位业务功能和商业建筑规划设计指导，使商业项目更加实用，使投资者获得更好的回报。

[课程大纲]

第一天：市调、定位

一、商业地产项目的城市调整内容

(一)商业地产项目的市场调整目的

1.了解城市的经济发展和人口特征

2.了解当地市民的消费水平和消费特点

3.了解商业市场的发展阶段和供求关系

4.了解商业市场的竞争情况

5.了解商业物业的租售价格

（2）商业地产项目的市场调整内容

1.商圈调查内容

2.重点商业项目调查内容

3.竞争性商业项目调查内容

（3）商业地产项目的市场调整方法和结果

1.市调方法

2.市调结果

(1)城市商业发展阶段根据市调研结果获得

(2)根据市调研究结果获得项目的竞争空间

(3)根据市政调查结果，我们可以得到这个项目的店铺价格和租金

二、商业地产项目的定位内容依据与方法

准确定位商业项目是开发项目成功的基础之一。

上海正大广场定位案例-商业项目定位错误损失5年，调整定位扭亏为盈

城市综合体和购物中心的内容

1、什么是城市综合体？

2、城市综合体产品之间的相互关系

3、购物中心的功能

4、购物中心分类(八种)、购物中心八大业态组合

5、平面动线结构在购物中心、百货商店和超市之间的差异

(一)商业地产项目定位内容

商业定位的前提：“定性” “定量”=“功能定位”

一是商业地产项目定性定量(定性决定功能)

二是产品组合定位

三是建筑设计定位

第四：商业主题定位（定位依据：商业区性质、商业类别/功能、消费者群体等）

五是经营功能定位(定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费者群体等)

第六:消费者群体定位(定位依据:谁是消费者？是决定定位的重要依据之一)

第七：业务等级定位（定位依据：消费者需求、消费能力、物业硬件等）

第八:功能分区定位(定位依据:道路等级、平面结构、主动线、主次入口)

第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

第十:产品价格和租金定位(定位依据:当地租金价格、投资客户、消费力)

(二)商业地产项目定位依据

一、城市等级

二是城市经济发展水平

三是城市人口规模

第四：城市商业消费水平

第五：城市商业格局和竞争形势

六、项目交通条件

(三)商业地产项目定位方法

1.直接推导法

2.风险分析方法

3.案例借鉴法

三、商业地产项目定位典型案例分析

(1)城市购物中心案例分析

1.上海环贸IAPM案例

(二)区域购物中心案例分析

1.杭州西溪湿地印象城案例案例

(三)社区购物中心案例分析

1.上海西郊百联

(4)邻里中心案例分析

1.苏州新城邻里中心案例案例

2.苏州方洲邻里中心案例案例

第二天：规划设计

第一部分：中外商业地产项目开发的先进设计理念

(一)商业建筑设计的商业元素

(二)商业综合体的城市功能融合(商业是人们活动的第三空间)

(三)做好商业项目建筑设计的六大要点

1、商业项目的外观形式设计

2、商业项目的平面结构设计

3、建筑动线设计商业项目

4、商业项目中庭功能设计

5、商业项目的人性化设计

6、商业项目的城市功能集成设计

第二部分：商业项目建筑设计中的常见问题（案例分析）

(一)建设完成后进行定位

(二)利用住宅理念做商业

(三)商业定性混淆，经营价值丧失

(四)产品布局错误，影响经营效果

(五)物业/经营功能错位，商业价值降低

(六)不符合商家要求，影响招商的实施

(7)建筑配套设施不完善，影响客流导入

(八)产权开发模式造成的弊端

第三部分:现代综合体建筑设计元素(案例分析)

(一)立面要现代，要有商业元素

(二)平面结构要合理(长方形为宜)

(3)动线要顺畅(立体交叉)

(4)空间视觉无障碍(中庭、中廊无柱)

(五)中庭见天采光遮阳

(6)人性化设计(高舒适度)

【课程说明】【课程说明】

【主办单位】华夏瑞博商学院

2024年3月12日至13日，西安

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