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抵押贷款利率下限，直接拿这篇文章去银行谈！
昨晚20点15分左右，央行、国家金融监督管理局发布了两份重磅通知！其中，《关于调整和优化差异化住房信贷政策的通知》重点提到了两点：
一是统一全国商业个人住房贷款最低首付比例政策下限。
第一套住房和第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。第一套住房利率政策下限仍不低于相应期限LPR减少20个基点。
由此可见，在遵循房住不炒的原则下，因城施策落实。
《关于降低存量首套住房贷款利率的通知》规定。
第一：股票第一住房商业个人住房贷款是指金融机构在2023年8月31日前发放的第一住房商业个人住房贷款，或借款人实际住房符合城市第一住房标准的其他股票住房商业个人住房贷款。
第二：自2023年9月25日起，首套住房商业个人住房贷款的借款人可以向贷款金融机构申请，金融机构将首套住房商业个人住房贷款新发放贷款。金融机构和借款人独立协商确定新发放贷款的利率水平，但贷款市场的报价利率（LPR）加分幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套商业个人住房贷款利率政策的下限。新发放的贷款只能用于偿还存量第一套商业个人住房贷款，仍纳入商业个人住房贷款管理。
第三：自2023年9月25日起，第一套住房商业个人住房贷款借款人也可以向贷款金融机构申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定
此后，“降低首付门槛”、“股票房贷利率下调”两个呼声最高的房地产ZC终于出台了。
降低首付门槛，影响几何？哪些城市受益最大？南京...
仔细阅读ZC原文，两个部门降低首付门槛ZC覆盖所有购买限制城市和非购买限制城市，即国际象棋，无论购买限制极其严格的城市，如上海（当地户籍分为6购买限制计划，非当地户籍家庭只能买一套，也需要5年的社会保障）；或者浙江嘉兴(8月25日取消限购限售)，首套房首付全部回归20%，第二套房首付全部降至30%，可谓相当强大。
要知道，截至ZC昨日首付下调之前，全国各城市购房首付的执行门槛是不同的。
据财联社统计，全国非限购城市首套房首付比例最低为25%，5PCTS可向下浮动；二套最低30%；限购城市第一套最低30%，第二套最低40%。现在ZC出台了降首付，最直接的好处当然是限购城市，第一套和第二套首付都下降了10%。
但以上只是交通标准，具体城市情况不同，以后要具体分析！今年以来，随着各地救市力度的不断加强，苏州、哈尔滨、济南、南宁、无锡、石家庄、天津、呼和浩特、嘉兴、常州等更多二线城市加入了“非限购城市阵营”。
四个一线城市仍然执行非常严格的购买限制政策。许多新的一线和强大的二线城市放松了购买限制，但并没有完全取消购买限制。总的来说，新的首付政策是一线城市。
从上表可以清楚地看出，北京和上海的首套房首付门槛最高。这一次，XZ可以将两地的首套房首付降低15%。如果按总价600万的普通住宅计算，首付门槛直接从210万降到120万；第二套房的首付门槛降幅更大，北京直接从60%降到30%，“拦腰砍”；上海也从50%降到了30%，本地提高购买力被激活应该是高概率事件。
前天，广州和深圳刚刚正式宣布“认房不认贷”。再加上昨天首付的下调，实际上形成了“ZC叠加效应”，双项加持下降幅度更大。两地第一套房没什么好说的，从30%降到20%；主要是第二套房。以前广州首付50%，深圳首付70%。只要当地没有房子，首付就会降到30%。；再加上昨天的ZC，相当于广州第二套首付门槛变相降低30%。；深圳二套首付门槛变相降低50%，力度绝对逆天！
再来看看南京房地产市场！
首先是首套房首付门槛，30%降到20%，直接导致全市各板块上车门槛大大降低。
首套房首付比例3变2后，河西南、大校场预计将开启100万上车时代；
在江心洲、小行、百家湖等热门板块，首付门槛有望降至100万以下；
燕子集、江核、仙林湖的首付门槛有望降至70万；江宁东山、仙林汇通路、江北城南中心的首付门槛有望降至60万。
全市均价2-2.5万//㎡未来上车门槛将降至40万左右。
如果南京首套房的首付门槛在未来降到这个水平，你会买房吗？在评论区留言，欢迎与北哥讨论。
与此同时，昨天南京购买ZC的第二套房“XZ“ZC叠加效应”的影响也发生了重大变化。
去年，南京和杭州出台了第二套房首付“6变4”政策。加上昨天的XZ，将来在南京买第二套房会有两种情况。
第一种:有房无贷！根据南京的“6变4政策”，有房但贷款结算后再买房是第一套，即昨天(2023年8月31日)前30%的首付，昨天(2023年8月31日)后20%的首付。
第二：有房有贷！根据南京的“6变4政策”，有一套房，但抵押贷款尚未偿还。首付门槛按40%执行。此外，昨晚的“通知”规定，第二套房按30%首付执行，两者较低。因此，南京未来第二套房的首付门槛已降至30%。
同时，根据昨晚的“通知”，第二套住房贷款利率也有所下降，目前已降至LPR 20BP，以前是LPR 60BP前后下降了40个基点。
第一套利率下限！9月25日以后南京首套股票房贷利率能降到多少？
两部门昨晚发布的《关于降低首套住房贷款利率的通知》一经发布，全国房地产市场沸腾，7月14日股票抵押贷款利率下调ZC终于成功实施。
仔细看政策原文，这四个问题不容忽视。
第一：必须是第一套住房的股票抵押贷款利率，也就是说，无论你手里有多少套房子，最终只有一套房地产才能享受ZC折扣，这与北哥之前多次预测的结果是一致的。
第二：两个时间点问题！8月31日，在此时间点之前或此时间点之前签署的贷款未发放的，可定义为第一套住房存量贷款（当地ZC认定为第一套住房存量贷款）；9月25日，您必须在此时间后向原贷款银行申请降低首套房存量抵押贷款利率。
第三：降低范围和最低下限！昨天的通知规定，调整利率水平必须由金融机构和借款人独立协商，即告诉您降低是灵活的，以双方协议的最终结果为准，但最低不得低于城市第一个商业个人住房贷款利率的政策下限。
第四：两种下调方式！借款人可以与金融机构协商，新贷款取代股票第一住房商业个人住房贷款，也可以向金融机构申请，在原贷款合同中改变抵押贷款利率水平，前两个问题没有异议，谁能理解！事实上，很难理解以下两个问题，特别是在第三个问题中，新的贷款市场报价利率（LPR）加分幅度不得低于本市首套住房商业个人住房贷款利率的政策下限。这是什么意思？如何确定这个下限是多少？
只有搞清楚这个问题！只有这样，我们才能知道我们的股票抵押贷款利率能降到多少！
事实上，这个问题更复杂！注意原文“城市第一个住房商业个人住房贷款利率政策下限”，即每个城市的“下限”不同，鉴于北哥主要讨论南京房地产市场，所以先详细谈论南京，然后粗略谈论全国。
要弄清楚南京首套股票房贷利率的下调下限，首先要弄清楚两个概念：一是基准利率：二是LPR(贷款市场报价利率)。时间上基准利率在前(2019年前)，LPR在南京2019年后开始。
所以这个问题要分为三个阶段:2019年前、2019年后、2022年5月后逐一分析解释！
央行将在2019年之前定期发布贷款基准利率。
当时，南京人民银行将在此基准利率的基础上浮动或下调（根据市场情况），以确定第一套抵押贷款利率的下限。
比如2018年1月1日央行基准利率为4.9%，当年第一套房利率上升15%，即第一套房约为5.3%。
也许很长一段时间以来，很多人都不记得2019年前央行抵押贷款基准利率的各个阶段，北哥也为你安排了。
但鉴于多年来市场波动，商业银行在实际操作中会打折基准利率办理房贷，具体第一套房贷的利率下限取决于当时的实施情况。2019年以后，LPR(正式发布贷款市场报价利率)。
当时南京规定第一套住房贷款利率不低于LPR点，所以当时办理贷款时，5年期LPR值是第一套住房商业个人住房贷款利率的政策下限，但这一规则只能用于2022年5月，因为此时后南京贷款利率下限有了新的规定！
北哥为您整理了2019年至2022年5月5年期LPR的变化情况，建议截图到时拿着与您的银行谈谈。
例如，2020年2月下旬，你申请了一笔抵押贷款。当时，LPR为4.75%。当时，南京主要商业银行的加分幅度在73-90BP之间，即抵押贷款利率在5.48-5.56%之间。现在重新谈判的下降空间在4.75%-5.56%之间，最低不低于4.75%。
若按200万贷款金额，30年贷款，调整后贷款总额最多可减少35.9365万元，每月最多可减少999元。
高位站岗的主要人群是2021年买房的人。当时南京商业银行普遍加分160BP。按照当时4.65%的LPR值，当时贷款利率高达6.25%。现在谈判的下降空间在4.65-6.25%之间，最低不低于4.65%。
如果贷款金额为200万元和30年，调整后贷款总额最多可减少72.05万元，每月最多可减少2000元左右。2022年5月以后，第一套商品房个人住房贷款利率下限已调整为不低于LPR-20个基点，情况不同
简而言之，当你申请抵押贷款时，银行给你的基础越多，现在股票抵押贷款利率下降的范围就越大，反之亦然。
说完南京的情况，我们来看看全国！在基准利率时代，不同地方的浮动和折扣是不同的；LPR实施后，每个城市的第一套住房贷款下限也不同。
例如，2016年，深圳按基准利率70%执行首套房贷利率；2016-2019年，上海也按基准利率90%执行首套房贷利率。
因此，如果按2021年4.65%的LPR值计算，当时北京首套利率下限应为5.2%；当时上海首套利率下限应该是5%；当时深圳第一套利率下限应该是4.95%；自2022年5月以来，广州首套利率下限应为4.2-4.45%。
今天下午，北京、上海、深圳系数公布了历年三个城市首套房贷利率下限，大家可以对比一下！
写在最后：
北哥今天已经明确分析了第一套房存量房贷利率调整的规则。2019年以前，基于当时的基准利率；2019年以后，以LPR报价值为准，但当时第一套房利率下限不同，具体问题需要具体分析！
关于首套房存量抵押贷款利率的下调，您还需要讨论什么？欢迎在评论区留言！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经验，白手起家8000元，连续6次跨行业创业成功，实现草根反击。
1994年买了人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房地产实践经验，深度培育南京市场。这是业内真正的房地产战斗学校！只有三件事感兴趣，房地产、创业和投资，欢迎有相同爱好的朋友与我交流。
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