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上海海阳路房产中介公司是一家专业的房地产中介服务机构，致力于为广大客户提供房产交易、租赁、投资咨询等全方位的房产中介服务。公司拥有一支专业、高效的服务团队，拥有丰富的房源和客户需求信息资源，以及先进的网络平台和办公设施，为广大客户提供便捷、高效的服务。
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尹青(化名)和母亲都是上海户口。看到母亲老了，尹青打算在母亲家附近买套房，方便照顾。没想到，网上签约15分钟后，中介突然告诉他们“你妈限购”。
“这显然是中介失职。我的首付和押金已经转给房东了，房东的房产证在中介手里。中介责怪我没有说清楚情况，坚持要收3万元的中介费。”面对僵局，尹青束手无策。
作为购房者，尹青一家买房前是否应该知道自己是否有资格买房？作为专业中介，尹青母亲的购房资格应该提前审核发现吗？违反限购政策的合同是无效合同吗？
为了照顾母亲，尹青委托袁毅房地产帮忙找到合适的二手房。不久，她看中了闵行区汇延路上的一处房地产。今年10月25日，在袁毅房地产永泰店，三方签署了《房屋买卖中介协议》，规定房屋总价188万元，意向金2万元。尹青当天向房东转账2万元。
11月7日，买卖双方签订《房地产买卖合同》，约定当天支付首付94万元(含尾款2万元，定金2万元)。剩下的94万房款由尹青向银行贷款。随后，尹青将首付92万元转让给房东。
出乎意料的是，网上签约15分钟后，中介工作人员万强（笔名）突然告诉尹青一家，上海户口、丧偶、母亲有套房限制购买，买不到房子。
这显然是中介失职。我的首付和定金已经转给了房东，房东的房产证在中介手里。中介责怪我没有说清楚情况，坚持收取3万元的中介费。”
面对僵局，殷晴束手无策。
尹青翻出微信聊天记录，证实自己在网上签约前已经询问中介万强需要带什么证明材料，并按照他的要求提供了所有没有隐瞒的信息。
殷晴委屈地说：
在网上签约之前，我明确告诉万强，我母亲、我和我丈夫的名字应该写在房产证上。因为我妈首付94万，占50%，我还房贷，占48%，我丈夫占2%，所以都要有名字。”
作为一个普通的购房者，不是房地产专业人士，也不是投资或投机者，尹青被要求了解上海最新的限购政策是否过于苛刻？
为了进一步核实情况，11月12日，记者来到浦东新区海阳路681弄的元一房地产总部。元一房地产总经理助理沈女士打电话给负责单笔交易的区域董事董女士。
●区域董事：当时，她没有说她的母亲、丧偶或任何东西。在签订中介协议时，她和丈夫来了。她母亲不在，根本没有她母亲签字。在签订销售合同时，她说她应该得到母亲的名字，并以此为由少支付中介费。
●记者：得知她妈妈要拿到产证后，有没有问她是否有限购？
●区域董事：推销员签订的合同。签订合同后，他说他是丧偶。正常客户买房时会问推销员我的情况是否有限。
●记者：如果买家不问，销售人员也不问，对吗？
●区域董事：在签订中介协议时，有两个人可以在签订合同时添加姓名或删除姓名。我们应该与她合作，这是我们的义务。但她没有支付佣金，没有买房子，也没有谈论任何违约。你觉得你怎么样？
●记者：你猜她的目的是折扣佣金吗？你有证据证明买家有责任吗？
●区域董事：你让她证明这是我的责任。
●记者：在签订中介协议时，有没有规定所有持有产权证书的人都要到现场？
●区域董事：你为什么不签署中介协议？
●记者:这是必须的吗？是上海统一要求吗？
●区域董事:上海没有这样的要求。然后她把限购的人都拉来买房。谁会抱怨？
●记者：在签订销售合同时，她的母亲在现场签字，对吗？
●区域董事：因此，买卖合同中有限购。
●记者：她母亲的名字是如何签订销售合同的？为什么在签字前没有检查她母亲的购买资格，是否丧偶？
●区域董事:她带个人签合同。我们告诉她“上海人单身可以买一套，结婚可以买两套”。她没有任何异议。你让我怎么问？一定要点“你离婚了吗？你丧偶了吗？”这是不礼貌的。
●记者:你能让她妈妈出示结婚证、户口簿、产调证明吗？
●区域董事：正是让她出示才发现她限购，但此时合同已签订。
●记者：在签订合同之前，你应该让她出示。
●区域董事：她故意隐瞒情况，勒索中介费。
●记者:你们协商中介费。中介费协商后该怎么办？
●区域董事：取消合同，重新签订合同，删除母亲的名字。
最后，袁毅房地产总经理助理沈女士告诉记者，在这种情况下，法院将通过法律程序起诉中介费。
买方和中介机构各执一词，难以解决。买方未提前说明母亲的情况，中介机构在网上签约前的调查中存在疏漏，导致销售合同违反购买限制政策。让我们听听律师对由此引起的合同纠纷的看法。
Q1：这份合同无效吗？
上海荣福律师事务所合伙人杨伟江律师认为，评估合同无效是一件非常谨慎的事情。只有违反法律法规的强制性规定，合同才会被认定为无效，上海的购买限制政策不在此范围内。
北京观涛中茂（上海）律师事务所律师葛志浩也表示，房屋销售合同是否有效，应以签约方是否真实，是否违反合同法有关规定（第五十二条）为标准，不仅因违反购买限制政策而无效。
Q2：合同纠纷中谁的责任更大？
杨伟江律师认为双方都有责任。他解释说，买方作为交易方，应高度关注交易政策，法律不保护那些忽视自己权利的人。当然，作为促进交易的专业机构，中介机构也有义务向买方解释政策，否则应在中介合同项下承担违约责任。
葛志浩律师认为，中介和卖方没有仔细核实买方的购房资格，导致合同无法有效履行的，各方都有一定的责任。
他进一步指出，在类似事件中，中介机构应谨慎对待其中介行为，包括必要的检查当事人是否符合限购政策的要求。如果中介机构人员的工作失误导致中介合同实际上无法履行，则可能没有充分的依据收取中介费。
首先，房地产销售行为受住房购买限制政策的限制，虽然该政策属于抽象行政行为，只对具体的购买消费者具有约束力，但由于政策的存在，可能导致消费者即使签订合法合同，但不能获得产权登记的法律效力，因此，购买限制资格审查，在房屋销售合同期间是一个更重要的环节。
其次，房屋中介作为专业中介，有义务协助相关方完成有效的房屋销售，包括通知相关政策要求，并协助相关购买资格进行必要的检查，如果由于工作错误或疏忽，未能澄清这些基本情况，应对交易结果承担一定的责任。
Q3：交给卖方的押金需要退还吗？
至于定金，葛志浩律师提醒，应根据定金支付时间进行具体判断。如果定金在合同签订前支付，则为预约定金。签订正式购房合同后，定金往往转为合同首付款的一部分。因此，没有退款。如果合同违约，可以按照违约责任履行；但是，如果定金属于正式购房合同约定的一部分，则在合同履行时发生违约，守约方可以根据定金罚款主张权利。
但在这种情况下，各方都有一定的责任，在此基础上，各方可以协商解决合同的变更或终止。
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