广东珠江商业地产物业服务上海分公司

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《广东珠江商业地产物业服务上海分公司》介绍

一、公司概述

广东珠江商业地产物业服务上海分公司是一家专业的商业地产物业服务公司，总部位于广东珠江，致力于为上海及周边地区的商业地产项目提供优质的物业服务。

二、服务内容

1. 物业管理：提供全面的物业管理服务，包括设施管理、清洁卫生、安全保卫、绿化养护等。
2. 客户服务：提供优质的客户服务，包括客户沟通、投诉处理、维修服务等。
3. 租赁销售：提供商业地产的租赁和销售服务，帮助业主实现资产增值。
4. 增值服务：提供一系列增值服务，如市场推广、活动策划、企业形象设计等，以提升物业价值。

三、优势特点

1. 专业团队：拥有一支经验丰富、专业高效的团队，为客户提供优质的服务。
2. 高效管理：采用先进的管理理念和手段，确保物业安全、整洁、有序。
3. 优质服务：始终以客户满意为导向，提供及时、高效、专业的服务。

4. 灵活合作：与业主建立良好的合作关系，根据需求提供灵活的租赁和销售方案。

四、成功案例

1. 某大型商业广场项目：成功实施物业管理、客户服务、租赁销售等全方位服务，提升了项目的整体形象和价值。
2. 某高端写字楼项目：通过优质的物业服务和增值服务，成功吸引了众多知名企业入驻，实现了资产的快速增值。

五、结语

广东珠江商业地产物业服务上海分公司以其专业的团队、高效的管理、优质的服务和灵活的合作方式，赢得了广大客户和业主的信任和好评。我们相信，在未来的商业地产物业服务市场中，该公司将继续发挥其专业优势，为更多的商业地产项目提供优质的服务，实现资产的持续增值。

巨额亏损被迫转型，珠江股份有限公司以28亿元的价格将房地产业务转化为“物业公司”，能“一劳永逸”吗？

在资产负债率上升、业绩巨大亏损的压力下，房地产开发商珠江股份(600684).SH）开始寻求转型。

今年1月，珠江股份发布了重大资产置换、重大资产销售及相关交易公告。根据公告，珠江股份计划将原房地产业务资产置换为具有良好行业前景的物业管理和体育运营资产。交易完成后，珠江股份将从原来的“房地产开发商”转变为“房地产管理公司”。

然而，从净利润和现金流的角度来看，珠江股份的“珠江城市服务”似乎并不是一个完美的目标。但在披露的草案中，珠江城市服务增值率达到105.80%，估值较2024年增加5.54亿元。因此，重组计划引起了监管部门的询问。

2月22日晚，珠江股份回复了交易资产定价、业务整合等问题，并披露了重组草案（修订草案）。但在回复中，珠江股份的“转型”仍有一些疑问值得注意。

能承担近40亿的债务吗？

事实上，珠江股份重组计划于去年11月披露。公告发布后，公司还收获了三个涨停板。从随后的股价走势也可以看出，市场对重组的态度相对积极。

根据披露的重组草案，珠江股份本次交易的交易对手是珠实集团和珠江健康，将以28亿元的价格开展房地产开发业务。在资产组中，有11家房地产项目公司涉及控股，分布在广州、东莞、长沙和合肥；物业管理和体育运营资产以7.79亿元计入，即珠江城市服务的100%股权。目前珠实集团和珠江健康分别持有95%的珠江城服、5%的股权。

但根据交易安排，珠江控股股东广州珠江实业集团有限公司(以下简称“珠实集团”)需要向珠江股份支付约20亿元的现金。根据草案，朱石集团承诺，公司原控股子公司的其他应付款项将在资产交付日前向公司提供贷款或其他支持，以偿还欠款。截至2024年8月31日，待偿金额总额

9.04亿元。

也就是说，珠实集团除了支付20亿现金外，还将帮助其偿还近40亿债务。因此，监管要求珠江股份披露珠实集团的财务状况、可用货币资金、融资渠道、筹集资金等，充分说明交易对手的履行能力，能否及时、充分履行交易对价支付义务。

在回复中，珠江股份也强调了这一点。根据公告，截至2024年1月底，珠实集团已获得654.32亿元的信用额度，其中179.24亿元未使用，仍有足够的信用额度未使用。在本次交易中，集团持有的货币资金足以满足本次交易中的资本需求。

珠江城服利润不稳定

草案披露，本次交易计划将资产纳入珠江城市服务估值

7.79亿元，增值率较高，为105.80%，比2024年改制时采用资产基础法的评估价格增加5.54亿元。因此，监管要求珠江股份披露短期内采用不同估值方法的主要考虑因素，以及珠江城服2024年改制以来资产质量和经营状况的变化，导致本次交易估值较上次大幅增加。

对此，珠江股份解释说，珠江城市服务评估基准日股东的全部权益价值分别采用资产基础法和收益法进行估算。基于以下原因，财兴评估选择收益法评估结果作为最终结论。详见下图。

珠江城服交易估值大幅增加的主要原因是：

1、时间点不一致，重组报告基准日为2024年2月28日，报告基准日为2024年8月31日；审计后财务数据因基准日不一致而有较大差异。2024年8月31日，母公司净资产为37829.66万元，2024年2月28日净资产为16908.85万元。

2、自2024年以来，珠江城服持有的长期股权投资发生了变化，其中2024年6月持有珠江文化体育的股份比例从20%变为100%。重组评估报告中珠江文化体育的评估价值为3325.71万元，因为当时持股比例较小，是非控股投资单位。考虑到珠江文化体育在评估基准日已成为珠江城市服务业务收入的主要板块之一，采用收益法对珠江文化体育进行评估，评估价值为45837.57万元，差异为42511.86万元。主要因素是导致本次交易估值较上次评估大幅增加。

从回复来看，增值的原因是合理的。然而，钛媒体应用发现，从财务数据来看，珠江城市服务的盈利能力并不理想。数据显示，2024年、2024年、2024年1月至8月，珠江城市服务的营业收入分别为9.43亿元、11.91亿元和8.05亿元，净利润分别为6495.56万元、6202.08万元和4506.79万元。

珠江城服业绩

另外，2024年、2024年、2024年1-8月，珠江城服毛利率分别为25.95%、27.98%、低于珠江股份现有综合毛利率的22.66%。

珠江城服毛利率

珠江股份重组前毛利率

从现金流来看，珠江城服的账面资金并不充裕，2024年和2024年1-8月的经营现金流均为负值。值得注意的是，2024年，公司筹集活动净现金流达到-10.38亿元。

珠江城服现金流表现

此外，珠江城服近两年又一期的最大客户是珠实集团及其子公司，销售额占营业收入的比例分别为

6.26%、11.36%、8.52%。除上述关联方外，近两年前五名客户的销售比例均不超过2%，客户结构相对分散。

公开资料显示，珠江市服务业务类型主要分为物业管理和文化体育运营服务两个部分。截至报告期末，珠江市城市服务管理项目总数366个，建筑面积约2844.91万平方米，遍布广东、安徽、北京、广西、海南、湖北、湖南、湖南、山东、福建、浙江、重庆、云南、贵州等13个省市。钛媒体APP试图致电珠江股份证券部后续珠江城服管理计划，但截至发布，对方没有回应。

物业板块已成为房地产企业转型的“关键”

钛媒体应用程序了解到，珠江股份成立于1979年6月，是广州房地产行业的先驱之一，被建设部列为城市综合发展公司，被建设部、国家统计局评为“首届中国房地产综合效益企业”，投资建设广州世界贸易中心，世界广场是里程碑经典，开发怡德住宅是广州著名的豪华住宅基准。

珠江股份也可能是这次转型的最后手段。业绩预测显示，珠江股份正处于亏损巨大的边缘。2024年，公司预计净利润约为-17.60亿元，2024年净利润仅为0.66亿元。此外，2024年前三季度，珠江股份的资产负债率甚至达到93.81%。

因此，珠江股份也表示，重组完成后，上市公司将按照与债务人协商后的还款计划偿还债券的剩余部分。如果考虑偿还所有应付债券，2024年底和2024年8月底模拟交易完成后，上市公司的资产负债率分别为60.51%、与交易完成前的上市公司相比，59.91%的资产负债率明显下降。由此可见，资产重组让公司和投资者看到了摆脱困境的希望。

工业经济专家黄生也认为，物业行业以“躺着赚钱”的商业模式和极强的抗周期性和风险能力，早已成为各种资本眼中的“热点”。珠江股份的“自救”行为是后疫情时代明智的选择。

但房地产公司转型房地产公司是否值得行业借鉴？黄升认为，这主要取决于企业物业服务面积的规模和质量以及物业费的收取率。更重要的是，企业管理团队的结构组织和思维模式。毕竟，物业服务时代不同于房地产时代的“广泛管理和增长”模式。未来，随着行业的发展，物业服务对企业管理团队、创新发展和人居服务理念的要求只会越来越高。

钛媒体APP指出，与珠江股份“转行”房地产相比，在“融资难”的背景下，大多数房地产企业选择分拆房地产公司上市。这不仅可以为集团增加新的融资平台，提高集团的估值和品牌价值，还可以借助上市筹集的资金快速扩大管理规模，使企业在物业市场上占据明显的规模优势。可见，房地产已成为房地产企业转型的载体。(本文首次推出钛媒体APP，作者|于莹)

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