上海商业地产逆市飘红

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《上海商业地产逆市飘红》

一、市场概述

近期，上海商业地产市场表现强劲，逆市飘红。尽管宏观经济环境存在不确定性，但上海的商业地产市场却呈现出稳健的增长态势。

二、原因分析

1. 政策支持：上海市政府出台了一系列支持商业地产发展的政策，包括降低贷款利率、减免税收等，为市场提供了良好的发展环境。
2. 投资需求：国内外投资者对商业地产的投资热情高涨，他们看好上海的商业潜力，认为商业地产具有长期稳定的投资回报。
3. 租赁需求：随着上海经济的持续发展，各类企业对于办公空间的租赁需求持续增长，这也推动了商业地产市场的繁荣。

三、市场影响

1. 房价上涨：商业地产的火热市场导致房价上涨，为投资者提供了良好的投资机会。

2. 租赁市场活跃：更多的企业和个人选择租赁商业地产，租赁市场活跃度提高。
3. 带动相关产业：商业地产的繁荣带动了建筑、装修、物业管理等相关产业的发展。

四、前景展望

虽然当前宏观经济环境存在不确定性，但上海商业地产市场的前景依然看好。随着政策的持续支持，投资需求的增加，以及租赁需求的增长，上海商业地产市场有望继续保持稳健增长。

总结，上海商业地产逆市飘红，离不开政策支持、投资需求和租赁需求的推动。虽然当前宏观经济环境存在不确定性，但市场的前景依然看好。未来，上海商业地产市场有望继续保持稳健增长。

严厉调控下 龙头房地产企业实现逆市飘红

每一位记者：吴若凡每一位编辑：魏文艺

2024年，全国房地产销售创下近15万亿元新高；与此同时，1000亿房地产企业扩大到30家，主要房地产企业的市场份额进一步增加。据中原房地产研究中心统计，截至3月27日，已有42家上市房地产企业发布了2024年年度报告，其中70%的房地产企业利润上升。

值得注意的是，2024年涌现出一批发展迅速、增长惊人的房地产企业，如新城控股、中梁房地产、阳光城、金茂等，今年业绩突飞猛进。

比如新城控股近日公布的业绩显示，2024年合同销售额达到2210.98亿元，销售目标达到122.83%，销售额同比增长74.82%，首次跻身行业前十。

那么，在2024年调控最密集的时候，这些领先的房地产企业依靠什么来实现业绩的巨大增长呢？

为此，《每日经济新闻》记者特别关注新城控股，试图分析其2024年销售同比增长70%以上、在TOP10房地产企业中排名第一的深层原因。

聚焦1：如何判断市场大势

“现在的市场，光有勇气是没有用的。对大势的预测，才能决定企业未来的命运，企业首先要有明确的大势预测。例如，如果严格监管的一、二线城市坚持，一方面没有土地供应，另一方面没有房价上涨，就不可能获得业绩增长。因此，他们只能靠出售项目来生活。一位接近新城控股的业内人士告诉《国家商业日报》，2024年新城控股的业绩增长受益于战略判断。

截至2024年底，新城控股已进入上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、西安、成都、宁波、长春、常州等98个国内城市。

上述人士表示，新城实施了“以上海为中心，以长三角为核心，向珠三角、环渤海、中西部扩张”的战略布局。

据透露，新城是寻找进入全国布局的机会性城市，如综合考虑当地人口、消费市场满意度等投资模式，看市场、人口、商业形式，判断是否进入，布局什么产品。例如，在三、四级城市，新城定位为当地的商业中心。许多商业综合体进入后，将推动许多合作品牌在当地“首次进入”，推动当地消费升级。

记者了解到，目前新城商业布局在省会和一线城市34个，地级市44个。此外，新城布局在北海、钦州、汉中、延安、泰安等次级城市。

“例如，在安徽，许多地级市都是人口众多的城市，山东也是如此。例如，临沂有1000多万人。通过市场调研部门和第三方机构的共同分析，发现这些城市的年龄、消费水平、男女比例、品牌偏好和消费水平都有商业服务的空间，因此进行了征地，后期运营也是基于这些大数据的商业智能运营。”新城控股的一位内部人士表示。

它告诉记者，在许多新城市，新城首先做的是综合体，这是许多开发商没有的能力。新城的商业综合体有大量的配套住宅和少量的可销售商店。这部分现金流可以平衡大型商业成本，好的项目可以覆盖70%~80%的成本。

聚焦2：如何实施战略

就目前新城控股的扩张模式而言，“商业驱动”依然明显。

上述内部人士表示，在新城内，住宅开发事业部和商业开发事业部在调整当地区域市场土地和地方政府后，通过商住合作，尽可能占据当地市场份额。

“具体来说，商业可以成为投资扩张的先锋，熟悉当地市场，随后的住宅团队进入，开始深入培育，不断提高市场份额和声誉。”在其看来，通过商业的发展，推动地块商业环境的改善，也可以有效地提高住宅物业的分散速度。

新城控股的“住” 民生证券分析认为，商住合作征地可以有效降低土地成本，这也是新城控股会普遍选择商住地块的原因之一。“这样做的逻辑是，从发展理念的角度来看，更注重获取商住用途的大型地块，通过协同效应优化项目收入，实现可持续性。”

“通过商业和住宅的协调，新城也可以在一些不熟悉的市场上相对较快地建立品牌熟悉度。例如，在江西南昌，当新城进入城市时，它首先进入商业，了解当地市场，建立联系。当然，它也为商业建立了许多配套住宅，住宅和商业完全开放，以实现相互驱动。”内部人士说。

事实上，一些业内人士指出，从各地区商业运营的角度来看，吴越广场的同质化倾向更加严重。虽然它能有效地保证着陆速度，但同一地区的文化特征和文化结合的紧密性不够，也缺乏自己明显的商业标签。

然而，从数据来看，新城有许多经营良好的综合体，如上海青浦吴越广场。作为第一个商业综合体，它在18~24个月内完成了从征地到全铺开业的过程，目前经营良好。另一个例子是武进吴越广场目前处于成熟时期，2012年开业当年盈利，2024年租金和管理费收入超过1亿元。

“如果住宅是为了规模，那么商业就是未来的业绩增长点。”接近新城的人士告诉记者，对于已经进入的城市，王振华董事长每周都会亲自带领团队召开“一城一策”例会，甚至研究一个城市的某个区域进行区域研究和判断。此外，对于可行区域，提倡深度培育区域，获得更多土地，提高市场份额。

在住宅方面，新城的投资逻辑是从省会副省级城市扩展到周边地区，以深入培育和提高市场份额。例如，在长三角地区，新城有南京公司、苏南公司和苏州公司，围绕大都市的核心城市进入并深入培育。

58安居客房地产研究所首席分析师张波认为，以商业为“垫脚石”有一个优势，即配合地方政府建设城市中心商业区的需求，巧妙运营吴越广场的品牌影响力和运营能力，可以大大提高当地定居的成功率和支持。

聚焦3：如何提速

如果商业和住宅共同努力，就要面对外界对“周转率”的疑问。

据《国家商业日报》记者估计，2024年新城控股总资产周转率为0.211，库存周转率为0.336，较2024年0.073和0.107有较大提高。

然而，接近新城的人强调，高周转率是资本的高周转率，而不是建设项目的高周转率。从公司的角度来看，我们应该建立一个评估指导，并为人力和物质资源提供强有力的支持。

“与单一住宅不同，一些房地产企业将结合商业地产的发展，一方面可以保证企业的长期发展，另一方面也有利于资本整合。”他说。

值得注意的是，2024年新城控股收款率高达92%，处于行业领先地位。

标准化对于实现高周转尤为重要。

记者了解到，新城控股将80%的产品标准化，以解决设计缺陷，避免产品质量和缺陷。同时，解决工程质量平衡问题，控制施工、标准和工期，提高施工进度。新城对“标准化”和“创新”进行了8:2的划分，以匹配当地城市的特点和需求。

对于2024年，新城控股表示，公司已进入行业前十，达到一定规模，必须对提高产品质量、合理负债和产品服务有更高的要求，提高平衡。因此，今年将反对简单的规模理论，做好区域深度培育，做品牌着陆，即提高知名度和声誉。

“如果该地区的品牌跟不上，该公司将很难实现该地区的深度培育，也很难获得溢价和政府的支持。这是非常重要的，平衡已经被列入了集团议程。”新城控股内部人士表示，虽然进入前10名后企业的增长可能会放缓，但只要增长一点，规模绝对值就非常大。

每日经济新闻

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