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如果你买不到房子，你必须赔偿490万元！上海“最惨购房案”进入再审程序
由于银行贷款逾期两个月，房屋销售合同违约，买方吴女士损失490万元。案件判决书一在相关网站上公布，就引起了极大的关注。网友开玩笑说这是上海“最惨的购房案”，吴女士也成了“最惨的购房者”。虽然原告律师表示，二审判决后，卖方自愿对买方进行一定程度的经济补偿，双方握手，但上海汉路律师事务所曾志宏律师表示，该案已启动再审程序。受买方吴女士委托，他成为本案再审代理人。
近日，曾志宏律师在社交平台上表示，此案最大的重点是违约赔偿的认定。这也是他在案件再审过程中的重点工作。
490万元的违约赔偿已经结清
根据本案一审判决，2020年5月27日，卖方范先生与买方吴女士签订房屋买卖中介协议，出售涉案房屋。该房屋性质为180.09平方米的办公楼。价格是1550万元。吴女士当天通过银行贷款支付了775万元的第一期房款和775万元的第二期房价。
协议规定，乙方吴女士应在签署示范文本后5天内向贷款银行申请贷款。如乙方贷款申请在转让前未获得全额批准或无法获得贷款，乙方应在申请产权转让前通过中介转让或直接向甲方支付相应的房价。
同年5月30日，双方签署补充条款，约定房屋总价仍为1550万元(净到手价，不含佣金)，乙方支付100万元定金。房价1550万元分为合同价1490万元和装修补偿60万元。同意甲方同意提前交付房屋。乙方应在2020年6月30日前支付745万元的首付，并在转让当天向甲方支付60万元的装修补偿。剩余贷款745万元由银行向甲方贷款。
同年7月2日，双方正式签订上海房地产销售合同，同意在8月30日前向房地产交易中心申请转让手续。
合同补充条款另有约定：乙方逾期赔偿为每日总房价的万分之五，甲方有权单方面终止合同。除支付10个工作日的赔偿外，乙方还应向甲方支付相当于总房价的20英镑％的违约金。甲方可从乙方支付的款项中扣除违约金和赔偿金，剩余款项应在三个工作日内返还给乙方。同日，双方又签订了一份协议，规定如因乙方违约而无法正常履行销售合同，乙方应在合同终止后7天内恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。
当年6月，甲方已将涉案房屋交付乙方使用。
之后，乙方的贷款被推迟，直到当年10月29日银行通过贷款申请。期间，2020年9月15日，甲方向乙方发出律师函，告知吴女士严重违约，要求吴女士自收到信之日起3日内支付805万元余款，否则合同终止。乙方未在规定期限内付款。同年9月30日，甲方向乙方发出终止销售合同的通知。
到目前为止，双方的交易已经破裂。甲方向法院申请：乙方赔偿违约金310万元，房屋装修费损失180万元，共计490万元。一审法院认定甲方的申请有事实和法律依据，因此支持甲方的申请。该案件已进入二审。2021年12月31日，二审判决维持原判。
记者从再审代理人和原告代理人处了解到，甲乙双方的争议已经解决，房屋已经归还给甲方。
“310万违约金明显过高。
记者获悉，此案已开始再审。吴女士已委托曾志宏律师担任再审代理人。
曾律师在他的社交媒体平台上表示，这起案件引起了公众的激烈讨论，可能是因为公众感到悲伤。因为每个贷款买房的人都可能因为银行贷款而承担高额违约金。
曾律师表示，310万元违约金的认定明显过高，损害赔偿金额远高于实际损失。该金额应参照甲方的实际损失。甲方实际损失认定证据的真实性有待查明。因为在这种情况下，卖方出示了他与第三方关于西康路XXX房屋的销售合同，极大地影响了法官的心证。这个证据是什么时候形成的？是双方真实意思的表达吗？
曾律师还表示，房屋已交付装修，银行已贷款，合同必须终止吗？
律师建议：买方应根据银行实际贷款时间选择约定
在仔细阅读本案一审和终审判决后，记者联系了原告律师就以下三个问题进行了联系。
但原告律师表示，上述问题可能是再审中涉及的问题。案件已进入再审程序，他不方便回答。
上海浩鑫律师事务所高级合伙人王俊伟律师表示，对于买家吴女士来说，再审的意义在于是否可以减少违约金。
王律师告诉吴女士，涉案房屋的性质是办公楼，这与购买住宅和住宅公寓不同。办公楼主要用于商业活动、投资等，这也是本案赔偿金额增加的一个因素。吴女士提起案件再审，试图减少赔偿金额。如有可能，吴女士可以提供不具备购房资格、将房屋装修成居住功能的证据，稀释房屋的商业用途，减少赔偿金额。
违约金的数额应以弥补实际损失为原则。王俊伟律师表示，在本案中，除了核实卖方提供的销售合同外，还应核实合同的真实性、实际履行情况、在此期间涉及的财产的波动以及违约责任的实际承担情况，以最终确定违约金是否过高。如果过高，法官可以行使自由裁量权，减少吴女士要求的赔偿金额。
此外，虽然合同约定了180万元的房屋装修价值，但如果吴女士认为没有180万元，她可以提供评估报告和其他证据来证明。此外，合同中还约定了“装修补偿”60万元。因此，对于装饰的实际价值，也是案件再审的切入点。
王律师认为，银行贷款的批准与实际贷款不同，也是本案再审成败的关键。显然，买方在整个交易中没有合理的计划，甚至根本不清楚，然后引发诉讼，745万元的余额无法通过银行贷款支付。这也成为本案无法继续履行的另一个障碍。对于银行贷款支付条款，格式合同中一般有类似本案的约定，一旦违约，自然会陷入被动。这也提醒购房者，在不确定银行贷款的情况下，应选择以银行实际贷款时间为准的协议。
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