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2024年上海商业地产分析行情
一、市场概述
2024年的上海商业地产市场呈现出稳健的发展态势。随着城市经济的持续增长，商业地产的需求持续旺盛，投资价值凸显。
二、主要特点
- 投资活跃：国内外投资者对商业地产表现出浓厚的兴趣，投资规模持续增长。
- 租赁市场活跃：各类商业业态如购物中心、办公楼、酒店等需求旺盛，租赁市场活跃。
- 优质项目受追捧：投资者对优质项目表现出更高的热情，如位于市中心的优质写字楼和高端住宅区周边配套商业设施。
三、细分市场分析
- 写字楼市场：随着科技产业的快速发展，尤其是互联网、金融等行业的扩张，对写字楼的需求持续增长。市中心和新兴区域都有潜力成为投资热点。
- 零售市场：购物中心市场持续繁荣，大型综合购物中心、特色主题商场等新业态受到消费者欢迎。郊区和新开发区域的购物中心项目也有较大的投资潜力。
- 酒店市场：随着商务和旅游业的复苏，酒店市场表现良好。高端酒店和精品酒店受到青睐，而经济型酒店的需求也在逐步恢复。
四、未来趋势
- 科技化、智能化：随着科技的进步，商业地产将更加注重科技应用，如物联网、人工智能等，以提高运营效率和服务质量。
- 绿色环保：环保理念在商业地产中的运用将越来越普遍，绿色建筑、绿色运营将成为新的发展趋势。
- 城市更新：老旧商业区将迎来更新改造的热潮，新的商业设施将与城市规划相结合，提升城市形象和功能。
总的来说，2024年的上海商业地产市场充满机遇，投资者应把握市场动态，根据自身投资目标和风险承受能力，选择合适的投资项目。
供应创新高 | 2024年1月商业地产零售业态发展报告
图片来源：全景视觉
摘要：样品企业有21个新项目，共43个零售商业项目，占全国新开业项目的一半。（报告期：2024年12月26日至2024年1月25日）
观点指数年底供应量创新高。报告期内，市场迎来了大量零售商业项目进入市场，创下今年供应量新高，其中节日前后是最多项目进入市场的时间节点。有20多家样本企业有项目开业，占全国新开业项目的50%以上。
随着消费基础设施REITS的不断发展，金茂和物美REITS在此期间进入了销售阶段。此外，以第一个奥特莱斯业态为代表的奥特莱斯也进行了相关的REITS申报，底层资产类别日益丰富。在交易市场上，万达出于财务压力出售了几个万达广场。
根据观点指数统计，在12月下旬至1月下旬的近一个月内，全国共开设了103个零售商业项目，总量超过839万平方米，创下今年新高，单个项目平均体积约8.15万平方米。
其中，大部分项目集中在12月22日至31日的10天内开放。这主要与集中节假日有关。在此期间，有三个节日，即传统冬至、西方圣诞节和新年元旦。因此，更多的企业选择在此期间推动新项目进入市场，以抓住消费者的节日消费热情，创造更好的开业业绩。
在区域分布方面，商业化程度较高的华东和华南地区是期间供应最多的两个主要地区。其中，华东地区城市贡献43个新项目，华南地区贡献24个新项目，约占全国新供应的65%。其他西南、华中、华北、西北、东北地区共贡献36个新项目。
在城市分布方面，一线城市共开放18个项目，北京、上海、广州、深圳分别贡献5个、4个、6个和5个项目，占总开放项目的近20%，其余二线及以下城市分别占80%。
据观点指数统计，样本企业有21个新项目，也成为年内最多的企业开业节点。共有43个零售商业项目，占全国新开业项目的一半以上。
数据来源：整理观点指数
结合2024年全年情况，可以发现开业节奏快的企业已经进入调整阶段，保持了珠海万达商业管理、新城控股等相对稳定的节奏。
以新城控股为例，官方数据显示，2024年吴越广场共开业22个，其中自持项目14个，代理项目8个，平均每月开业2个。观点指数发现，今年以来，新城控股以往的快节奏发生了变化，代理项目的比例也大幅上升，轻资产上升到更重要的地位。
观点指数认为，在商业地产行业前景不明朗的背景下，这种变化在大多数样本企业普遍面临财务压力的背景下是明智的。
资金压力小、项目运营能力突出的企业明显更加活跃。例如，华润万象生活，根据其官方数据，今年新开设了13个购物中心，全国101个购物中心，14个新签约轻资产扩建项目，均为一、二线城市的大型TOD项目，扩建输出继续努力。
印度今年开业的产品更加多样化。据观点指数统计，去年标准产品和非标准产品同时推广，上海龙华协会、万科玉鸟集、天空藤集二期、瑞银RAILIN、多个印象城市开业，展示了多元化的商业建设能力。
此外，它在项目获取方面也有很多收获。去年，三林印象汇、唐城印象世界、唐镇印象汇、宝乐汇印象城、深圳新城广场等新项目相继签约。大部分位于一线和二线城市。
消费REITS边界拓宽。万达销售万达广场回血期间，样品企业签约较少。只有碧桂园文商旅游集团与武汉光谷大道公寓项目签约，华润万象生活与昆明五华国投签订合作协议，打造万象汇项目。
华润万象生活签约项目位于五华区西市商务区，是昆明的主城区，将与昆明万象城在城市核心区形成一城一汇的布局。
在REITS市场上，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在已申报的消费基础设施REITS中进展最快。
前者于1月22日至1月26日正式售出，售价为2.670元/份，预计募集资金总额为10.68亿元。数据显示，REITS底层资产为长沙展秀城，年客流超过1000万人次，2024-2024年销售效率和运营收入复合增长率分别达到20.45%和31.6%，处于快速增长期。
后者确定基金认购价格为2.383元/份，募集期为1月24日至1月25日。底层资产为社区商业，包括大成项目(北京丰台区)四大项目、玉蜻蜓桥项目(北京丰台区)、华天项目(北京海淀区)和德胜门项目(北京西城区)。
此外，百联还进入REITS申报队列。在此期间，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，是市场上申报的第六家公开发行消费REITS，底层资产是上海另一个城市购物中心。
除了购物中心资产外，奥特莱斯项目还申报了REITS。在此期间，中国首家奥特莱斯封闭基础设施证券投资基金正式在上海证券交易所申报，这是第一家以奥特莱斯为基础资产的公开发行REITS。
REITS的基础资产是济南和武汉的第一个奥莱项目，总建筑面积20.36万平方米，估值约20.53亿元。
可以看出，国内消费设施REITS的资产类型越来越多样化，边界也在扩大。近年来，奥特莱斯的商业形式已成为商业热点。2024年，许多项目开业，相关企业也记录了业绩增长。例如，2024年上半年，上海百联集团的奥莱业务毛利率同比增长10.54%。
在消费市场上，消费降级已成为趋势之一。相当数量的年轻消费者追求成本效益消费，这与奥莱的目标客户群体一致。因此，许多奥莱企业倾向于在业务形式建设中年轻多样化的组合，并加快扩张步伐。
在大宗交易方面，在此期间出售资产的消息并不少见。例如，为了缓解债务压力，万达商业管理部门转移了多个万达广场项目，接管方不缺乏基金机构和开发商企业。
报告期内，中联基金先后接管了湖州万达广场、太仓万达广场、广州萝岗万达广场、上海金山万达广场。虽然上述项目的交易价格尚未公开披露，但据此前消息，万达集团正在考虑出售其20个商业中心，每个项目估值7-8亿元，预计收购上述项目需要数十亿元。
事实上，自去年以来，万达商业管理公司已经出售了多个万达广场，以缓解财务压力。据不完整的观点指数统计，自去年6月以来，万达商业管理公司已转让了10个万达广场，买方拥有风险资本、基金和开发企业。
数据来源:整理公开数据、观点指数
观点指数认为，对于万达来说，现阶段上述项目股权转让的主要目的是缓解当前的财务压力。此外，在商业市场疲软的背景下，项目租金和收入面临着强烈的不确定性，转让也可以减轻这方面的压力。
对于保险资本或基金机构来说，商业房地产一直是一个重要的投资类别。通过专业的资产管理能力，预计将提高项目的价值，巩固多元化的投资结构。
餐饮和奢侈品很受欢迎，吸引投资与消费热点密切相关
在此期间，观点指数观察下的样品项目品牌引进数量相对稳定，较上一报告期略有增长。虽然今年引进的品牌数量不多，但类型相对丰富。
其中，餐饮和奢侈品牌占很大比例，还引进了服装、运动、数码、香水、鞋子等不同细分的品牌。
数据来源：整理观点指数
在奢侈品牌方面，重奢侈品牌的结算对提高项目竞争力有很大帮助。在此期间，爱马仕在无锡恒隆广场开设了一家新店，路易威登南京国金中心专卖店也正式开业。
需要注意的是，目前奢侈品市场的竞争也很激烈。在此期间，Gucci的新系列产品比平时减少了20%，分销网络的规模也减少了，以吸引老年人和富有的消费者。业内人士认为，Gucci的举动是通过创造稀缺性来提高品牌实力，从而促进长期可持续的业绩增长。
此外，国外知名体育品牌也继续进入国内购物中心。观点指数发现，体育品牌的引入与季节和热点密切相关。最近，冰雪运动和旅游已成为公众关注的焦点，上海新天地在此期间开设了专业体育品牌迪桑特城市概念店。
事实上，近年来体育品牌的知名度一直很高，其表现也非常出色。在此期间，以中产阶级为主要目标客户的体育服装品牌lullemon预计2024财年第四季度净收入将在31.19亿美元至31.7亿美元之间，较2024财年同期增长14%至15%。
对于店铺类型的介绍，期间开了很多第一家店和新店，但更多的是长期店、快闪店、限时店等短期店。
数据来源：整理观点指数
其中，第一家店仍占比较高，在消费者客户群体中具有较高的吸引力，但对项目的要求也相对较高。在不同水平的第一家商店中，区域第一家商店将更受欢迎，全国第一家商店的引入将测试企业的投资能力。此外，后续运营也需要更多的关注。
数据来源：公开数据、不完整的观点指数统计
回顾2024年，根据观点指数统计，样品项目引进了200多家门店，其中龙头企业的重点项目具有较高的品牌吸引力。例如，在三里屯太古里期，许多第一家商店和新店都开业了。
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