疫情之下上海商业地产

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疫情之下上海商业地产观察

一、市场总体状况

上海作为中国的商业重镇，其商业地产市场在疫情期间经历了显著的波动。受疫情影响，零售和商业活动显著减少，导致商业地产租赁需求下降，房价也有所回落。

二、投资状况

在此期间，许多投资者选择退出商业地产市场，但也有一部分投资者选择了逆势而动，看到了市场的机遇。一些购物中心和商业办公楼出租率降低，价格也随之下滑，为投资者提供了不错的投资机会。

三、零售业态变化

疫情推动了许多新的零售业态的出现，例如线上购物、无人超市等。这也改变了消费者购物习惯，对于商业地产的需求产生了新的变化。未来的商业地产，可能需要更多的创新和适应新消费模式的元素。

四、未来趋势

尽管疫情对商业地产市场带来了冲击，但长远来看，上海的商业地产市场仍然具有巨大的潜力。随着城市化的推进，人口的增长和消费升级，商业地产市场仍有发展空间。同时，新的零售业态的出现也将为市场带来新的机遇。

总结，疫情对于上海商业地产的影响是显而易见的，但也带来了新的机遇和挑战。在未来，我们期待看到商业地产市场如何应对这些变化，迎接新的机遇。

询价和租赁活动都很活跃！仲量联行：上海商业地产市场呈现出稳定和复苏的势头

办公楼市场复苏迹象明显，观看量和查询量稳步增加，租金进一步停止下降；在零售房地产市场，购物中心客流量大幅回升，部分餐饮业租赁回升；虽然物流房地产市场有新供应，但空置率仍略有下降；受国际市场和宏观政策的积极影响，市场热度回升，投资市场信心恢复。

2024年第一季度，上海商业地产市场逐渐恢复正常，各种市场经营活动有序，不断发出复苏信号。”随着人们的日常生活和商业活动恢复正常，上海商业地产出现了更积极的信号。”中国商业地产部董事总经理、中国商业地产部总裁张静表示：“第一季度，询价和租赁活动有所上升，我们预计今年商业地产市场将回升。”

甲级办公楼和工业园区的观看量显著增加

甲级办公楼和工业园区的市场租赁冷暖作为超大城市经济的风向标，可以窥视经济冷热。

“第一季度，观看量和查询量大幅增加，但租赁交易相对缓慢。市场需求主要来自成熟企业，其中成本节约需求是主要类型之一。中量联行上海商业地产部高级董事朱西东表示，浦东的国内金融服务公司在中央商务区保持活跃，而浦西的奢侈品零售和专业服务公司则表现出韧性。在非中央商务区，第一季度净吸收量为59300平方米，其中国内金融服务业和生命科学产业是主要需求来源。考虑到节约成本，部分企业从中央商务区迁至邻近非中央商务区的优质新项目。

新天地板块的凯德晶萃广场在中央商务区第一季度竣工，为市场带来45900平方米的供应。该项目的高预租率使中央商务区的空置率稳定在10.8%。前滩板块四方城部分建筑竣工入市，总建筑面积33100平方米。新项目的活跃租赁业绩和邻近中央商务区板块的租赁复苏，共同推动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点。

与此同时，中央商务区租金下跌有所放缓，但市场预期依然谨慎，租金环比略有下降0.1%，但部分超甲级办公楼仍表现出韧性，租金率先上涨。

工业园区的租赁活动逐渐回暖，带看量也显著增加。上海商业地产部工业园区总监余则仁表示：“第一季度，以集成电路和人工智能为代表的科技企业和以新能源汽车为代表的高端制造企业表现出更加活跃的租赁需求。在新供应方面，第一季度工业园区项目竣工交付，总建筑面积8.2万平方米，上海工业园区整体空置率略有上升至13.6%。考虑到租户谨慎的态度和未来的供应压力，业主预计第一季度整体租金将略有下降0.1%，基本保持在每平方米4.6元的日水平。

第一季度，购物中心客流量大幅回升，2月，上海接待国际游客17.6万人

2024年第一季度，上海购物中心客流量大幅回升，其中餐饮业表现突出。消费品零售复苏缓慢，品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。新的租赁需求主要来自国际护肤品牌、体育户外服装及设备、新能源汽车展厅、家居用品及家具品牌。

上海零售房地产部主任黄震说：“餐饮业的复苏给一些高级餐厅和烘焙连锁店带来了信心，但与此同时，该品牌也更加关注商店的位置。”

第一季度，经过大约一年的改造，核心商业区有两个项目重新开业，共交付3.5万平方米。新天地时尚II升级后，引进了大量原创设计师品牌，展现出年轻而充满活力的品牌文化和社会文化。百联ZX改造后，主要面向ACGN(动画/漫画/游戏/小说)的受众，成为中国第一个聚焦维度文化的商业实体。

零售物业的表现进一步分化，部分项目仍面临更多挑战，导致整体市场空置率略有上升。核心商业区空置率上升0.2个百分点

4.5%，而不是核心商圈空置率上升0.1个百分点

3.4%。消费品零售业的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力。第一季度租金保持下降趋势，但较上一季度收窄。核心商业区一楼租金环比下降0.4%。非核心商业区业主更愿意提供一些租金折扣来保留现有租户，一楼租金环比下降0.9%。

2024年第一季度，游客人数和酒店业绩的双重正面影响。与去年同期相比，上海接待了176700名国际游客，增长了26.3%。截至2024年2月，由于入住需求的恢复，每间出租客房的收入同比显著增长21.6%至482元。入住率比去年同期增长了18.9个百分点到51.5%，同时日均房价也增长了2.3%到937元。春节假期的休闲旅游需求和情人节的浪漫经济促进了1-2月的高端酒店业绩。与疫情前2024年同期相比，2024年1月至2月每间出租客房的收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。

“来华签证的恢复将对旅游业和酒店业产生积极影响，”中国大中华区酒店和旅游房地产部董事总经理周涛说。上海与其他外国需求市场的国际交流已经开始，这种活动将变得更加活跃。首先，它反映在商务旅行中，然后是旅游旅行。我们对2024年上海酒店市场的复苏充满信心。”

物流房地产租赁活动主要由电子商务和零售租户主导

2024年第一季度，上海物流房地产租赁活动保持稳定，净吸收量8.7万平方米，高于去年同期。虽然新项目在第一季度完成并进入市场，但对新项目和现有项目的需求仍然稳定，非保税物流房地产的整体空置率略有下降到9.4%。

中国工业和物流服务部高级董事黄辉说：“第一季度的租赁活动主要由电子商务和零售租户主导。”例如，一个著名的电子商务平台在松江子市场租赁了约3.6万平方米，另一家零售企业在奉贤子市场租赁了4000多平方米。

凌盛上海松江物流园是第一季度唯一的新供应。该项目交付了7.6万平方米的高标准物流仓储空间，进入市场时已达到良好的预租水平。2024年新增供应总体仍将保持较高水平。预计2024年将有5个新项目进入市场，总建筑面积58.2万平方米。青浦、松江等新供应集中的子市场短期内将面临空置率上升和租金收窄的压力。

2024年第一季度，稳定的租赁需求保持了上海物流房地产租金的增长。第一季度，上海物流房地产租金环比上涨0.41%，增速略有放缓，达到每平方米人民币1.58元。

投资者对上海投资市场的预期更加积极

2024年第一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%。2024年第四季度，整体市场持续活跃，投资热度持续回升，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

第一季度，机构投资者的交易量占全市总交易量的80%，与去年的40%相比显著增加。其中，工业园区和长期租赁公寓仍受到机构投资者的青睐。两个超过50亿元的大型项目将工业园区的交易量提高到72.4%。虽然长期租赁公寓的个别项目数量有限，但在交易数量方面，长期租赁公寓占所有交易的23%。

办公物业交易仍以自用买家为主。第一季度，四项办公物业交易由自用买家购买，以满足其总部的办公需求。自用买家类型多样化，涵盖省市国有企业、民营组织、民营企业等。

仲量联行投资部华东资本市场部主任孙玲表示：“中国不断出台宏观优惠政策，包括房地产私募股权基金试点和公开发行REITS扩张，拓宽房地产融资渠道，为市场注入更多动力，加快投资者对中国市场信心的恢复。”她还表示，随着开放速度的加快，外国买家逐渐回归中国市场，预计交易将反映在今年下半年。

编辑：张天驰

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