上海一手商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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《上海一手商业地产》

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直备受关注。随着城市经济的发展和人口的不断增长，商业地产的需求也在不断增长。上海一手商业地产是指未经过转售的商业地产项目，具有投资潜力大、升值空间高等特点。

二、市场现状

目前，上海一手商业地产市场正处于快速发展阶段。随着城市经济的发展，商业地产项目不断增加，市场需求也在不断增长。同时，政策支持也给市场带来了积极的影响，为商业地产市场的发展提供了有力保障。

三、投资价值

商业地产的投资价值主要体现在以下几个方面：地理位置、市场规模、发展潜力等。首先，一手商业地产通常位于城市中心或交通便利的地段，具有较高的投资潜力。其次，随着城市经济的发展，商业地产的市场规模也在不断扩大，具有较高的升值空间。最后，一手商业地产通常具有较长的持有时间，能够为投资者带来稳定的收益。

四、风险与机遇

投资商业地产也存在一定的风险和机遇。首先，市场波动可能会导致投资收益的不确定性。其次，政策变化也可能对市场产生影响。但是，随着城市经济的发展和政策的支持，商业地产市场的机遇也在不断增加。投资者可以通过了解市场动态、选择优质项目等方式降低风险，提高投资收益。

五、总结

总的来说，上海一手商业地产具有较高的投资潜力，是投资者关注的热点领域之一。投资者可以通过了解市场动态、选择优质项目等方式降低风险，提高投资收益。同时，投资者也需要关注政策变化和市场波动等因素，做好风险控制和资产配置。

在没有限价的情况下，上海的一手房是怎样的？

如果把上海楼市拉回不限价期，那就是2024年底前

上海市房管局开始严格控制预售证审批。一时间，许多新板块的预售价格太高，无法进入市场

原本超过6万/平保本的项目，只能卖到4万-5万/平

此后，上海房地产市场的一二手倒挂开始形成

现在我们所说的“创新”实际上是上海新房限价政策的产物

但最近，市场似乎开始出现一些转机，许多城市开始慢慢放开新房的限价

比如一线城市广州悄悄让一手定价权还给市场

厦门、福州、成都等二线城市在土地拍卖中也取消了房价限制

包括上个月去南京的河西滨江，目睹了一个新房无限价的市场，产品实力相当惊人

在这一刻，很多人怀念上海新房无限价的时候，产品创新，百花齐放

今天的文章只是想把大家的视线拉回那个时候

当年没有限价

上海新房的产品实力，多么令人难忘？

2014年，金茂在大宁夺得地王，现已成为二手天花板

要说上海新盘在无限价期内的产品实力，我首先想到的是当年的地王

大宁金茂府

2014年1月上海一次土拍，上海闸北大宁地块出售

最终成交价接近4.8万平方米，甚至超过了周边二手房价

当然，金茂在拿下这块地后也受到了质疑，这套新房能卖到7万/平吗？

后来的故事大家都知道了

金茂府不仅在2015年最终卖出了大宁新房的最高价格，而且现在的二手挂牌价格高达每平178万

可以说，大宁板块的房价反击神话是自己开启的。

在这里，我认为金茂在上海没有限价的时代，拿出了足够真诚的产品力量

也是金茂在北京依靠科技住宅成功后来到上海的第一个项目

遇到上海楼市，当时没有限价，市场火爆。

结合这两个因素，该项目成为2015年房地产市场所有房地产开发商和客户兴奋的产品

今天去大宁金茂府看二手房，还是看到远高于现在同板块新房二手房的质量。

让我们从哪里看

众所周知，大宁金茂府是一座科技住宅，立面采用全石材，在园林景观上也是极其用心的

但是真正进入社区的时候，还是有很多产品细节非常耐用

例如，车库现在呈现出先进的纹理

与车库大堂相连，地面是拼花石，顶部是水晶吊灯，墙上挂着装饰油画

地上地下双大堂用同样的标准建造

在公共区域的电梯厅里，你可以看到从外到内统一的超高大堂和地面拼花

每栋楼的地面入口也可以看到金茂府对产品的关注

不仅配备了挡雨檐，仿铜门加上超高高度，呈现出更加优雅的感觉

与地下俱乐部的女性更衣室、洗脸台、镜柜、家具一起，不亚于高端酒店的品质感

经典的全石立面，经过近七八年的风雨

远远地从颜值上看，瞬间与旁边的小区拉开了差距

其实限价后，上海楼市已经很久没有全石立面的新房项目了，大部分都是底层石材、中高层真石漆，甚至都是真石漆和油漆。

这次踩盘让我感到惊讶的是金茂物业对园林的维护

如今，景观呈现出如此清晰的层次感和深度状态

一是金茂一开始就有足够的景观材料，其次离不开后期物业的日常精心维护

更不用说室内投资了，正是因为十二大科技体系的赋能，恒温恒湿恒氧的各种技术才真正进入了日常生活

今天，我们看到了为什么大宁金茂大厦的二手产品能卖得这么贵。本质上，它离不开这个昂贵的室内技术系统

交付五年后，大宁金茂府

即使现在周边有新的市场，在后来上海新房限价时代

但是质量能超越金茂府的项目，几乎很难再有了

你说，它不能一直是大宁的天花板吗？

第二站，我去了浦东花木板块，还在看早期绿城在上海楼市留下的产品

花木绿城兰庭

2014年3月开盘，作为绿城回归上海内环的项目

虽然是代建，但还是继承了绿城产品建设的一流时间

这种从社区入口的感觉

立刻让人感受到绿城式的产品基因

进入社区，你可以看到高大的俱乐部大堂

大堂外是一个无边无际的景观游泳池

卡拉麦里干挂石作为新古典主义风格的高层工程，作为主线装饰

深蓝色玻璃幕墙还融合了现代简约主义元素

即使是每个单元楼下的风雨走廊也是全石做的

还有强调仪式感和居民参与性的景观建设

可以看出，当年绿城对该产品的投资几乎可以粉碎内环的豪宅新房

当天，绿城的物业向我们展示了业主空关的原始房屋。室内投资仍然让人感受到当时的意图

里面基本上展示了当初交付时精装修的原始状态

绿城最初邀请了全球四季酒店的皇家设计师BDL，为酒店低调奢华的风格注入了许多细节

当电梯打开时，我仍然感受到绿城的质量

木质扶手与整体内饰颜色一致，地面大理石，背景墙采用特殊的贝壳装饰拼接而成

加上德国唯宝、耶鲁、西门子等国际一线品牌

2014年回到内环绿城，向上海展示了具有国际标准的真正改进产品标准，应该是什么样的

这种成本投资真的改善了豪宅，在新房市场已经很久没见了

总是和新房限价挂钩的一个词叫:减配

如果你想回顾一下当年上海楼市最遗憾的作品，我想一定是这样

滨江公园一号

这也是我第一站去的项目，也是宝山目前二手房价之王

虽然这个板块位于外环边缘，但可以说是板块内乃至宝山整体质量最好的高层社区，甚至不亚于大部分市区的豪宅

在目前的市场上，滨江公园一号的挂牌价格依然坚挺在7.5万-8万/平，以产品实力突破区域，但外环价格可以超过大部分靠近中环的社区

说到这个板块和上海新房的起源，可以追溯到2015年

2015年，滨江走出杭州，瞄准全国，喊出了三年千亿的规模目标

来上海拿地做豪宅的野心也很强。当时我拿下宝山上的大地，直接站在地王的位置上。

平均楼板价格为2.8万/平，实际楼板价格已超过3万/平

不仅超过了周边二手房的价格，还需要卖到6万/平开发商才能保本

有传言说滨江计划要做一个科技住宅项目，一手预计要卖8万/平

原计划于2024年下半年入市。结果，当年年底，上海新房严格控制预售证价格

最后，该项目于2024年取证，备案价格仅为5.3万/平

即使没有按照自己的意愿出售内部价格，当新房还没有限价时，产品规格仍然保留着

如今，滨江做的中央景观仍然是最受称赞的

据原报道，整个项目有65万株地被花草植物、150多个品种、3300多株大型乔灌木

(图源:网络)

景观就像一个大型植物园

中央游泳池底部的马克赛兰花由40名工人安排，需要3个月的时间才能呈现

现在看起来还是很漂亮，做工也很精细

现在很难再看到这样的投资。

不仅室外有景观泳池，俱乐部还有25mx8m的室内恒温泳池

(图源:网络)

其他健身器材和瑜伽室设置在一楼

俱乐部大量采用全景落地窗，让业主在健身的同时欣赏社区的景观

(图源:网络)

此外，所有俱乐部功能均由滨江物业自行运营。业主只需支付每月6元/平方米的物业费，其他不需要额外收费

立面全铝板的材料现在已经基本消失在新房市场

对于具体的产品细节，即使是交付了五年的产品

电梯厅、室内实木地板，甚至主卧壁纸的角落，依然呈现出质感

一切都让我感受到了2015年第一次进入上海时滨江的野心

也证明了滨江在离开前对这片土地的真诚和用心

踏上限价节点进入市场的房地产，滨江拉满了产品实力和未能实现的科技住宅遗憾

让我不禁想象

如果没有限价，滨江公园一号的产品实力会高多少层次？

如果这个项目顺利，滨江会在上海留下更多的项目吗？

这可能是滨江献给上海的无奈单盘主义。

不幸的是，滨江公园一号撞上了限价政策，最终成为浙江房地产企业留在上海的孤儿...

最后，让我们谈谈写这篇文章的初衷

新房限价是2015年左右房价快速上涨的精准调控政策，有效抑制了2015年左右房价快速上涨

如今，房地产市场已经到了供求逆转的临界点

近年来，我们也看到了新房产品力在限价下的中庸，甚至商品不对板、业主wq等

今天看到的三个项目代表了当时房地产企业产品实力的百花齐放和遗憾

希望用这三个项目唤起楼市对当年产品实力的一些记忆

而期待的是

也许有一天，这样的场景将在未来重返市场

还有，如果你现在考虑二手房的话

购买这些生于无限价年份的产品，很有可能不会出错

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