上海商业地产税务筹划条件

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上海商业地产税务筹划条件

一、了解税收政策

商业地产行业涉及的税收政策较为复杂，包括增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等多个税种。因此，了解相关税收政策是商业地产税务筹划的基础。

二、合理利用税收优惠政策

上海政府为鼓励商业地产行业发展，出台了一系列税收优惠政策。企业可以利用这些政策，合理规划税务，降低税负。例如，对于商业地产开发过程中涉及的增值税和企业所得税，可以合理分配收入时间，降低税负。

三、选择合适的核算方式

商业地产开发涉及的收入和成本较多，选择合适的核算方式可以降低税负。例如，对于商业地产开发过程中涉及的收入和成本，可以选择采用核定征收的方式，降低税负。

四、合理规划资金流动

商业地产开发涉及的资金流动较大，合理规划资金流动可以降低税负。例如，可以将部分资金通过合理规划流入到个人账户中，从而降低企业所得税和个人所得税。

五、建立合理的财务制度

建立合理的财务制度可以避免不必要的税务风险。企业应该建立完善的财务制度，确保财务数据的真实性和准确性，避免因财务问题而产生的税务风险。

结合上面内容，总的来说，商业地产税务筹划需要综合考虑税收政策、核算方式、资金流动和财务制度等多个方面。只有充分了解和运用相关政策，才能实现有效的税务筹划，降低税负和风险。

会计学园：房地产行业税务筹划方法！

增值税取代营业税后，房地产企业从缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税的计算方法和纳税申报方法发生了很大的变化，比营业税复杂得多，税收筹划的空间也相应扩大。企业应及时研究税收筹划的新思路和新方法，根据房地产企业增值税取代营业税后的新变化。

在谈到这种新方法之前，小编先来纠正一下五大错误的做法，大家千万不要去犯。

1、收到未收房款，抵消未付费用

一些房地产开发公司采用商品房部分价格（应收未收）交换广告服务（应付未付）、收支抵扣，不计入收入（支出）项目，计算相关税费，导致营业税和附加和企业所得税（营业税正式废除前）。

2、隐瞒临时出租房产收入

一些房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账或记入往来账的方式，隐瞒应纳税所得额。出售时，将房地产销售收入记入销售收入，并申报房地产销售营业税及相关税款。

3、收到的预售房产款记录在其他应付款中

一些房地产开发公司收到的预售房地产款项不包括在预付款中，而是包括在其他应付款中。更重要的是，收到的款项不包括在账户中，而是通过法人或关联方的贷款将资金转移到账户中，导致企业少缴营业税、附加税和企业所得税（营业税正式废除前）。

4、以合作建房的名义掩盖房地产开发的现实

部分房地产开发企业以虚构集团（未列出）的名义支付征地费，征用土地建设房地产销售，故意将房地产开发混淆为合作建设，只申报建筑安装营业税，逃避房地产销售营业税和附加和企业所得税（营业税正式废除前）。

5、费用冲抵收入或购房款

部分房地产开发公司收到的预付款和预售房屋收到的款项记录在预付款中，支付客户赔偿、违约金、诉讼费、工程费、煤炭等直接减少预付款。部分企业将支付的费用与收到的购买款项抵消后，将差额记录在收入或预付款中，导致营业税和附加税和企业所得税减少（营业税正式废除前）。

以上五种方法都是隐瞒收入，不做或少做收入，违反相关税收法律法规，构成逃税行为，严重者构成逃税罪。所以我们必须坚决抵制，那么在这种情况下，有没有其他方法可以达到节税的目的，而不违法呢？当然，请继续往下看。

1、充分利用国家税收政策

(1)内部工程回避工程结算

现行税法规定，单位独立核算的内部施工队承担其所属单位的施工安装工程，无论是否编制工程概述（预）计算，满足上述规定，适当造成适用的不征税条件，都是我们进行相关节税规划的关键。

(2)项目中介介绍费的收取、转让和分包管理费的收取

工程承包公司是否与施工单位签订合同，将适用不同的税率。承包公司与施工单位签订合同的，适用于建筑业3％税率；否则，适用于服务业5％税率。因此，通过收取转让和分包管理费而不是收取工程中介费，可以获得节税效果。前提是从事工程中介的公司具有工程承包资质，在转让和分包过程中不违反相关法律限制。

（3）计划增值税和所得税，并依靠税收优惠政策进行节税计划。例如，房地产企业或公司将注册地址迁入重庆正阳工业园区，享受财政退税奖励和支持，减轻企业在经营管理过程中的税收负担。

针对全国企业招商税收优惠政策，重庆正阳工业园区：

增值税和所得税享受高达50%的税收财政奖励，个人可申请核定征收(个人所得税负担在0.5%-3.1%之间)。奖励每月兑现，省时省心！

2、税收筹划通过合理选择会计处理方法进行

税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房和出租商品房、管理费用等四个方面：

(1)营业费用筹划

作为一家房地产开发企业，年度广告费用是一个巨大的成本项目。广告费用的多少往往与销售业绩密切相关。根据税法规定，房地产企业每纳税年度的广告费用不得超过销售收入的15％实际扣除内据。部分企业集团广告由总公司统一规划，费用由总公司统一支付，总公司很可能因广告费用超过15元％扣除比例不得税前扣除，子公司不足15％的情况。针对这种情况，与子公司业务相关的总公司的广告费可以不到15英镑％子公司承担。

(2)财务费用筹划

如果一家房地产开发公司同时开发了几个房地产项目，其中一个项目准备转让，企业所需的部分资金可以通过该项目向银行贷款。在计算土地增值税时，利息可以根据不超过商业银行类似贷款利率扣除。项目转让缴纳土地增值税的税收负担过高的，企业也可以考虑通过合作住房建设享受暂时免征土地增值税的优惠政策。

(3)开发商品房和出租商品房

由于地理位置、内部结构方向、外部环境等原因，部分房屋可将商品房转为租赁经营房，从开发商品房转为租赁开发产品科目，按月提出租赁产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。如果房屋继续留在开发产品科目中提取减值准备，则提取的减值准备不能作为所得税税前扣除。

(3)管理费用筹划

企业按照规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险、住房公积金可以税前扣除，企业应当依法全额缴纳。通过这种方式，企业不仅可以履行法定的社会保障义务，稳定员工队伍，还可以减轻企业因纯工资支付而产生的个人和企业所得税负担。此外，转移给员工的不合理负担，如公共交通费、公务通信费（税前扣除一定比例的销售收入），将隐含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也可以减轻企业的所得税负担。

3、税收筹划是通过周密的项目投资筹划进行的

在实施投资之前，企业应规划整个项目的可行性，包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为计划是否被采用的决定性因素。无论土地是与他人合作建造房屋、转让还是自行开发，税收差异都很大。企业最终应选择最佳投资计划。

4、其它规划方法

(1)合理分解租金收入

房地产开发企业应当合理分解租金收入。如果房地产开发企业不出售开发的房地产，而是用于租赁，国家规定其资本收入应缴纳营业税和房地产税，其房地产税适用税率为租金收入12％。如果企业分解租金收入，就意味着降低房产税。因此，合理分解租金收入是房地产企业进行税收筹划的一种方式。

(二)变房地产销售业务为代建行为

房地产销售业务改为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其代建费只需缴纳营业税，如有盈余，再缴纳企业所得税。若不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，则需依法缴纳营业税及相关税。然而，代理建设有一些必要条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交项目规划、建议书、规划图纸等；另一方面，房地产开发公司不提前支付任何资金，只向委托单位收取代理建设费，开具服务业发票。

(3)将房屋租赁改为承包业务

将房屋租赁改为承包业务，主要针对房屋建设时间长、地段好、租金高的房地产进行纳税筹划。如果企业出租房屋，他们不仅要缴纳营业税，还要缴纳房地产税。但是，如果房屋作为企业的资产承包，缴纳的税额将减少。承包商与房屋所有权企业达成合同协议，承包商应定期向房地产所有人支付一定的管理费。企业可以根据房屋租金收取合同费。

(4)在建项目整体转让的纳税筹划

在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临在建项目和公司股权转让的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，转让的内容和方式有很多选择。

(5)商品房销售价格分解

房地产开发公司可以适当分解商品房的销售价格，进行纳税筹划。如果企业开发房地产和销售商品房的价格不分解，就意味着企业不仅要缴纳营业税，还要缴纳土地增值税和企业所得税。商品房销售收入分解的，可以少承担以上三项税。

在上述四种方法中，采用国家税收优惠政策是最合法、最经济的方法。声明：本文转自作者鹏达省税，仅供学习和使用。

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