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杨行镇旧改47.3亿，万科成宝山地区“大地主”
记者|陶婷
宝山杨兴镇城中村改造项目挂牌时，外界猜测该地块仍将落入杨兴镇“老熟人”手中。果然，这个旧改造项目最终被上海成卫兴房地产开发有限公司（以下简称“上海成卫兴房地产”）包括在内。
9月8日，上海成卫兴地产以47.25亿元的底价拿下宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块成交地板价格约2万元/平方米。
数据显示，该地块至月城路，南至白沙园路，西至杨盛河，北至六里塘。转让面积约11.8万平方米，容积率2，建筑面积约23.6万平方米，地上建筑限高60米，住宅套数下限1330套。该地块需要15%的建筑面积来出租，5%的经济适用房需要建造。
杨兴镇周边教育、商业、医疗设施齐全。宝山区乐业小学、上海外国语大学附属中学、上海中冶医院文川路分院、购物中心金悦生活广场等生活设施聚集在三公里内。同时，靠近地铁1号线，交通也更加便利。
目前，周边新房只有四季，平均价格为4.6万元/平方米；二手房方面，远洋香奈目前上市价格约为4.8万元/平方米，海德名门上市价格约为3.9万元/平方米。
上海中原首席分析师卢文曦表示，从转让面积、体积、交通等方面来看，地块本身有很多优势。15%的自持面积要求相当大的总体量，万科综合实力强，不会造成太大的压力。
自2018年以来，杨兴镇出让了7块住宅用地，其中5块被上海成卫兴地产包括在内。仅今年就获得了4块，总投资超过100亿元。
根据天眼查APP，上海成卫兴地产的大股东是上海江杰荣泰地产(集团)有限公司，持有80%的权益；中国建设第一局(集团)有限公司和上海杨兴资产管理有限公司各持有10%的权益。
上海万科企业有限公司是上海江杰荣泰地产(集团)有限公司的第二大股东，持有41.62%的权益。
回顾前两年，万科于2018年以26.37亿元竞争杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-05-03、YH-B-1-02-04地块。今年上半年，万科与其他企业形成联合体，三次出售，共花费38.1亿元赢得杨兴镇三块地块。
这四块地，包括三宗宅地，一宗商住地块，成交地板价格在1.52-2.1万元/平方米不等。
通过近两年在杨兴镇的行动，万科已成为宝山区除大华集团外获得旧改项目最多的企业，是当之无愧的“大地主”。
卢文曦说：“万科在杨行镇已经深耕，既有利于摊薄成本，也有利于区域定价话语权。”。
宝山杨兴镇只是万科旧改的冰山一角。纵观全国，万科一直在探索旧改领域。
自1988年进入房地产开发领域以来，万科的第一个土地是深圳市罗湖区红桂路旧城改造项目。此后，万科在深圳旧改造市场经常采取行动，如2016年福田区三星视觉旧厂地块、去年3月宝安区渔业新村城市更新项目等。
当然，万科旧改疆土也扩大到全国各城市。
2018年，万科率先进入广东江门，赢得蓬江里村旧改造项目。今年8月18日，万科将与江门市政府签署战略合作框架协议，参与城市更新和“轨道” 物业投资建设、TOD建设等。
今年3月，万科确认了广州市黄埔区沙步老村改造工程；同月，万科联合黑卓6.43亿元获得青岛西海岸东西冯旧改五宗地。4月，与东莞中天工业投资有限公司、东莞正天工业投资有限公司合作，赢得长安巨无霸旧改革。
万科除了拿旧改项目外，还经常出现在土地市场。
以近两个月为例，7月，万科新增开发项目29个，股价212.33亿元。8月，万科在深圳、中山、合肥、徐州、宁波、沈阳、潍坊、哈尔滨、烟台、西安等地新增13个项目，耗资121.26亿元。
9月，万科在月初在东莞洪梅镇和苏州赢得了一块商业和住宅用地。至于土地投资，万科还在业绩会议上表示：“我们不会追逐高水平，但我们肯定不会太保守。”
然而，在今年设定的“三条红线”中，万科83.83%的资产负债率扣除预收账款已经超过了第一条红线，无论企业扩张多么强大，都必须仔细考虑。
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