上海真如商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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《上海真如商业地产》

一、背景介绍

上海真如商业地产位于上海市中心，是一个充满活力的商业区。随着城市的发展，真如商业区已成为一个重要的商业中心，吸引了众多投资者和商家。

二、优势分析

1. 地理位置优越：真如商业区位于市中心，交通便利，吸引了大量的人流和物流。
2. 基础设施完善：商业区内的基础设施完善，包括购物中心、酒店、写字楼等，为商家提供了良好的经营环境。
3. 市场需求旺盛：随着城市的发展，人们对商业地产的需求不断增加，真如商业区的发展前景广阔。
4. 政策支持：政府对商业地产的扶持政策为真如商业区的发展提供了有力支持。

三、投资前景

1. 投资机会：随着真如商业区的不断发展，商业地产的投资机会不断增加，投资者可以关注该区域的商业地产项目。
2. 收益预期：随着市场需求和政策的支持，真如商业区的商业地产投资收益预期较为乐观。
3. 风险控制：投资商业地产需要关注市场风险和政策风险，做好风险控制。

四、总结

总的来说，上海真如商业地产具有明显的优势和广阔的发展前景。作为投资者，我们需要关注市场动态和政策变化，做好风险控制，把握投资机会，实现投资收益。同时，我们也应该关注该区域的商业环境和市场趋势，以便更好地把握投资机会。

“利润王”中海，做生意也能赚钱吗？

在规模之外寻求增长

撰文|雨晴

主编|付庆荣

图表制作|Carol

头图来源|项目方

动刀架构，猛拓地盘，“利润王”中海的商业步伐不断加快。

6月，在黄浦江畔，上海真的像环宇城MAX。这是中海最高的产品线——“环宇城MAX”，上海西北部最大的商业中心，总量超过32万㎡（MALL 山姆会员店 剧场）。

几天前，广佛和中海正式宣布了两个轻资产项目，分别与广东东基投资控股和中国铁路建设达成合作，并在广州南沙和佛山禅宗西部环绕宇城。

以“重量级投资”改变商业立面；以“轻量级路径”切换高增长轨道。在稳定时代，中海已成为国有企业主导商业房地产行业的典型场景。

在过去的三年里，中海的商业地图逆势而上，不是灵机一动，而是战略。2024年，中海提出了“今天、明天、后天”的发展布局理论。去年，北京、沈阳、上海、广佛、成都五大区域商业管理公司对华北、东北、华东、华南、中西部地区项目进行了重大调整，加强了“第二增长线”。

经过44年的风云会议，低杠杆、中周转、高利润、标签组合公式，中海可以穿越多个周期，步伐稳定，节奏自适。但不激进，不是不前进，而是在最合适的时间和空间交叉点上做出历史选择，以最大限度地提高效率。

随着房地产市场的崩溃，中海已经在商业轨道上为自己找到了对冲区。

布局中海购物中心

大玩综合体，活跃在职住宅复合商圈

以“今日”为代号的千亿中海发展业务，是绝对核心主营业务。2024年，中海总收入1803.2亿元，其中物业开发收入1745.1亿元，占集团总收入的96%以上。

相对而言，面向“明天”的商业资产管理业务——中海商务(写字楼)、中海环宇商业(购物中心)、酒店和长期租赁公寓，非中海业绩核心贡献者，成为2024年中海唯一正增长的板块。

5个购物中心进入市场，将购物中心的租金收入增加到12亿元，收入比例增加到23%，管理面积增加29.2%。环宇城产品线日均客流近2万人，位居行业前列。

可以预见，中海购物中心的收入规模在中海真正的MAX等储备项目进入市场后将继续上升。

开发模式：综合体大玩家，协同效益最大化

综合体发展模式是一种非常高效的发展模式，对于发展更强大的企业，特别是起步较晚、未以业务为核心业务的企业。

在押注综合体模式下，中海商业可以依靠母公司的资源禀赋，使购物中心与住宅或办公楼协调开发，共享客流。根据公司年度报告，截至2024年12月31日，中海集团运营23个自主购物中心，规模213万㎡，大多以商业综合体的形式存在。

依托中海国际中心上海环宇辉，3万平方米的开放街区，定位精品社区商业中心，餐饮业务占70%以上。该项目利用商业配套设施的优势，结合精确定位，在中海购物中心中排名第一，客流性能远高于产品线的平均水平。

选址偏好:活跃在一二线城市，职住复合商圈

大型综合体的发展模式从根本上决定了中海购物中心的位置。整体情况取决于住宅和办公项目的布局，但将具有更明显的区域焦点特征。

具体来说，大致有两条线：一是长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，区域市场规模大，风险小；二是西部地区的成都、重庆、西安等中心城市，中部省份的省会城市。

在城市线方面，据《商业地产头条》统计，目前中海在内地的土地储存和库存主要集中在高线、主流城市等低风险核心市场，具有较强的去除能力和抗周期性。

从城市的角度来看，我们会发现中海购物中心大多位于主要的住宅商业区，但位于工作和住宅复合商业区的项目客流性能更好——客户主要是周边人群，主要是目的消费，受周期波动影响较小。

北京环宇辉，中海平效最高的购物中心，是一个典型的职业和住宅复合商务区购物中心。位于北京四环路，地理位置优越。依托商务办公集群建设，毗邻高端住宅区，高消费群体集中。只有4万人㎡近12个月场均客流量小，高达2.6万人。

在业态组合方面，北京环宇辉兼顾两大客户群，放弃了同质化严重的零售品牌，不断补充中高端餐饮、创意手工艺品、时尚游戏、健身瑜伽等特色餐饮和新兴体验业态。

中海商业启示录

除规模外，还有资产增值和品牌沉淀

中海商业逆势而上。有机会在正确的时间和地点之外，也有信心在内部实力上表现出来。

低杠杆、中周转、财务实力稳定

中海是第一家在香港上市的中资企业。

1997年，在中海在香港上市的第五年，亚洲金融风暴来到香港。由于激进的发展模式，资本链紧张，外部环境冲击叠加，中海股价下跌，市值萎缩，经营亏损，银行债务迫使。

在困境下，中海开始了为期三年的调整，确定了审慎严格的发展战略，如净贷款比例不超过40%的红线，将危机感植入中海企业基因，“稳中求进”。

根据克而瑞的数据，近十年来，中海的销售排名稳定在5-7位左右，2024年以2955亿元的全口径销售额回归行业第五，股权销售排名前三。

与此同时，中海继续保持着“利润之王”的称号。净利率、归母净利率和归母净利润均处于行业前列。

优势城市扩大规模，向后建设标杆

在成都、北京、佛山、广州、上海、珠海、济南七个城市，中海有两个或两个以上的购物中心（包括待开业项目）。

聚焦近年来新布局和拓展的购物中心，不难发现其选择城市的策略和打法：

成都、佛山优势城市：布局项目多，品牌认知好，锁定核心优质地段，资产加密布局轻

2024年是中海商业轻资产的第一年。成都铁像寺水街是去年9月开业的第一个轻资产项目，是中海商业成都的第四个儿子和第一个非标项目。

成都铁像寺水街由中海商务与成都高投资集团合作，为低密度娱乐滨水商务打造“不夜水街”。项目所在的大源商务区属于市级商务区，中海商务深入成都核心腹地。

成都后，中海商业在另一个大本营佛山复制了轻资产加密扩张的道路。5月底，中海商业与广东东基投资控股公司签订合同，以轻资产接管佛山东基童梦世界购物中心，正式宣布进入佛山主城禅城区。此前落下的两座环宇城位于佛山南海区。

上海和广州后进之地:库存少，增量集中，瞄准高潜力副中心板块，打造城市标杆样本

与二线网络名人城市相比，中海在一线城市的商业项目更喜欢郊区/新城和城市副中心，就像上海真的像环宇城MAX一样、中国铁建南沙环宇城广州。

2001年，上海被规划为上海副中心之一，早期发展缓慢，2024年后加速明显。承担着产业转型和人口引进的使命，该地区迫切需要引进大型商业实体。

中海等待机会，在这里建立了最高标准的城市综合体，扩大了其在魔都的商业品牌实力和影响力。

●上海真如环宇城MAX效果图来源：项目方

与环宇城MAX全自主模式不同，位于广州的中国铁建南沙环宇城是一个轻资产项目，战略锚定南沙副中心和南沙成熟商圈。依托中国铁建海语西安百万综合体城市的集团优势，旨在打造湾区商业旗舰标杆，计划于2024年开业。

放大国有企业资源优势，追赶时代风口

在股票时代，“城市更新”和“TOD业务”蓬勃发展，但这两家企业都不容易——发展周期长、资本沉淀大、经营壁垒高，中央和国有企业已成为主要参与者。

对中海来说，这是进入重点城市的绝佳机会之一。

2024年，中海环宇商业苏州首秀竹辉环宇辉成为当年城市更新案例的典范。前身为1990年开业的竹辉酒店苏州竹辉环宇辉，位于苏州古城核心，区位条件优越。由于管理不善，2013年宣布关门。

2024年，中海重启竹辉酒店改造规划。经过六年的打磨，竹辉环宇辉在竹辉酒店旧址重建，开启了苏州古城商业化的序幕。竹辉环宇辉是一个具有姑苏风味的开放街区，为该地区补充了一种新的商业形式，实现了差异化竞争。

竹辉环宇汇体积小，聚客能力极佳。根据赢家大数据，自2024年8月项目开业以来，今年5月客流密度高达0.28，远高于全市平均水平(0.19)。

●竹辉环宇汇来源：官方提供

与苏州不同，中海环宇城依靠TOD模式首次进入天津。今年4月，天津梅江环宇城开业，是梅江第一个大型TOD商业项目，与6号线解放南路站紧密相连。项目定位为“更新城市理想生活”

此外，太原环宇城计划于2024年下半年开业，是中海商业通过TOD模式突破中西部地区的典型案例。TOD业务，一个高壁垒的业务，已经成为中海外拓的尖锐武器。

商业地产是一项典型的长期业务。中海规模稳定，依靠自身的优势和准确的战略，可以在有限的市场上挖掘优质资产，拓展核心区域。

在“优势城市”和“后进之地”中采用不同的扩张模式，战略选址叠加了符合区位特征的发展模式。因此，资产增值和品牌沉淀超出规模，实现长期可持续增长。

2024年中国(国际)购物中心峰会

8月23-24日·上海

商业合作/媒体合作/咨询热线:021-5485551

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