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中介公司的服务质量与信誉
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在一线城市，买卖房屋确实是一件“人生大事”，买卖双方都要慎重决定。无论是买一手房还是二手房，都会涉及到付定金的问题。
近日，上海市虹口区人民法院审理了一起二手房购房纠纷。卖方在签订合同并收到押金后，试图因各种原因终止合同。买方同意终止合同后，卖方觉得终止合同的成本太高，并追赶买方继续履行合同。。让人哭笑不得。法院如何判断如此反复无常的行为？如何处理已支付的押金？
卖方任性后悔买方真诚恢复未果
今年年初，为了改善全家的生活条件，刘先生准备买房。不久，他看中了黄女士的房子。经过多次看房，双方于今年1月底通过房地产经纪人签署了《房地产买卖中介协议》和《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》）。
协议规定，如果黄女士违约不出售房屋，押金应双倍返还给刘先生；如果刘先生违约不购买房屋，已支付给黄女士的押金将不予退还，双方同意在3月30日前到房屋中介签订正式的网上签约合同。刘先生在签订销售协议的当天，按照协议向黄女士支付了1万元的购房押金。
我以为我买了我最喜欢的房子。刘先生等着装修。没想到，在签订销售协议几天后，黄女士突然后悔，因各种原因不愿意继续履行销售协议。
时间：2月6日
对不起，家里的老人身体不好，没办法，这房子不卖，真的很尴尬。
阿姨，我真诚地买了你的房子，为了孩子上幼儿园，马上报名，我最近到处借钱，我家也有80岁的祖父，不能说老人身体不好可以任意违约。
此时，了解情况的房地产中介人员也建议和平，希望黄女士能继续履行协议，但黄女士仍拒绝通过短信向刘先生明确表示不继续履行销售协议。刘先生发现问题严重，多次与黄女士沟通，真诚，希望协商解决。但黄女士态度坚定，并要求刘提供银行账户，表示愿意承担违约责任。
时间：2月8日
“阿姨，我还是想和你沟通。我不知道为什么你宁愿违约也不愿卖给我们。你还有什么问题？你可以告诉我们，我们也可以综合考虑适当地满足你的要求。我不想让每个人都不开心，更不用说走法律程序了。如果你有任何顾虑和要求，你可以随时告诉我。”。
“我儿子不同意卖，对不起”。
“我相信他也是经过仔细考虑才做出决定的，他也知道这样做的后果。既然你做出了这个决定，我们同意你的决定。”
“你给我一个银行账户，我把钱转给你。”
时间：2月20日
刘先生从案外人处以每平方米3000元以上黄女士房屋销售单价的价格购买了同一区域的同一房屋。
剧情再次逆转！买家:买房不是儿戏，法院见
原来，我以为房屋销售合同终止已经尘埃落定。然而，十多天后，黄女士改变了主意，愿意出售房屋，因为她无法支付违约金。此时，刘先生并不高兴。他终于看中了一套房，付了定金。买卖房子不是儿戏。他建议把一切都交给法院。
时间：2月24日
“你要求赔偿20万元。我们尽力收取这笔费用，但还是没有办法收取这么多。所以我们讨论过，房子还是按照承诺卖给你。”
“阿姨，我郑重地告诉你，我们第一眼就爱上了你的房子，真诚地买了它。你当场涨了10万。我们同意了。当我们回去的时候，我会筹集资金为你支付首付。结果，你突然告诉我不要卖掉它。我们无助地打电话挂断电话，发送微信，但没有回复……”
“我现在考虑继续卖给你”
“你以前无数次拒绝卖房子。我不能一直坐着等你来判断我的生活和生活。我不想再和这样一个反复违反合同精神的人交流了。这种大事不是儿戏。你每次都是各种借口。你想做什么就做什么？让我们把它交给法院来判断。”。
3月底，假装没有看到信息的黄女士单方面联系了刘先生，称她已按照双方签订的销售协议，于3月30日前往房地产中介机构签署“网上签约”（即销售合同示范文本），并通知刘先生到上述地点签署“网上签约”。
此时此刻，刘先生已不愿为黄女士出尔反尔的行为买单。
时间：3月29日
为顺利进行房屋销售，请于3月30日前往指定地点签订网上签订合同。
你开始告诉我老太太不允许卖，然后告诉我你儿子，我们都尊重你的选择，同意，但你也知道后果是什么。我们法院见！
到目前为止，黄女士还没有放弃，在刘先生到房地产经纪人签署协议后的第二天，向刘先生发出书面通知，要求刘先生在收到书面材料后1天内，主动联系黄女士和经纪人签署“网上签名”，并表示如果刘先生在规定时间内不去，黄女士将终止销售协议，所有违约责任由刘先生承担。
最后，刘先生向我院起诉了黄女士。
刘先生认为
黄女士擅自终止合同，导致合同目的无法实现，构成根本违约。她要求确认与黄女士的房屋销售合同关系于今年2月8日终止；并要求黄女士承担双重返还押金的违约责任。
黄女士辩称
他同意终止房屋销售合同关系，但由于刘先生没有按照合同签署“网上签约”，违约责任在于刘先生。黄女士还要求刘先生支付10万元的违约金。
法院：合同终止后，卖方应双倍返还定金
经审理，法院认为原被告双方都承认合同已终止，但对终止时间存在争议。根据现有证据和各方的陈述，黄女士作为房屋出卖人，已于今年2月8日向刘先生明确表示，她将不再继续履行销售协议，签订示范合同，黄女士将通过短信发送给刘先生。经过几次沟通，刘先生同意在同一天终止房屋销售合同。结合后续双方协商赔偿金额的过程，可以看出，虽然刘先生和黄女士在合同终止后没有就赔偿达成协议，但并不影响双方同意终止合同的意图。在审判过程中，各方对终止房屋销售合同关系本身没有提出异议，因此法院确认刘先生和黄女士的房屋销售合同关系于今年2月8日终止。
是否继续履行销售合同，根据刘先生和黄女士的微信聊天记录和短信记录，在双方于2月8日终止房屋销售合同关系后，刘先生并没有完全放弃追究黄女士的违约责任，否则双方不需要进一步沟通赔偿问题。今年2月24日，双方就赔偿金额沟通失败，黄女士告诉刘先生，她愿意继续履行有争议的房屋销售合同。此时，合同已终止，没有基础要求继续履行。
虹口法院认为，房屋销售合同不能继续履行的根本原因是黄女士在签订合同后明确提出不履行合同。黄女士是合同的违约方，因此黄女士应按照合同向刘先生双倍退还押金。综上所述，法院判决确认刘先生与黄女士的房屋销售合同关系于今年2月8日终止，黄女士向刘先生双倍返还2万元押金，并驳回了黄女士要求刘先生支付10万元违约金的反诉请求。
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什么是定金A？
存款本质上是担保债券履行或不履行时的违约赔偿。在实践中，我们在签订合同时也会遇到预付款、定金、意向金等概念，但这些不属于定金。一般来说，合同签订后应及时返还或抵消定金，不具有担保债券履行的性质。
在房屋销售中，各方应根据实际情况在合同中明确定金金额、定金交付时间、交付方式、“定金罚款”的适用情况、定金是否抵消购房款等内容。
双方约定的存款金额不得超过主合同标的金额的20%，超过的部分不产生存款效力，超过的部分一般作为“一般履约金”。存款合同属于实际交付存款时成立的实际合同。
B如何适用“定金罚则”？
支付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，不能达到合同目的的，无权要求退还定金，由守约方收取；收到定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，不能达到合同目的的，应当将定金退还给守约方，即所谓的“定金罚款”。
当事人同意存款和违约金的，当一方违约时，另一方可以选择适用违约金或存款条款，但选择适用的前提是两个条款指向相同的违约行为，当事人没有其他协议。
当定金不足以弥补乙方违约造成的损失时，可以在适用定金罚款的基础上要求损害赔偿。
法条链接
第五百八十六条当事人可以约定一方向另一方支付定金作为债权担保。定金合同自实际交付定金之日起成立。
存款金额由当事人约定；但不得超过主合同标的金额的20%，超过部分不产生存款效力。实际交付的存款金额超过或者少于约定金额的，视为变更约定的存款金额。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵消价款或者收回。支付定金的一方不履行债务或者不符合约定的，无权要求退还定金；收到定金的一方不履行债务或者不符合约定的，不能达到合同目的的，应当双倍退还定金。
第五百八十八条当事人同意违约金和定金的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
如果存款不足以弥补一方违约造成的损失，另一方可以要求赔偿超过存款金额的损失。
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