绝版上海商业地产

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《绝版上海商业地产》

一、背景概述

上海，这座繁华的国际大都市，拥有丰富的历史文化和独特的商业地产资源。近年来，随着城市经济的发展和人口增长，上海的商业地产市场持续繁荣，其中一些地段独特的项目更是成为了市场上的稀缺资源，被誉为“绝版上海商业地产”。

二、地理位置与历史价值

绝版上海商业地产通常位于城市的核心区域，拥有优越的地理位置和历史价值。这些项目通常拥有独特的建筑风格和精美的装饰，体现了上海的历史文化底蕴。这些地产不仅具有极高的投资价值，还具有极高的收藏价值，是投资者和收藏家眼中的珍品。

三、市场前景与投资潜力

绝版上海商业地产具有极高的市场前景和投资潜力。随着城市经济的发展和人口增长，上海的商业地产市场将持续繁荣。同时，由于这些地产具有稀缺性和不可复制性，其价值将会持续增长。对于投资者来说，绝版上海商业地产是极佳的投资选择，具有长期稳定的收益和良好的升值空间。

四、投资策略与建议

对于投资者来说，绝版上海商业地产是一个值得关注和投资的领域。在投资过程中，以下几点建议值得考虑：

1. 深入了解项目背景和市场行情，选择具有潜力的地产项目。
2. 聘请专业的房地产经纪人或投资顾问，提供专业的投资建议和服务。
3. 结合自身的财务状况和投资目标，制定合理的投资策略和方案。
4. 关注市场动态和政策变化，及时调整投资组合，以应对市场风险。

结合上面内容，总的来说，绝版上海商业地产是值得关注和投资的领域，投资者需谨慎考虑自身的财务状况和投资目标，制定合理的投资策略和方案，以实现长期稳定的收益和良好的升值空间。

上海的绝版板块，“狼多肉少”

张江这个地方，绝对绝对。

不要用理解上海房价涨跌的逻辑来理解张江。

因为张江虽然位于上海浦东；

但实际人口、工业甚至房价逻辑更像深圳。

事情是这样的，本周早些时候我看到一则新闻：

据新闻报道，这个菜市场覆盖了周边8个居民区和6万多人。

在张江工作的白领人数超过3万人。

相信大家都听说过“张江男”的名字；

这群人的购买力很强，但他们的思维方式明显不同于上海的大多数购房者。

我隐约觉得这个区域可能不简单。

那张江的房子怎么样？

我特意跑了一趟。

在张江核心区买房，基本上是狼多肉少的状态。

先说基本概念。目前张江心脏区主要围绕张江高科技地铁站建成；

这一地区形成的工业高地，更不用说在上海，在全国乃至全世界都排名第一。

以此为原点，整个张江高科区一路向东扩张。

但奇怪的是，这个地区在规划的时候，似乎没有布置太多的住宅用地。

因此，从地图上看，这里有近5平方公里的住宅“真空带”。

都是公司，生活气息几乎为零，这个范围内只有几个次新优质社区；

例如，张江汤臣豪园、万科翡翠公园等，基本上都是“张江男”的心头好。

价格也被拉到12-15万一平，这个价格让很多“上只角”地区自卑。

但没关系，“张江男”这个群体本来就不认“上只角”；

他们对房子的要求是学区要好，房子要新，离公司要近；

至于商业设施和海派文化，他们不太感冒。

我接受了这个初始设置，选择了广兰路地铁站到张江的第一站；

离张江的核心比较近，房子也挺多的。

地铁出来的时候很惊讶，房子看起来不错:

事实上，我后来会说，广兰路地区的整栋房子充分体现了“张江男”买房“喜新厌旧”的特点。(非黑色，仅描述)

广兰路地区完全不能满足“张江男”的要求。

在整个广兰路地区，只有三个社区能卖到价格：

2007年阳光花城(9.2万)、2013年日月光水岸新县(9.3万)、日月光水岸花园(9.2万)2010年。

这三个社区建在地铁站周围，与周边社区的差价可以拉到2万左右。

(不管那个展想悦廷，那都是商住)：

其实广兰路南侧有很多搬迁房；

类似上面的“阳光花城”看起来是这样的(非动迁)：

路对面的兰沁园是这样的(动迁)：

还有整个区域的商业，老城区的味道很重:

文章开头提到的营业到22点的菜市场也在这个地区的一条小巷里。

但我实际上看到，营业到22点的菜市场，噱头大于实际意义，因为整个地区的老年人并不多。

放学期间，街上随处可见老人接孩子放学:

既然家里有老人，何必熬夜到下班去买菜呢？

事实上，整个广兰路地区的居民大多是搬迁居民，其中一小部分是第一代“张江男”，他们已经接管了父母，并结婚生子。

这两部分人口所能带来的增量并不多。

而且在规划上，广兰路地区的重点还是不是新建住宅。

在广兰公园对面，有一大片等待拆迁的老村庄：

这里拆除后，后期规划为张江科文交流中心，开发商承建的主要住宅，离这里近4公里：

所以总的来说，正如我们上面所说，“张江男”对房子的要求是学区要好，房子要新，离公司要近。

恐怕广兰路地区的优势只靠近公司，次新房数量严重不足。

完全不能满足“张江男”买房的胃口。

我相信当地的房地产经纪人也知道这个洞察力，所以我经常在路边看到这个小纸条：

请注意，纸条上1-4点的内容，基本上就是追着“张江男”买房的胃口，什么高端说什么，很有意思。

但很明显，“张江男”们有自己的想法，于是他们买了几块周边板块。

饥渴的张江买家；

喂唐镇、周康、御桥、北蔡等板块。

以张江板块为核心，我们可以发现周边板块都留下了明显的“张江男”买房足迹。

首先是张江东侧的唐镇板块，基本可以满足“张江男”的所有想象。学区足够好，房子足够新，离公司地铁只有三站。

因此，在这个上海市场上，唐镇几个品质好、学区牛的小区，平均价格都达到了10万:

唐镇一直被拿来和徐泾比，说他们是外环的两兄弟，一个靠大虹桥，一个靠张江。

与两兄弟相比，唐镇显然是房价上的大哥。恐怕徐泾将来也会走一条区域购买力溢出的老路。

回到正题，“张江男”买房的另一个热门地区是张江南侧的周康地区(周浦 康桥）。

在这两个板块中，康桥的形状是横条，板块中可以选择的次新房也比较少，所以被城市界面更新的周浦发现了宝藏。

比如绿地东上海三期价格被拉到7.2万，鹤立鸡群。

标准的“张江男”买房口味。

周浦和康桥两个板块加在一起，直接让张江东南侧的川沙失去了存在感。

川沙本身的城市界面也不算太差，可惜传统上海的生活气息太重，“张江男”不感冒，甚至有点抗拒。

还有张江东侧的北蔡、御桥区，这两个地方的“张江男”也很喜欢，尤其是御桥。

“张江男”热捧御桥三房，如万科海上传奇(11.7万)、标杆房地产万科金城(11.6万)的房价。

基本上都是被“张江男”拉起来的。

综上所述，“张江男”这一群体的买房方式，优先是往东买唐镇，其次是北蔡和御桥向西，再次是周康向北。

张江可能是上海“前无古人后无来者”的板块

最终，回到张江，和大家谈谈历史。

其实整个张江的规划都经历了很大的改变。

2000年前，张江定位为药谷，以大量工厂为主，不需要四通八达。

因此，除了内部几条道路外，区域规划与外部交通连接不强。

2000年以后，张江的定位变成了高科技园区，确实已经开发出来了，但是外联的交通问题还没有解决。

导致整个张江区总有一种被护城河包围的感觉:

例如北至金桥、东至北蔡的许多道路，至今尚未开通。

在住宅方面，在早期的规划中，除了张江老镇，确实没有考虑过住宅的规划。

综上所述，张江的房子很少是历史遗留问题，张江至今没有住宅区，只能不断向外辐射购买力。

另一方面，嘉定、松江、临港，甚至大虹桥的发展，在引进产业的同时，也有大量的住宅。

在我看来，张江很可能是上海发展过程中的“绝版”地区。

因此，张江及周边板块的房价涨跌逻辑很可能不适用于新区的开发。

唐镇、周康、御桥、北蔡等板块，你偷乐吧。

最后，我们一直说，买房子必须有“接收者”的想法，充分了解未来下一个家可能来自哪里，是一种非常高端的投资心态，我希望今天的文章能给你带来灵感。

以上是正文。

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